香港地产股下跌 对内地楼市意味着什么?(图)


香港 地产股 内房股 楼市
香港股市5月的第一个交易日,并未迎来开门红。(图片来源:Adobe Stock)

【看中国2020年5月6日讯】香港股市5月的第一个交易日,并未迎来开门红。5月4日港股开盘后,内地房地产股(内房股)、内险股、中资券商股全线下挫,其中SOHO中国、融创中国、中国恒大等跌幅较大。

内房股,即内地房地产股,其所属的内地企业股已经占据港股上市公司数量半数以上,占港股市值占比近八成。而港股又与国际资金有着紧密的联系,因此内地股的一举一动都预示着某些信号。

内房股与中国内地楼市有哪些关系?

1、长期看,内地楼市的繁荣与否会直接从港股内房股股价上面反映出来。从克而瑞内房股领先指数可以看出,在去年的年中,大约是内地房企融资收紧政策出台和房地产信托被约谈的时候,内房股指数经历了短暂的调整。而随着去年下半年至最近深圳房价过热被调控之前,内房股指数在低息环境下稳步上升。

2、短期看,内房股走势是房企盈利的体现,因为股票本来就反映着企业价值和盈利。去年内房股指数的回暖,也是房企盈利增长的体现。

根据克而瑞证券研究院对25家样本房企的数据研究表明,2019年25家样本房企营收24794.6亿元,同比增长20.7%;归母净利润2719.2亿元,同比增长8.9%。

内房股大跌,影响几何?

内房股在香港股市的“印象”其实蛮好的:估值较低,分红却不低,业绩增速也不差,许多资金都想绕过A股投资港股内房股。尤其在其经历短期较大调整后,抄底资金摩拳擦掌。

但是内地经济与房地产紧密相连,内房股下跌,原因有很多,影响也有很多。搞清楚原因再抄底也不迟。

1、如果内房股持续的调整,注意,是持续调整,那么这意味着这些房企的融资要出问题了。因为股价下跌,股权质押贷款就越少,如果没有“余粮”补充质押物的话,房企就要面临平仓还债的风险。

2、房地产是资金密集型行业,融资成本高低决定着房企的盈利能力。2019年融创和恒大部分海外债的融资利率分别高达7.95%,10.50%,而且A股上市地产公司融资成本比港股内房股低很多。所以如果股价下跌,意味着它们在短期或长期内不被资金所看好,高昂的融资成本会缩减房企的盈利空间,进而缩减分红派息等。

据统计,融创中国、碧桂园等龙头房企ROE位居行业前列,融创中国过去4年公司净利润翻了8倍,股价也涨了8倍;碧桂园在近几年也有不错的业绩,其中2017年到达了最高峰,净利润同比增长126%,营业收入同比增长49%。

但是低市盈率也不一定意味着极具投资价值。首先由于房企负债率高,一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱。或者融资收紧,一些中小房企的投资风险就会上升。其次,一些房企经常会发行一些永续债,相当于是一种无期限的债,这样的话就会导致净负债率指标失真(负债率被稀释),误导投资者。

总的来说,地产股的估值高与低都是相对的。放在过去地产发展的黄金十年,再高的PE都被认为是合理的;放在当下,即使盈利增长,资金也不敢轻举妄动。

但是如果抛开其他因素的话,当下优质龙头地产股是被低估的,不管是A股还是港股。

因为房地产在中国永远是一个有利润的行业,而且由于房价的调整和调控,资金雄厚的龙头房企黄金时代才刚刚到来。比如2019年三季度A股全部房企盈利统计数据显示,前五名的净利润占全部房企利润的45%,而且开发商的整体数量也在大幅降低。

多说一句,房企从融资、拿地、销售到回款,存在着周转的问题,所以业绩上的亮眼可能是过去几年盈利的表现,这点需要注意。

在当下房住不炒的政策指导下,房地产很难再出现量价齐升的大牛市。告诫那些想抄底内房股的朋友谨慎些,有时候看上去便宜的东西,往往是最昂贵的。


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