無法估計中國房地產能漲到何種程度(組圖)

2016-09-27 11:00 作者: 向小田

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無法估計中國房地產能漲到何種程度(網路圖片)  

【看中國2016年09月27日訊】就目前的狀況而言,個人認為,中國樓市已經走過了理性增長的高級階段,進入了非理性增長的初級階段。這裡面出現了很多非理性群體行為的特點。

最近討論房價的文章很多。看到一些人還在以租售比、房價收入比、按揭貸款增量來研究房價增長的趨勢,不禁覺得好笑。大環境變了,研究方法也要跟著變。刻舟求劍是小學課文,現在都忘了?你能在球面上用歐式幾何嗎?這個時候,應該主要用金融行為學和心理學進行研究。要研究理性個體和非理性群體行為之間的關聯性。

理性個體和非理性群體行為之間有什麼關係呢?我們結合最近的幾個心理模式特點來研究下:

(1)集體思考(group thinking)

當市場上所有的參與主體的預期同時發生改變時,即心理學所謂的「集體思考」,人們的投資行為容易陷入「領頭羊」式的盲從模式。

2015年之前,根據銀行、開發商的經驗,許多投資者判斷,一線城市是唯一的避風港,二線也只有個別城市,其他地方都很危險。這個思路基本形成了行業共識。但是,2016年上半年二線城市的集體上漲,改變了行業內的一致預期,幾乎向相反的方向發展了。這個時候,很多銀行和開發商會想自己之前是不是想錯了,於是會「盲目」地跟隨,所以你看到在南京、杭州、蘇州甚至合肥、武漢等城市,一些開發商都抑制不住地搶奪地王。一線跟不上節奏,二線不能再錯過了。

對於購房者而言,本來預計的房價下跌沒有出現,反而在2016年出現了一波全國範圍內的上漲,嚴重打破了預期。之前觀望等待的投資者,首先就衝進去了。這批人在購房者中有足夠的影響力,屬於「領頭羊」的地位,其他人本來也沒什麼想法,隨大流一直是群眾覺得最安全的辦法。

(2)合成謬誤(fallacy of composition)

在一個連續過程的不同階段,人們對市場的看法可能發生變化,大多數投資者一開始是理性的,然後逐步不顧現實情況。從理性到非理性的過渡過程開始比較慢,後來會越來越快。

你們有沒有這個感覺。本來說好的預算,被中介帶著看了幾遍房子之後,莫名其妙就提高了一百多萬。心理的預期,到了售樓處一搖號,人聲鼎沸中,考慮的就不是價格問題了,考慮的是能不能買到的問題。

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房價劇烈上漲(網路圖片)  

購房的行為說到底就是一個決策,在這個決策的過程中,有很多因素影響。對於賣家而言,你說,看到房價一天一個樣,你能不提價?你還想賣?難道不想等等?對買家而言,從個人的精力、能力的限制上來看,能看中合適的標的屈指可數,實際上沒有多少選擇的空間。在房價劇烈上漲的社會輿論下,你能等?這一來一去,對決策的影響是壓倒性的。

合成謬誤表示,即便每一個參與者的行為都是理性的,各個階段的投資或內外部投資者的投機仍可能導致資產價格產生巨大泡沫。

每個人都是理性的,理性的決策並不是以合理的價格買賣房產。理性的決策是,無論價格多少,總是先於他人買入又先於他人賣出。

資產泡沫產生的財富,是在時間和空間中產生的,如上面做可以憑空產生財富,它既來自於未來,亦可能來自於其他人。這些產生的財富變現後是實實在在的鈔票,它絕不虛假。因此最理性的行為就是在泡沫中不停攫取財富,並提現。

提現後,你的行為依然由這個理性主導。所以我們看到,很多已經離場的人,又反覆回來。在股市中這不鮮見。去年股災之後,雙降之日,衝進去的精英投資家不在少數。

個體的理性之和不等於群體的理性。在上面的個體理性條件下,群體面貌反映出來的就是狂熱。因為下跌總是比上漲來得更快更猛烈,強度根本不是一個數量級,所以最後也只有少數人賺了大多數人的錢——這也是必然的,因為財富不可能憑空產生,也不可能憑空消失。

3)紙上財富(paper money)

中國的房地產市場通過接近二十年的大牛市,讓幾乎每一個參與其中都獲得了財富的增值。這個時候我們要問,這麼多財富,是怎麼產生的呢?它能憑空產生嗎?

顯然不能。

財富要麼來自於勞動創造,要麼來自於分配。房地產只是錢物的交易,它本身除了租金以外沒有生產什麼。2%的租金回報率根本沒有辦法解釋高達20%的價格漲幅。因此,這些財富,主要來自於分配。

有人會問,大家都賺錢了,分配的是誰的錢呢?這裡要說明一下的是。資本市場,或者說資產市場,往往可以起到把財富在不同的時間和空間中騰挪轉移的功能。

也就是說,大家從房地產市場中賺的錢,應該來自於未來某個時間段其他某些人的財富——就是未來那些高位接盤的人持續還貸產生的現金流。

既然是紙上財富,對持有資產的人而言,只要沒有變現,他們的心理狀態也是不穩定的。房地產作為一種紙上財富,對於一些投資者而言,如果不能變現的話,價值幾乎要歸零。這種狀態讓人焦慮。紙上財富不能變現,現金流的支出卻是現實存在的。大家都是在以持續支出的現金流在玩一個俄羅斯輪盤賭的遊戲,你說刺激不刺激?

就目前的狀況而言,個人認為,中國樓市已經走過了理性增長的高級階段,進入了非理性增長的初級階段。這裡面出現了很多非理性群體行為的特點。英國著名物理學家牛頓說過這樣一句話:「我可以測算出天體的運動規律,但無法估計人類的瘋狂。」對於中國房地產市場而言,在非理性階段,我們無法預估其最高能漲到什麼程度。在股市3000點之上,任何預測都顯得有些空白無力。唯一能夠送給大家的一句話就是:

要鬼捉不到,搶在人前逃。

 



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