為什麼香港房子受歡迎


中國香港房地產市場這兩年異常火爆,人民幣功不可沒。

世界繁華大城市何其多,為何中國香港如此受中國富裕階層歡迎?路近,相當於地段好,交通方便。同文同種,文化相通,飲食相近,相當於環境好,配套佳。所以,當北京對內地房地產市場強力降溫時,腰纏十萬貫的房地產投資者便紛紛搭機,南下掃樓。

與此同時,人民幣提供了另一個重要理由。香港特區是中國內地遊客的主要旅遊消費目的地,也是人民幣境外交易中心。受一系列政策推動,人民幣在香港的使用逐年快速擴大。截至今年3月,香港人民幣存款飆升至4510億元,年增幅高達583%,佔香港存款總金額的14.9%。這一比例在2009年末僅為2.1%。

此外,香港雖是北京治下的特別行政區,港元卻是與美元掛鉤的。雖然香港經濟在本輪危機中所受衝擊遠不及美國,但還是得因聯繫匯率機制而一起吃藥,港元也隨美元一起「被走軟」。結果,人民幣成了回報可觀的投資。2006年以來,人民幣對港元已經升值23%。僅自去年6月以來,人民幣兌美元又累計升值5.2%。這意味著把美元兌換成人民幣非常划算。

最近,野村的一份研究報告指出,北京擔憂香港的人民幣存款激增會破壞香港人對港元的信心。反過來,這也為中國內地製造麻煩。北京一直致力於遏制熱錢流入,儘可能消除外匯儲備大幅積累的負面影響。一個主要方法,是設法將離岸的人民幣存款導回中國境內資本市場。這一條渠道正在加緊修建。近期媒體已有報導,稱北京打算允許中國內地在香港的金融企業發起成立可投資於內地股市的人民幣基金。之後,相信香港本地銀行很可能緊接著推出類似的人民幣投資產品。(目前,外資投資中國境內A股市場僅限於QFII。)

港元匯率持續下跌,香港的各類資產價格就有了持續上漲的動力。今年一季度,香港7.2%的經濟增長率高於預期,加強了市場對經濟過熱的擔憂。同時,香港特區政府還把對CPI(消費者價格指數)全年漲幅的預期提高到5.4%。如果物價上漲達到這個水平,意味著實際利率將在負值空間走很遠。一個可以預見的後果是更多人會介入套利交易——借入美元,投資人民幣、香港股票……,或者房產。

據《華爾街日報》報導,由於來自中國內地的針對香港豪宅的需求激增,蘇富比和佳士得兩家的高端房產業務部均在香港設立了辦事處。辦事處服務的對象是那些看中天價豪宅的內地同胞。有數據表明,在所有香港成交價為1200萬港元或以上的房產交易中,中國內地的買家佔了28%。富有的內地買房者對優越的地理位置最感興趣,太平山頂和香港島南面是最佳選擇,而與內地交通便利的區位也頗受青睞。後者的典型代表是西九龍。它坐落於機場快軌的一個車站,臨近香港至深圳及廣州的火車總站。

拜低利息和高人民幣需求所賜,在內地強勁需求推動下,香港房價已重返歷史最高水平,甚至突破了1997年高點。2009年,公寓均價漲30%,2010年又漲24%。我看,在特區政府正式動手加息之前,香港房地產的價格不會動搖。在香港的房地產中介商看來,寧願房子空置的內地買房者中意的是資本升值,不是租金收入。說到底,看來看去無處放錢,就放在香港吧。



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