地產泡沫爆破只是時間問題

2013-07-10 05:22 作者: 姚樹潔

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【看中國2013年07月10日訊】前天,朋友親口跟我說,1982年在北京北四環外,單位分了一套1房1廳的小房子,建築面積50平米,實用面積35平方米。該房子雖然破舊,但市場價格卻超出300萬元。

我禁不住要拿北京房價,與倫敦房價做一個比較。剛好,這兩天,朋友在倫敦北部第四區買了一套剛建好的新房子,離地鐵站,走路2分鐘。搭上地鐵,20分鐘就可以直達倫敦市中心。

北區是倫敦比較好的地段,加上靠地鐵站和大學,應該是很貴的房子。但是,比起北京的房子,倫敦這樣的房子不知道便宜到哪去了。

倫敦的房子是新蓋的,實用面積70平方米,按國內標準計算,那就是100平米。兩房一廳,兩個洗澡間,兩個廁所,全套的精裝修,高級的廚房設備,高級地毯和牆磚,125年的契約,連裝修在內,實際賣價28.2萬英鎊,按照當前的匯率,折成人民幣266萬。

對比北京和倫敦的這兩套房子,倫敦房子是北京的兩倍大,產權期是北京的兩倍還多,裝修不僅免費,而且比北京的裝修要好很多,交通方便,沒有太多污染,還有停車位和大片的公共綠地。然而,如果按每平米價格計算,北京的價格是倫敦價格的2.2倍。如果考慮到產權,質量和環境差別,北京的單位面積價格是倫敦的4.5倍以上。

倫敦,是所有英國人‘談虎色變’的地方。房價是全國平均房價的2倍左右。例如,在倫敦用28萬英鎊買的那套房子,在諾丁漢用14萬英鎊就足夠了。

北京和國內其它城市的房子不僅質量差,產權期短,而且價格卻比英國同等的城市高數倍,這怎樣解釋呢?

更難理解的是,國內的人均收入,比英國的人均收入還有5到6倍的差距,而國內房價卻比英國高這麼多,這又將如何解釋呢?

回答這些問題,其實挺不容易。造成中國目前房價奇高的局面是多方面的,而每一個方面都很難說是決定因素,還是次要因素。

在以前的博客中,我說了很多。今天,我再次講述國內高房價的諸多因素。

首先是泡沫

中國地產泡沫的存在是不容置疑的。不管是用房價收入比,還是用房租與房價的比例計算,中國的房價都是太過分了。

上面的朋友跟我說,他在北京的那套房子為啥那麼貴,主要是出租的收入很高,每月的租金可以高達4千元。如果房價是300萬,每年租金4.8萬,扣掉中介和其它費用,純收入就算4萬元好了,年回報率只有1.3%。

月租4千,對那位朋友來說,已經是非常好的回報了。一個小房子,就像一隻會下‘金雞蛋’的母雞,那是因為他當時沒有花一分錢,就得到了那套房子。但是,如果現在有人拿300萬買了他的房子,然後租出去,1.3%的回報率,比銀行的利率低不只一半,那是一種很不明智的投資方式。

然而,如此低的回報率,為什麼人們還拚命買房子呢?那是因為,大家還在盼望著房價像以前那樣繼續暴漲。同時,當今有錢人除了買房子,無法找到更能發財致富的投資渠道。

上面講到的倫敦房子,月租金1400英鎊,每年1.68萬英鎊。扣除中界和其它費用,年收入可達1.4萬英鎊,回報率5%。英國目前的銀行利息接近零,買房子有5%的回報率,那是很不錯的投資。這樣的回報率,是北京那套房子回報率的近4倍,通過房租差別,我們也可以間接的證明倫敦的房子比北京的房子便宜3倍以上。

其次是地區發展不平衡

中國人口眾多,地區發展高度不平衡,導致大家只要有機會,就往北京,上海,廣州和深圳等一線城市湧入。許多外地人,家不在北京,卻想辦法到北京買房子。

全國最好的資源都集中在北京,還有少數其它的特大城市。一線城市的就業,孩子上學,醫療,陞官,發財的機會,比其它城市和地方,高出無數倍。

中國政府的許多遊戲規則,不是創造公平與平衡發展,而是不斷引導不公平的競爭。例如,北京考生上清華北大的概率,是外省考生的41倍。這就難怪,一方面北京的高官們,要想方設法保證他們的絕對壟斷優勢地位,還有孩子一代的絕對壟斷地位,一方面,老百姓,尤其是各省的有錢有勢的人,成天就削尖腦袋往北京擠。

這樣的惡性競爭,導致地域經濟不平衡發展不說,導致極大的資源浪費不說,現在又鬧出了房價居高不下的尷尬局面。

第三是收入兩極分化和合法化的腐敗

收入兩極分化,也是導致房地產泡沫的罪惡根源。有錢的人,高房價不怕,他們連現金都拿得起,還害怕房價高嗎?中國社會最大的不公平,在於有錢有勢的人,不斷的得到政府的關照,而沒錢沒勢的人,成天就是被人欺負。

例如,許多有多套房子的人,大多數房子都不是通過出市場的流行高價格買來的,而是通過多次的集資建房,用超低價買來的。就拿國內的大學為例,學校向政府要了廉價土地,從銀行要了低息貸款,再通過招標的形式,把房子造好,用低於市場一倍以上的價格賣給職工。學校領導可以得到很大的房子不說,還可以變相的得到第二套,第三套,等等。大學如此,地方政府,中央政府部門,更為過分。這些都是合法的,公開的腐敗行為。而這種行為越多,越普遍,那些沒法子得到集資建房的廣大市民所要付出的代價就越高。

為什麼呢?因為土地是有限的,大型國有企事業單位和政府機關把大塊大塊的土地圈走,還通過公開‘偷稅漏稅’的辦法,建設大批低價格的房子給領導和職工,剩下來的土地價格就會被人為的提高。各地的基礎設施建設資金,大多數是通過徵用各種與土地和房地產有關的稅費籌措得來的。但是,其中有一部分土地通過特權而躲過了苛捐雜稅,其它土地的稅費負擔就會被變本加厲的提高。許多‘公知’指責政府的稅收是房價高的重要原因,我想給你們說的是,那是對那些沒有政府背景的房子而言的,前面講的集資房不僅沒有受高稅收的影響,更是造成其它房子被收高稅的推手。

最後是文化因素

中國文化的習慣,都把積累,尤其是房地產的積累,作為財富的重要因素。大多數中國人不僅勤勞,而且節儉,他們不浪費錢,不捨得像西方人一樣度假和旅遊(這種情況對有錢,受過教育的人群,已經有了很大的變化),他們不僅自己買房子,為孩子買房子,還為孫子和孫女買房子。這種中國特有的傳統文化,本來是好的,但是,當大家都一心一意的往房地產業砸錢的時候,泡沫就形成了。

房地產泡沫形成,大家都認為會爆破,我也認為會爆破。而然,為什麼我們叫囂了這麼多年,房地產泡沫,不僅沒有爆破,而且,房價還越來越高呢?

第一個原因是房地產泡沫形成的巨大黏性。

一旦泡沫形成,人們總是認為房價只漲不跌,不理性的期望,形成一種看似‘理性’的房價上漲遠景,而實際上卻隱藏著巨大的危機。

第二個原因是政府干預錯位。

限購,理論上是限制房子價格上漲,實際上是推升泡沫的繼續增大,拖延泡沫破裂的時間。老百姓看到政府限購,就認為房價還會上漲,否則,為什麼要限購?

如果政策的目的是為了降低房價,那麼,就應該限制市場不公平的競爭,提供更多的土地,蓋更多價廉物美的房子,加強市場競爭,降低剛性需求稅負,提高空置房子的機會成本,控制房子面積的大小,等等。

由於政府並沒有把降低房價,提高有效供應和社會公平,作為政策的導向,才導致了市場更多的不理性,甚至是投機的行為。

結束語

政府不要以為能夠超越市場,以為限購就可以防止泡沫。是泡沫,遲早都要破。地產泡沫,早破好過晚破。等待泡沫過度膨脹,加上經濟轉型遇到困難,再來爆破,對國家和人民將造成無可估量的損失。

房價繼續上漲,短期內大家高興,行為更加盲目,今後所要承受的打擊,就會更大,更痛苦。地產泡沫的爆破只是時間問題,不是會不會爆破的問題。



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