大救楼市的为什么是郑州?(图)


【看中国2022年3月7日讯】郑州的房地产市场冷到了什么地步?

一位Top20房企项目营销负责人刘恬这样总结:2021年,是其从业近10年来,郑州楼市降价最狠、流速最慢、分销最疯狂,价格战最激烈的一年。

2021年11月,刘恬第一次经历了市区内项目售楼处的门可罗雀,一天里只有两三组客户来访,一周只来十几组客户,有的项目两周才卖出一套房。

原本2021年上半年出现一阵小阳春,全公司信心十足,加速备货和促销,不料遇上“7·20”暴雨,8月份出现疫情,许多售楼处到9月份才开门迎客。但到了9月中旬的中秋节假期,刘恬意识到:市场乱了。部分房企嗅到市场降温的危机,或由于资金紧张快速推货,多个楼盘推出特价房源抢跑,单价降价2000元以上,降幅在10%-20%之间的并不鲜见。

一家Top3房企在2021年郑州市场年报中这样总结:下半年市场热度骤降,主城尚能抗压,郊区全面溃败。尤其是第四季度整个大郑州(主城八区+近郊的航空港区、荥阳、上街、中牟、新郑市)的住宅成交套数同比降幅约6成。

郑州楼市非一日之寒。刘恬列举了近7年郑州房价和去化数据,2016年2月开始,郑州楼市量价开始上扬,允许2成首付,利率打折,叠加彼时全城城改项目启动,许多拆迁户手握现金,奔赴售楼处全款买房,创造出许多“日清盘”纪录。

不得不提的一个重要节点当数2016年7月,万科以25亿元拍下郑州三环内郑纺机93亩地王,折合楼面价1.34万元/平方米,郑州房价翻倍只用了两个月时间,2016年7月均价8000多元/平方米,9月份已经涨到1.5万元/平方米。

到了2016年10月1日,郑州市房管局宣布重启2014年取消的限购令,同时向北京看齐,征收20%二手房交易差额税等多重措施,“四限”——限购、限贷、限价、限售齐下,但市场热度仍然延续到2017年底。

禾略研究院提供的数据显示,2017年11月开始,郑州房价开始高位回落,2018年12月开始下探筑底,低位盘整了3年。市场低迷近3年,让刘恬逐渐坚信,“今天”永远是卖房最好的一天。

房子不好卖时,渠道分销抬头,一位Top20房企郑州客研负责人透露,目前大郑州在售项目采用分销的占比约88%,作为头部房企,贝壳此前给予其所在公司的分销点位2019-2020年间一直是1%,但2021年分销门槛上提到2%,“这已经是整个郑州市场最低的点数了”,4环以外项目的分销佣金普遍在3%-5%。

以前,郑州高速路、地铁、高铁候车厅等广告位一位难求,一块较好的广告位每月租金高达10万元,还需要提前一年和广告代理公司签订合同,但近几个月,刘恬看到好几个位置都空着。

2月23日,郑州市房管局产权交易管理中心大厅里,等候办证的市民寥寥。一位工作人员告诉媒体,去年下半年以来,每天仅70-80组市民来办理二手房交易手续,而在2016-2017年,每天限号500多组。

多种促销手段上场,但郑州市场仍未见起色,刘恬意识到一个更严重的信号:降价也卖不动了。来自贝壳研究院的数据显示,新年10天假期内,整个郑州市仅销售出20余套新房。另一方面,去年下半年的暴雨和疫情带给郑州的影响远不止房地产业的凋敝。

新房市场低迷的另一边,郑州法拍房数量激增也是值得关注的讯号。刘恬发现,朋友圈的中介们开始代销法拍房,甚至出现“低至3折”的字眼。阿里法拍数据显示,郑州市仅金水区的法拍房上架数量便超过1.3万套,大部分都是断供房源,申请执行人多是银行。

2016-2017年,郑州出台的“四限”调控政策一定程度上抑制住了投机炒房热潮。但在郑州本土房企投资人士眼中,“四限”只是导致楼市降温的明线,而暗线是郑州自2012年以来城改用地巨量供应,供远大于求。

来自克而瑞的数据显示,2021年郑州主城区存量商品房约1389万平方米,去化周期23个月,郊区存量高达1495万平方米,去化周期长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告认为,大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能去化完毕。

郑州楼市此时面临的“难关”错综复杂、环环相扣,包括但不局限于:经历了郑州“7·20”暴雨、半年内3轮新冠肺炎疫情反复后,各行各业受到重创,又叠加房地产行业整体下行,建业地产、正商集团等河南本土房企裁员瘦身,名门地产、碧源控股等10余家房企要求员工长期休假,多家民企在暴雷边缘徘徊......

2月15日,履新不足一个月的郑州市代市长何雄直面楼市问题,在郑州市委经济工作会上,坦言“郑州房地产市场现在遇到一些小困难,将来不会有大问题”,同时提出5条提振楼市信心的措施,其中便包含降低二手房交易税费。

3月1日,为“稳地价、稳房价、稳预期”,促进房地产业良性循环和健康发展,郑州市发布18条“救市”措施,涵盖人、地、钱等要素,取消“认房又认贷”,成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市;同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。

郑州此次明文鼓励居民购房、刺激需求、多举措去库存,力度之大,覆盖面之全,在近5年的一二线城市调控中实属罕见。一位郑州地产从业者这样评价:“几乎把能用的政策都用上了。”其18条措施不仅涉及住建部门,还需打通规划和自然资源部门、银保监局等多个系统。

不过,一家头部房企郑州投资人士认为,放松限购限贷,引人留郑,新政的逻辑依然是十几年前的发展逻辑——抢抓城市化红利,让农村人到县城买房,县城人到市区买房,把郑州作为河南省单核城市、人口大省红利的优势用到极致。但不得不考虑的现实是,居民可用杠杆额度已经很有限,“重振客户信心,真的很难”……

责任编辑:宇真

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