行政干預適得其反 上半年中國房市「全盤皆漲」

漲！漲！漲！

　　上半年的全國房地產市場呈現近幾年來中最為強勁的上揚態勢，據國家發改委和國家統計局近日發布的信息，6月份全國70個大中城市新建商品住房的價格指數同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個百分點，同比、環比均創下了2006年以來的新高。

　　在北京、深圳等一線城市連續多月10%的同比漲幅的引領下，房產價格上漲態勢正在向其他地區一路蔓延。2005年3月以來住房價格相對穩定的長三角地區的房價出現反彈，南京、杭州、寧波6月份房價同比漲幅分別為11.3%，8.6%、6.9%。

　　隨後的二、三線城市房價也呈現出普漲局面，石家莊、蚌埠、韶關、長沙、惠州、大理等市住房價格的上漲，已經進入到全國70個大中城市價格漲幅的前十位。北海市的房價漲幅連續兩個月位居榜首，同比增長分別達到了15.1%，16.5%。

　　而事實上，根據中房指數研究院和一些城市的有關部門對實際成交數據的統計，某些地區實際房屋成交價格漲幅還要高於已經公布的漲幅。中國的房地產市場已是全盤「皆漲」。

　　針對這一態勢，8月11日，中國房地產協會產業與市場研究專業委員會專門發布《2007年上半年中國房地產市場研究報告》，專項對今年以來的房地產市場上揚態勢做系統分析。中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示，今後應加強包括出臺物業稅法、調整利率等在內的財稅等市場調節手段。

　　三大因素助推上半年樓價

　　中房協報告認為，今年上半年雖然擺脫了2005年來土地供應連續減少的局面，土地供應同比增長10%，但由於前兩年基數較小，供應總量依然不足，一些企業在取得土地後，開發建設速度減緩，上半年全國完成土地開發麵積佔同期土地購置面積比重68.4%，而佔歷年待開發土地面積比重僅40%，土地有效供應明顯不足。

　　與土地購置面積同比上升10%相比，同期購置土地費用卻同比上升高達28.6%。朱中一認為，這表明土地購買價格的上漲。單位土地面積開發成本明顯加大，反映出拆遷安置費用的提高，和實行「招拍挂」後地價的上漲，而這一切終將反映到房價上。

　　另一組形成對比的數據是，商品房供應增幅回落與需求顯著上升的反差，供不應求的矛盾正在加劇。上半年除完成土地開發麵積增幅比去年同期回落26.4個百分點外，商品房新開工面積同比回落3.2個百分點，竣工面積低了9.3個百分點。

　　而相形之下，需求類指標增幅卻強勁上升，上半年商品房銷售面積同比增長21.5%，增幅比去年同期提高了5個百分點；商品房銷售面積同比增長33.8%，增幅同比提高了9.3個百分點，其中商品住宅銷售面積同比增長22.5%，增幅比去年同期提高了5.9個百分點。商品住宅銷售額同比增長36.8%，增幅比去年同期提高了13.9個百分點。

　　造成住宅市場供不應求的原因有很多，朱中一分析認為，從需求方面看，在人民幣升值、流動性過剩背景下，大量資金湧向住宅市場，家庭擁有多套住宅的數量增加；而前兩年受宏觀調控影響，一些持幣待購的消費者，需求在今年上半年得到集中釋放；此外還有股市獲利的轉向資金以及海外資金等。

　　「就供應方面而言，除了土地成本上升影響，部分開發商基於對未來市場預期看好，大量項目閑置、囤積現象，也加劇了有效供應的不足，還有城市拆遷進度普遍放緩以及去年以來實行新政後項目套型調整等都綜合影響了市場供應數量。」朱中一說。

　　此外，二手房和租賃市場的發展滯後也是造成房價單邊上揚的另一大誘因。據中國指數研究院院長莫天全介紹，40個重點城市統計數字顯示二手房交易量縮價升。上半年二手房成交總面積不但沒有增長，還同比減少1.6%。其中二手住房成交面積增長幅度低於新建商品住房銷售面積漲幅21.8個百分點，二手住房成交面積僅為新建住房面積的40%。二手住房成交套數與新建商品住房佔比為56.3%。二手房交易量僅為新房的一半。

　　而二手房價漲幅卻異常快速，並於今年6月首度超過新房價格的漲幅。通常情況下新房價格的漲幅要高於二手房價格，而在新房供應不足情況下，二手房價被迅速抬升，今年6月二手房價格上漲7.8%，高於同期新建住宅價格漲幅0.4個百分點，莫天全預計，短期內這種情況還會繼續保持。

　　行政干預適得其反？

　　對於上半年房地產呈現出來的種種問題，中房協報告坦陳，商品住宅供不應求局面下半年仍難以緩解，房價上漲的壓力依舊存在。

　　值得注意的是，衡量供求的關鍵性指標，商品住宅銷售面積與竣工面積比在上半年首度突破了2.0達到2.08，高於去年同期的1.9。上半年，成都、武漢、南京、杭州4城市該數據分別為2.97、2.42、2.31、2.06，而重慶、廣州、上海也達到了1.89、1.79、1.74，意味著購買力的增長速度將把可供數量遠遠拋在身後，而這一趨勢無疑將在下半年延續。

　　在分析中國樓市快速上揚深層原因時，也有不少反思近兩、三年來政策宏觀調控得失的聲音。中房協報告認為，今年以來，房價普遍上漲，人們對某些宏觀調控政策措施的有效性產生了疑慮。比如，套型90平米一下佔70%以上的規定，與實際需求不一致。

　　對此，中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示，需求結構的變化主要與住房的價格有關，與硬性的指標關聯不大。但靠行政的手段使需求適應供應結構的調整，難以達到目的。通過對北京、上海、深圳、天津4城市消費者調查，有70－80%的消費者選擇了100平米以內戶型，而對90平米戶型的需求，深圳只有46%，上海僅37%。

　　「對調整住房結構，政府應該多採取財稅等經濟的手段，這樣收效會更大。」朱中一說，調控需要政府行政與市場機制兩種手段互相結合。

　　除了反思調控，中房協也對金融系統執行不到位提出了批評：銀行沒有嚴格執行個人住房抵押貸款的條件，客觀上支持了住房消費需求的增長。

　　此外，朱中一還認為，近年來外資進入開發領域，雖然緩解了一部分房地產開發企業的資金壓力，增加了部分供應，但也增加了宏觀經濟調控與穩定房價的難度。

　　物業稅出臺「越早越好」

　　針對上半年市場發展現狀，中房協報告預計，在今年下半年或今後一段時間內，政府還可能出臺一些新的調控措施。中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示，物業稅等財稅金融手段、金融政策調整、土地市場治理、住房保障制度落實等均是未來調控的主要手段。

　　對於萬眾關注的物業稅何時出臺，朱中一表示，目前是針對現有住房數量、還是人均面積大小等都還存在不同方案，「但就目前來看，遲早都要走這一步，早一點走更好。」

　　朱中一認為，目前全國房價存在明顯的「虛高」，一個明顯的證據是，今年一季度住房租賃價格與銷售價格漲幅分別為1.5%和6%，租賃需求是反映真實的居住實際要求，兩者存在4.5個百分點落差，要引導消費，抑制虛高增長，物業稅無疑是最為有力的利器。

　　此外，朱中一還建議，在擴大土地有效供應方面，在固守18億畝耕地前提下，探索城市住宅用地增加與農村宅基地減少相掛鉤的政策。

　　在金融方面，中房協同時建議銀行存款利率上調並高於物價上漲指數，避免更多的資金向房地產資產轉移，同時推進房地產金融產品創新，分流投資者相關渠道，在大力培養租賃市場方面，政府應該一方面考慮對住宅保有環節的稅收調節，提高住房閑置成本；另一方面也要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，以活躍房屋租賃市場。
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来源:中國經濟週刊

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