「中國特色」支撐泡沫化的房價（圖）

 
2008年10月20日，位於上海浦東的新金融中心 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

以全球標準來衡量，中國房地產市場泡沫化程度嚴重。過去五個月中，國內部分市場持續升溫，個別樓盤單價漲幅高達三成，購買力和租金收益等指標顯示價格進一步背離基本面。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

但中國的房價上漲背後有其他更重要的因素。鋪天蓋地的基建工程提高了土地價值，政府史無前例地放寬銀行信貸刺激通貨膨脹憂慮，城市化進程創造了更多的需求，以及中國人素來看重房產的傳統，這些都推動房市從去年的低點大舉反彈。

雖然一些聰明人開始大敲警鐘，但更多的普通人卻迫不及待地追漲。在今年頭七個月，之前受到壓抑的需求井噴，全國房產成交量攀升逾37%，而在北京更高達120%。

四萬億經濟刺激計畫中基建專項資金超過1萬億元人民幣，造橋修路大幅拉近了原來的城鄉結合部和市中心的距離，這些房產的價值自然水漲船高。為迎接上海 2010年世博會，以及廣州和深圳將要舉辦的亞運會和世界學生運動會等，各地方政府也在投入數百億元資金用於地鐵、高速鐵路和體育場館建設，這都提高了土地的價值。

另外，中國的城市化進程至少還要延續十年，每年約有900萬農民移居城市，這將使已經十分擁擠的大城市平添更多的住房需求。

去年底和今年初開發商競相拋售存量房以籌資還債之後，目前中國房市供應仍然顯得較為緊張。中國海外發展(0688。HK: 行情)在上半年間的住房成交量超過其全年銷售目標，而遠洋地產(3377。HK: 行情)同期銷售完成了全年計畫的88%。

銀行在貸款方面可能變得更為謹慎，但現在和去年的緊縮的信貸環境不可同日而語。中國政府仍允許向購買第二套房產的人提供抵押貸款，雖然首付比例已從此前的30%提高到了40%。第一套住房的購買者則仍可享受房貸7折，儘管銀行開始悄悄取消對大房型的折扣。

在國內經濟復甦基礎穩固之前，政府不會主動刺破房市泡沫，部分因為不動產佔固定資產投資近四分之一強。房地產行業也在推動其他行業的需求，比如說為勞動密集型的建築業帶來更多工作崗位，提高水泥、鋼材及玻璃等建材的銷量。好馬還需好鞍配，大型平板彩電、傢俱及窗簾銷售跟上，刺激整個社會需求回升，這些變化已經開始發生。

如果房地產開發商提價過快過猛，則可能會使這樣的螺旋上升趨勢停止。開發商上半年大舉打折售樓，負債率降低的同時利潤也受到擠壓，現在庫存減少資金，壓力也沒有了，地產商開始待價而沽。

不可否認，與居民收入水平相比，目前的房價顯得過高。這在北京和上海尤為嚴重，房貸在統計收入中的平均佔比已經高達76%。不過這一數字存在失真，根據中國經濟改革研究基金會2007年的估計，官方計算的居民收入被嚴重低估達42%之多。

若把收入的低估因素考慮在內，房貸在收入中的佔比在上海中等收入人群中為較為合理的35%，對於高收入人群而言則只有23%。不可否認的是，上海大約有40%的較低收入人群難以承擔現在的房價，但他們本來就不是購房的主流。

當光看本地人的收入也過於片面，因為中國的大城市也變得更像倫敦和紐約，房產的大買家有不少是來自其他地方的富人。另一個中國特色是，年輕一代可能還不能依靠自己的力量購買房產，但也可以從父母甚至親戚那裡得到資金幫助。

和槓桿過度的美國消費者相比，中國整體負債率相當低。中國的儲蓄率高達40%，居民存款規模相當於國民生產總值(GDP)的74%，而居民貸款規模僅相當於GDP的19%。而美國人欠的房貸相當於經濟總量的好幾倍。

只要中國的銀行還沒有開發出一些"聰明"的金融產品--像日本於上世紀80年代末房市泡沫時期發明的100年期抵押貸款，或像導致美國房市泡沫的次級按揭貸款，住房抵押貸款仍然會被中資銀行當成最安全的資產，畢竟目前國內購房首付比例至少為30%。

中國的房租收益率仍然處於1%-2%的極低水平，這可以被解讀為缺乏實際的住房需求，但中國人喜歡擁有自己的房子也是部分原因。這也使得房產價格存在一定溢價。

這並不是說溢價會永遠存在。在二十年後，當中國人口達到頂峰、城市化進程放緩之後，人口因素的變化也會改變住房的供求格局。但在短期內，通貨膨脹的憂慮仍會促使中國人買房保值。。(完)

来源:路透社

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