中國房產暴利爆破的激點

2013-08-21 11:56 作者: 姚樹潔

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【看中國2013年08月21日訊】數年前,我認為股市泡沫必須破,結果,不出一年半,中國股市泡沫爆破了,而且破的很慘,現在6年過去了,中國股市無法恢復。

股市不是商品,是一種特殊的投資和投機品。股民在一而再,再而三地沒有得到足夠分紅回報以後,就決心放棄股市。

就算有了短暫的恢復,大家也是一種割韭菜的心理,哪怕有5%的價格差,都會立即出手,換取短期回報,小小的回報,也會‘心滿意足’。

玩房地產的人的心態,大體一致。但是,房地產價格漲落的黏性比股市黏性大的多,所以,上漲的時間比股市上漲的時間要長的多,因而,泡沫的形成和爆破時間也要長得多。

許多人在經過10多年的房地產價格上漲以後,開始自行摸索規律:那就是,在中國的房子價格只能漲,不會跌。

有這種結論的人,都認為是非常聰明的,因為事實勝於雄辯。如果不是這樣,那為什麼國務院一連串的打壓政策不生效呢?政府越調控,房價越是報復性的增長。

他們列舉了下面房價上漲的理由:

(1)剛性需求旺盛,中國正處於快速的城鎮化階段,今後每年都有上千萬農村人跑到城市來工作和落戶;

(2)人們的收入水平不斷提高,根據國際慣例,房價的提高速度與GDP和人均收入成正比,工資上漲,必然表現在房價上漲上面;

(3)中國人對房地產情有獨鍾,大家都認為房產是最可靠的財富以及財富的積累,就算在海外的華人,也是這個思想;

(4)在城市的男人,有房子才可以有資本找到自己心愛的老婆,沒有房子,找到了老婆,也可能會跟別人跑,為了成家立業,祖宗三代的存款,都用於在城裡為男孩子買一個首付;

(5)兩級分化,地下經濟,造就了一大批可以用現金買多套房子的富有階層;

(6)城市發展不平衡,許多人不斷湧向大城市工作,這些人買不起房子,只能靠租房子生活,為當地有錢人創造了一個非常巨大的房地產租賃市場。

除了上面的剛性理由,房價上漲還有下面的推力:

(1)政府是房價上漲的重要推手,因為地方政府40%以上的財政來自賣地收入,如果沒有旺盛的房地產市場,政府的所有公共建設工程就必須停工,地方政府的債務就無從還清,另外,許多政府官員也是高房價的最大得利者;(2)大多數媒體,也是喜歡房價高漲,不僅是利益索然,更是為利益集團推波逐浪,許多還與房地產開發商有密切的利益關係;(3)有多套房子的富人,也是不願意房價下跌,他們更是希望房價上漲。

然而,我始終堅持一個道理,事物都是有好有壞的時候,物價也不可能只漲不跌。不久前,黃金的價格上漲到了1800美元一安司,現在不也是跌倒了不到1200美元了嗎?

煤炭價格,鋼鐵價格,一度只是上漲,現在不也是跌下來了嗎?

人們說,房地產是有形資產,價格不會掉,房地產開發商更是宣傳,買房子是最好的投資,總是比把錢放在銀行強的。任志強大炮更是叫囂,‘今天是房奴,明天就是富翁’。我就奇了怪了,這世界還有房奴變富翁的?

2006年到2007年,大家都說上證指數會突破一萬點,甚至兩萬點,誰又能想到後來的股市跌的那麼慘呢?

屬話說,不撞南牆不回頭,在房價沒有大幅度,全面下跌之前,誰都不知道什麼時候房價會下跌,更不知道會下跌多少?

我自己的估計也是不準確的,我只知道房價會下跌,沒有考慮到房價最近兩年不跌,還爆炸式的上漲。但是,我更相信,就因為房價如此瘋狂的上漲,今後下跌的後果將更加慘烈。

如果說股市下跌讓少數人生不如死的話,那麼房地產下跌,就會讓絕大多數城市的有房族,痛苦難忍,可能會引起社會騷動。

因此,政府必須採用限購來拖慢房地產泡沫爆破的時間,或者希望限購來把不理性的泡沫擠掉。然而,限購的最大副作用就是提高人們投機的預期,以為房價還會大漲特漲,許多人乾脆‘離婚’再想辦法多買房子。有的人就把更多的存款扎堆到房地產上面。

這樣一來,限購不僅沒有擠掉泡沫,反而把泡沫吹得更大,更嚇人。

政府的干預,老百姓的不理性,加上對房子的特殊心理滿足感,使中國房地產的泡沫形成過程更加漫長,今後爆破的時間更加難以意料。

不過,還是那句老話,有泡沫,必須破。那麼,什麼是泡沫爆破的激發點,就成了判斷泡沫爆破時間和強度的關鍵。

我認為,中國房地產泡沫爆破的激發點有下面幾個可能性。

首先,是宏觀經濟增速不以人們的意志而轉移的快速下降。例如,GDP如果增長速度無法保持6%以上的發展速度,城市就業難,城市化進程放慢,大量的房子被迫空置而無法出租。

其次,是房地產出現階段性的飽和。也就是說,供應大大高於市場的需求慾望。例如,目前許多‘鬼城’的出現,就是局部地區的階段性飽和的表現。

第三,是政府的政策發生意想不到的變化。例如,反腐鬥爭來真的,公布財產也來真的,將導致許多恐慌性的拋售,會發生巨大的連帶效應。

第四,是老百姓的錢都被房地產開發商掏的差不多精光的時候。到那時,就算大家還想瘋狂,再也無力瘋狂了的時候,房價將轟然倒下。

第五,是地方債務風險積累到了相當危險的地步。地方靠賣地再也無法承受財政負擔,而必須靠房產稅來養活地方財政的時候,房價也將受到致命的衝擊。

第六,是中國地區發展不平衡出現斷裂層。地區間房價的上升(或下降)的空間不同,當大多數城市的房價大大高於老百姓的購買承受能力時,也是泡沫爆破之日。

結束語

房價上漲的時間和幅度,大大超過所有人的預期。然而,房價上升時間越長,上升的幅度越大,房地產泡沫的爆破就會更加慘烈。現在地產泡沫還沒有爆破,是中國現階段特有的社會經濟環境所造成的。

房地產泡沫黏性,包括文化,財富不均,政府干預,城市化,和老百姓過度預期,等等因素。有了這麼多的因素,泡沫很難爆破。不過,一旦出現泡沫爆破的激發點,房地產的暴利時代就會成為過去式。



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