楼市“国十条”为何不见实效?(图)

2010-08-04 12:55 作者: 沈晓杰
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被称为史上最严厉的中国房地产调控已过百日。效果如何,不同的人,往往会引用不同的数据进行解读,而公众的视线常常会因此模糊。

作为官方最权威的数据发布机构,中国国家统计局的一个新闻发言人不久前在国务院新闻办举行的上半年国民经济运行情况发布会上宣称,重点领域的宏观调控,特别是住房的价格调整“取得积极成效”。他给出的理由是:6月份70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1个百分点。

但稍有些房地产常识的人都知道,“房屋”不仅包含住宅,还包括办公、商业和工业用房等,而且“房屋销售”也不等于新建商品房销售,它还包含“非商品房”和二手房等。但中国政府的房地产调控,针对的不是厂房、办公房、商铺的价格,而是快速上涨的新建商品住宅的价格,后者才是老百姓真正关心的。

这一关键数据,稍下功夫,可以在这次发布会前两天国家统计局公布的“2010年上半年全国房地产市场运行情况”中找到。数据清楚表明:今年6月份,全国新建商品住宅价格比去年同期上涨20.6%,环比上涨0.1%。需要注意的是,这里统计的还是90平米及以下的,因此包含了经适房、限价房等政策性的小户型房。如果把市场上最受青睐的90平米以上的新建商品住宅统计进去,涨幅可能还要更高。

这些数据表明,最严厉的房市调控实施百日,不仅新建商品住房价格还在高速飞涨,而且上涨势头还在向全国城市“普及发展”。换算成数字举个例子,一户中国城市普通家庭,如想买一套100平方米的小康住房,这套房子的房价这几个月中已经比去年同期平均上涨了八、九万元(全国新建商品住房平均每平米同比上涨了八、九百元),仅涨幅就相当于他们两年左右的全部家庭收入。

为什么调控仍不见实效?是最高层调控的决心不够大吗?从中国官方的言论看显然不是。是国十条的措施不够严厉?任何对此稍加研究的人都不会认同。笔者认为,关键的问题是,国十条不仅动了开发商的“蛋糕”,更重要的是,它触动了掌管中国实际权力运作的官僚阶层的既得利益。他们正结成同盟,抗拒和架空国十条的实施。

分析一下当今中国各阶层的住房现状,不难发现,尽管从1998年房改时中国就宣称要取消福利分房,2003年时又宣布只向最低收入者供应经济适用房,其他人都必须到房地产市场买房解决住房问题,但至今,中国城市的住房供应上还存在“双轨制”,甚至是多轨制。

中国的官员及公务员阶层,包括中央国家机关部委办的公务员,不少都可以绕开高价的房地产市场,用远低于市场价的价格,搞到各种名目的低价房,可以称之为“官员保障性住房”,有些甚至不止一套。这使他们成为最有可能通过炒房暴富的人,因此也是高房价的最大得利者。颇具讽刺意味的是,主管住房、土地、规划的官员,往往也是最有可能通过权力获取低价房,再拿到市场上套利的人。不难想象,相关数据是很难获得的,但最近几年落马的官员中,被查出名下有几套、甚至十几套“巨额差价房”的并不罕见。

能在住房供应上享受“双轨制”的人群,规模还不小。在2003和2004这两年,全国城镇有近一半的“新建住房”绕过了房地产市场。到2005年底,当时的建设部长还在把“城镇住宅市场化率提高到67%”当作政绩来宣传。

“双轨制”现象至今还继续存在。国家统计局网站上最新的 2008年统计年鉴数据表明,当年全国城镇住宅的竣工面积为75969.1万平方米,但同期全国(包括乡镇)竣工的“商品住宅”却只有54334.1万平方米,也就是说,有21635万平方米竣工的住房——占到商品住宅供应总量的近四成——未进入市场流通渠道。在这部分住房中,除了少量的廉租房,还有一些单位建的职工宿舍(极少,也可能被统计为企业用房),一些院校以“教师房”名义建设的福利房,以及部队给某级以上干部的所谓“经适房”。绝大多数非市场房,基本上都是供应给了“特权者”。当然,这里所谓的“特权者”,含义较广,名目也多,但共同的特征,都是特殊利益获得者。他们所获得的特殊住房供应,是普通公民无法享有的。

在“特权者”中,掌管和执行楼市政策的官员阶层不在少数。他们不可避免地具有从自身利益出发,反制房市调控的倾向。这为开发商利益集团撑起了一把“天然保护伞”。

早在5月中旬,笔者就针对国十条的落实情况在FT中文网上发表文章中指出:国十条不仅遇到中国部分地方政府的抵制,而且也受到包括像住房建设部这样的主要执行部门的“软磨硬抗”,调控恐被“架空”。今天再仔细对照一下国十条,就会发现其中至少有80%的规定仍未出台执行细则。不管是对失职官员的问责,还是对开发商土地增值税的清算,以及对哄抬房价的打击,以及对普通市民的住房保障,许多条款都还是“空中楼阁”,不曾落实。

这种局势是否会持续,有赖于中国的政治大环境。中央高层对此次房地产调控的决心之大可谓空前,因为高房价已经开始考验民众对政府的信任及信心。

到2012年,中国高层将进入换届期。可以说,留给这一代领导人“写历史的时间”已经不多。如果此次调控无法解决高房价问题,本届中国领导人可能将不得不带着遗憾离开。

众所周知,中国的房地产市场,从来都是“政策市”。但现在看来,还得补充一句:比出台什么样政策更重要的,是要看它能执行到哪一步。国十条是一个纲领性文件。要“落地生根”,产生人们期望的效果,还必须依赖整个官僚体系的“执行力”。

国十条的百日博弈,似乎是由对它进行反制的人赢得了“第一局”。但对于求稳的执政者而言,房市调控上“挥泪斩马稷”,就可能不得不成为必须的选择。

来源:金融时报中文网

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