中國房價好比荷蘭「鬱金香熱」


【看中國2016年09月22日訊】最近,美國對中國房市的一些估值擔憂,對樓市數字表示難以置信,對深圳的房價尤其嘆為觀止,美國人將中國房價攀升歸結於過剩的流動性。人民銀行副行長陳雨露的過往著作《世界是部金融史》中提到日本,在金融泡沫中受益最多的絕非普通居民,而是金融產業資本。

9月15日,美國媒體CNBC引用了美國經濟諮詢公司Longview Economics一項最新研究,如此定性中國房市:過去一年,中國房價表現得如同1637年著名的荷蘭「鬱金香熱」泡沫。

Longview公司CEO沃特林(Chris Watling),對中國房市的一些估值表示擔憂,「我們對這些數字反覆檢查了不下七次,它們實在令人難以置信。」

Longview將中國房價攀升歸結於過剩的流動性。「當A股泡沫在2015年盛夏破裂時,過剩的流動性需要一個新家。從2015年年初至今,深圳房價平均上漲76%,尤其是去年4月中國股市處於高點附近時,漲勢開始大幅加速(有先知先覺的資金棄股奔房)。

北京和上海的房價走勢也與深圳類似,但極端程度明顯不及深圳。對比深圳,上海房價平均上漲35%,北京則是21%。」

Longview對深圳的房價尤其嘆為觀止,對全球房價排行和中國城市房價收入比表示驚訝:「過去幾年,對中國的房價和庫存,已經有太多的討論,大部分聚焦在三四線城市的房屋過剩。但現在,焦點在一線城市的房屋估值到達一個極端。

現在,深圳已成為全球房價第二貴的城市,典型住宅價格已達到80萬美元左右,僅次於因為地處矽谷而房價高企的加州聖何塞。雖然以單位面積價格而論,深圳的房價或許未必是全球第二,但Longview的研究是基於典型住宅價格。譬如毗鄰深圳的香港,雖然單位面積價格高昂,但大約半數住宅都是不足50平米的小戶型,自然拉低了一套住宅的平均價格。

深圳擊敗的對手包括:倫敦、香港、紐約、悉尼、東京。跟隨深圳上榜的國內城市分別是:北京、廈門、上海。」

中國城市房價收入比前五名分別是:深圳、廈門、上海、北京、三亞,其房價收入比分別為:67、40、39、34、32。

作為對比數據,倫敦雖然也名列全球最貴城市行列,房價收入比卻只有16倍左右。

Longview同時引用第二次世界大戰後馬歇爾計畫的主要構建者之一、美國經濟學會會長Kindleberger的理論展開了學術探討:資產泡沫有何特點以及觸發泡沫的因素。要點在於廉價資金。

Kindleberger著有《瘋狂、恐慌與崩盤》(Manias, Panics and Crashes),被視為資產泡沫的權威論著。「資產價格泡沫通常可以觀察到幾個關鍵特點。Kindleberger提出有四點:1、廉價的資金2、累積的債務3、極端的估值4、一個強大的敘事。流動性點燃泡沫的火花,之後催生為泡沫。這其中,極高的交易量伴隨著投機活動而來。

Kindleberger也曾經如此描述泡沫:「泡沫其實很難定義,就如同一個美女。你很難定義什麼叫美女,但當一個女孩站在你面前的時候,你會知道她究竟是不是美女。」

比較清楚的是,廉價資金在驅動著高度投機。在深圳,過去18個月的交易活動明顯加速。同樣清楚的是,中國經濟中債務水平繼續提升,但很難確定有多少債務涉及住宅,以恆大為例,絕對債務水平和債務相對息稅前利潤都呈現快速上升。

雖然,所有的泡沫在某一刻都會破裂。但關鍵是其破裂時機和觸發因素。Kindleberger指出,所有泡沫結束時伴隨著廉價資金的消失。價格升值枯竭後形勢突然逆轉。由此迎來明斯基時刻——即市場繁榮與衰退之間的轉折點:好日子的時候,投資者敢於冒險;好日子的時間越長,投資者冒險越多,直到過度冒險。一步一步地,投資者會到達一個臨界點上,其資產所產生的現金不再足以償付他們用來獲得資產所舉的債務。投機性資產的損失促使放貸者收回其貸款。最終導致資產價值的崩潰。」



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