中國房地產的繁榮還會延續？

【看中國2013年08月28日訊】對中國人口城鎮化潛力的正確估計不僅關係到對中國經濟增長潛力的判斷，還關係到對諸如房地產市場等相關產業的發展趨勢的判斷。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

有一種大家十分耳熟的說法是，當一個國家的城市人口佔比在30%至70%之間時，則這個國家的人口城市化處在加速階段，而當前的中國城鎮常住人口佔比為53%，因此，中國還處在農村人口加速城鎮化階段。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

假如上述判斷正確，則意味著中國經濟增長潛力依然巨大，房地產市場的繁榮還會延續。

事實果真如此嗎？筆者對中國人口53%的城鎮化率表示懷疑。

假如中國總人口的53%在城鎮，則相對應的應該有47%的人口在農村。但農村的實際情況並不是如此，無論是在中國的哪個地區，幾乎所有的農村青年都已經離開農村進入城市，仍然流在農村的主要是老人和孩子，還有生理上有殘疾的人。

簡言之，老、弱、病、殘流在農村，而年輕的勞動力幾乎全部進入了城鎮。儘管這些年輕人並非完全離開的農村，但他們大多數已經不再從事農業生產，即使還從事農業生產的，農業收入已經不佔主導。筆者的這些觀察與統計數據存在很大的差異，是否正確值得關注。

從數量上看，依然留守在農村的老、弱、病、殘佔全部人口的比例應該在30%左右，不會超過35%。依此估計，當前的城鎮常住人口比率應該佔總人口的65%-70%，遠高於當前的統計數據。

官方的人口統計數據為什麼會低估城鎮化人口的比例？這是需要認真分析的問題。作為地方政府官員，人口基數擴大則意味著各項人均的經濟指標會降低，不利於其政績考核，因此，城市常住人口被低估是符合情理的。客觀而論，人口頻繁流動也的確給人口統計帶來相當的難度。

如果筆者的估計符合實際情況，則意味著中國的人口城鎮化過程已經基本結束，將城鎮化當作未來經濟增長動力的期盼可能要落空。

不僅如此，中國未來還會出現逆城市化的現象。從農民工的年齡結構看，第一批農民工大多數是60後和70後，他們是新中國第一個人口高峰期的產物，這批的人的童年是在農村度過的，生活十分艱苦，有些人在農村還從事過繁重的體力勞動，他們嚮往城市生活，對環境的忍耐限度非常高，吃苦耐勞是他們共同的特點。

當這批農民工放下簡單的農機具，進入城市的工廠與現代化的機器結合後，生產效率大幅度提高，創造了驚人的生產力。讓中國迅速成為世界工廠正是這批人的巨大貢獻。

但60後與70後這批人現在已經人到中年，很快將進入年老體衰階段，繼續在城市打拼越來越困難，而城市並沒有因為他們曾經的貢獻而給他們提供相應的養老保障，他們將被迫返回農村，繼續從事農業勞動。

近期中國發改委官員就從涪陵榨菜的銷售走勢上看出，中國農民工回流趨勢明顯：國家發改委規劃司官員發現，涪陵榨菜在華南地區銷售份額由2007年的49%、2008年的48%、2009年的47.58%、2010年的38.50%下滑到2011年的29.99%，從佔半壁江山滑落到30%以下。

這個數據表明，華南地區人口流出速度非常快。涪陵榨菜集團廣州辦事處的主任鄭先生也證實了這一現象，回流人口對於華南大區的銷售影響很大。

他說，八年來，廣東地區市場份額明顯在下降。從增速上來講，2011年當年華中、中原、西北地區營業收入比上年增長45%-57%不等，而華南地區僅有1.28%的增長。上述現象意味著什麼，意味著我們今後幾年也許不是城鎮化加速，而很可能是逆城鎮化。

城市化意味著生產力的提高，那麼，逆城市化就意味著生產力的降低。新一屆中央領導顯然已經看到這個問題，提出了要「人的城市化」，希望通過一系列的改革把農民工真正轉化為城市市民。

筆者認為，住房、醫療、養老等保障做起來太複雜，可以從教育著手，首先給農民工子女平等接受教育的權利，只有這樣才能讓下一代農民工有望成為真正的市民。如果這一點都難以做到，人的城市化就只能是一句空話。

来源:金融界

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