中國房地產調控駛向何方？

作者：馮濤發表：2012-11-03 12:10

近兩年中國政府對房地產市場進行一系列宏觀調控措施，從普通老百姓角度出發當然希望房價下降，而從政府角度看，房價上漲過快對中國經濟發展造成不小的負面影響，但是如果房價真的下降之後，中國經濟增速勢必下滑，同時地方政府的收入也會銳減，可見房地產行業成為當前中國一塊「燙手山芋」。

11月2日，在FT中文網主辦的英國《金融時報》2012年度中國高峰論壇上，復旦大學

經濟學院副院長韋森針對當前中國房地產市場現狀進行了深度分析。

韋森最近的一項研究成果顯示，從五糧液和茅台白酒過去十年的數據分析發現，這兩種酒的複合價格增長速度是15%，遠遠高於同期CPI，那麼白酒顯然是有泡沫的，這個泡沫是不是採取限價、限購和限貸的方法呢？如果採取這樣政策的話，很多國企的領導肯定會有意見，不讓他們喝五糧液、喝茅台還是令人很鬱悶的事情。

乍一看，上述白酒過去十年15%的複合增長率是不是有些高，但是如果比較過去十年的M2，也就是廣義貨幣供給的增長速度是18%，似乎也不太高。由此韋森用同樣的角度來分析當前的中國房地產市場。

韋森認為，房地產過去十年應該是當之無愧是中國經濟發展重要的火車頭，但是這個火車頭是蒸汽火車頭，噪音非常大，而且及其污染，所以談起房地產行業整個社會的話，往往群情振奮，很難坐下來很理性的談這個行業。這個行業如果從04年開始進行調控的話，把各種各樣的政策歸納起來，除了2010年這次調控比較著重於需求，以前的調控基本是著重於供給。幾乎每次調控都會讓投資的門檻越來越高，而且土地越來越貴，各種審批的手續也越來越複雜，也會使得資金成本越來越高，用限制供給的方法來抑制房地產價格的上升，這是很難理解的。

韋森表示，可以考慮改換一下思維方式，他認為短期所謂的需求限制是必要的，但是從長遠來說，房地產市場形成有效的、理性的市場經濟機制是非常必要的，通過用增加供給的方式來解決價格上升過快的問題。

通過增加土地供應的方法打破政府對土地供應的壟斷，換句話說，使得私有土地各方能夠比較自由來增加土地的供應，從而提高土地的使用率。另外，目前在一線城市周邊經常能夠看到小產權房的價格只有商品房價格的1/10，甚至更低。通過對郊區的小產權房給予一個比較合法的地位來達到增加供給的目的。

此外，從市場的角度看，政府拉動投資是對土地供應包括對土地價格推動非常重要的因素。同時高廣義貨幣供應量產生了所謂通脹預期，也產生了投資的需求，同時低存款利率也間接刺激這種投資需求。政府對待弱勢群體，除了採用廉租房的方式，還可以考慮用更直接的補貼方式，另外通過減稅的方法來增加就業，增加老百姓收入等方法，這些都在政府考慮範疇內。

而另一位與會嘉賓—中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生在談到房地產行業在經濟當中的影響時表示，房地產對經濟拉動的影響主要是投資需求，一旦房地產行業沒落，投資勢必下降，最終結果導致經濟增速下滑。房地產調控是結構性的，短期內勢必有一定的負面影響，但是並不代表房地產前景黯淡。需求更多取決於經濟政策、人口紅利的變化，調控房地產不僅僅要從需求端考慮，還要從供給端考慮，房價、地租上升太快，對其他實體經濟行業形成擠壓，而在長遠的經濟發展過程中，來自供給端的思考更為重要，因為這決定了經濟潛在的增長。

来源:金融時報

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