樓市「國十條」為何不見實效？（圖）

作者：瀋曉傑發表：2010-08-04 12:55

被稱為史上最嚴厲的中國房地產調控已過百日。效果如何，不同的人，往往會引用不同的數據進行解讀，而公眾的視線常常會因此模糊。

作為官方最權威的數據發布機構，中國國家統計局的一個新聞發言人不久前在國務院新聞辦舉行的上半年國民經濟運行情況發布會上宣稱，重點領域的宏觀調控，特別是住房的價格調整「取得積極成效」。他給出的理由是：6月份70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1個百分點。

但稍有些房地產常識的人都知道，「房屋」不僅包含住宅，還包括辦公、商業和工業用房等，而且「房屋銷售」也不等於新建商品房銷售，它還包含「非商品房」和二手房等。但中國政府的房地產調控，針對的不是廠房、辦公房、商鋪的價格，而是快速上漲的新建商品住宅的價格，後者才是老百姓真正關心的。

這一關鍵數據，稍下功夫，可以在這次發布會前兩天國家統計局公布的「2010年上半年全國房地產市場運行情況」中找到。數據清楚表明：今年6月份，全國新建商品住宅價格比去年同期上漲20.6%，環比上漲0.1%。需要注意的是，這裡統計的還是90平米及以下的，因此包含了經適房、限價房等政策性的小戶型房。如果把市場上最受青睞的90平米以上的新建商品住宅統計進去，漲幅可能還要更高。

這些數據表明，最嚴厲的房市調控實施百日，不僅新建商品住房價格還在高速飛漲，而且上漲勢頭還在向全國城市「普及發展」。換算成數字舉個例子，一戶中國城市普通家庭，如想買一套100平方米的小康住房，這套房子的房價這幾個月中已經比去年同期平均上漲了八、九萬元（全國新建商品住房平均每平米同比上漲了八、九百元），僅漲幅就相當於他們兩年左右的全部家庭收入。

為什麼調控仍不見實效？是最高層調控的決心不夠大嗎？從中國官方的言論看顯然不是。是國十條的措施不夠嚴厲？任何對此稍加研究的人都不會認同。筆者認為，關鍵的問題是，國十條不僅動了開發商的「蛋糕」，更重要的是，它觸動了掌管中國實際權力運作的官僚階層的既得利益。他們正結成同盟，抗拒和架空國十條的實施。

分析一下當今中國各階層的住房現狀，不難發現，儘管從1998年房改時中國就宣稱要取消福利分房，2003年時又宣布只向最低收入者供應經濟適用房，其他人都必須到房地產市場買房解決住房問題，但至今，中國城市的住房供應上還存在「雙軌制」，甚至是多軌制。

中國的官員及公務員階層，包括中央國家機關部委辦的公務員，不少都可以繞開高價的房地產市場，用遠低於市場價的價格，搞到各種名目的低價房，可以稱之為「官員保障性住房」，有些甚至不止一套。這使他們成為最有可能通過炒房暴富的人，因此也是高房價的最大得利者。頗具諷刺意味的是，主管住房、土地、規劃的官員，往往也是最有可能通過權力獲取低價房，再拿到市場上套利的人。不難想像，相關數據是很難獲得的，但最近幾年落馬的官員中，被查出名下有幾套、甚至十幾套「巨額差價房」的並不罕見。

能在住房供應上享受「雙軌制」的人群，規模還不小。在2003和2004這兩年，全國城鎮有近一半的「新建住房」繞過了房地產市場。到2005年底，當時的建設部長還在把「城鎮住宅市場化率提高到67％」當作政績來宣傳。

「雙軌制」現象至今還繼續存在。國家統計局網站上最新的 2008年統計年鑑數據表明，當年全國城鎮住宅的竣工面積為75969.1萬平方米，但同期全國（包括鄉鎮）竣工的「商品住宅」卻只有54334.1萬平方米，也就是說，有21635萬平方米竣工的住房——佔到商品住宅供應總量的近四成——未進入市場流通渠道。在這部分住房中，除了少量的廉租房，還有一些單位建的職工宿舍（極少，也可能被統計為企業用房），一些院校以「教師房」名義建設的福利房，以及部隊給某級以上幹部的所謂「經適房」。絕大多數非市場房，基本上都是供應給了「特權者」。當然，這裡所謂的「特權者」，含義較廣，名目也多，但共同的特徵，都是特殊利益獲得者。他們所獲得的特殊住房供應，是普通公民無法享有的。

在「特權者」中，掌管和執行樓市政策的官員階層不在少數。他們不可避免地具有從自身利益出發，反制房市調控的傾向。這為開發商利益集團撐起了一把「天然保護傘」。

早在5月中旬，筆者就針對國十條的落實情況在FT中文網上發表文章中指出：國十條不僅遇到中國部分地方政府的抵制，而且也受到包括像住房建設部這樣的主要執行部門的「軟磨硬抗」，調控恐被「架空」。今天再仔細對照一下國十條，就會發現其中至少有80%的規定仍未出臺執行細則。不管是對失職官員的問責，還是對開發商土地增值稅的清算，以及對哄抬房價的打擊，以及對普通市民的住房保障，許多條款都還是「空中樓閣」，不曾落實。

這種局勢是否會持續，有賴於中國的政治大環境。中央高層對此次房地產調控的決心之大可謂空前，因為高房價已經開始考驗民眾對政府的信任及信心。

到2012年，中國高層將進入換屆期。可以說，留給這一代領導人「寫歷史的時間」已經不多。如果此次調控無法解決高房價問題，本屆中國領導人可能將不得不帶著遺憾離開。

眾所周知，中國的房地產市場，從來都是「政策市」。但現在看來，還得補充一句：比出臺什麼樣政策更重要的，是要看它能執行到哪一步。國十條是一個綱領性文件。要「落地生根」，產生人們期望的效果，還必須依賴整個官僚體系的「執行力」。

國十條的百日博弈，似乎是由對它進行反制的人贏得了「第一局」。但對於求穩的執政者而言，房市調控上「揮淚斬馬稷」，就可能不得不成為必須的選擇。

来源:金融時報中文網

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