漲價去庫存:三四線城市走到哪兒了?(圖)

作者:齊俊傑 發表:2017-07-01 09:30
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【看中國2017年7月1日訊】「要堅持分類調控因城施策,穩步推進房地產去庫存,促進房地產市場平穩健康發展。」這是高層對於房地產市場給出的最新的指示,可見去庫存還是第一要務。而去庫存,我們的思路一直比較明確,就是漲價去庫存。而這個效果可是槓槓的。

有人不明白了,別的商品都是打折促銷,降價大甩賣,為啥只有房子要漲價去庫存?其實,大家說的都對,但現在房子還能算商品嗎?有多少人買來房子是要住的呢?大多數人買房的目的已經從炒房賺錢,變成了怕不炒房就虧錢。生生把貪婪變成了恐懼,所以房子已經變成了如今最大的金融品市場,而金融品的特徵就是買漲不買跌。你不讓他漲價,肯定是賣不掉的。而事實也再次印證了這個判斷,之前很多專家覺得三四線城市供給嚴重過剩,但忽如一夜春風來,當全面炒作開始之後,結果卻是沒有炒不高的房價。直看的大家一臉懵懂——原來除了北上廣深之外,其他的城市也能有這麼個漲法……

中國特色的去庫存:推升房價……
中國特色的去庫存:推升房價……(圖片來源:Getty Images)

那麼,經過了半年的大幅上漲,三四線城市的庫存現在怎麼樣了?根據招商證券的研究,說漲價去庫存的效果「相當明顯」。全國其他城市的庫存週期,已經從原來的25個月以上,下降到現在的15-6個月,而二線城市的庫存,基本快降到跟一線城市差不多了。而從房價的走勢來看,三線城市相比於一二線城市,明顯呈現出後知後覺的特徵。

所以,按照三線城市去庫存的速度來看,估計可能還要漲上個半年左右,隨後同比漲幅開始大幅回落。三線城市漲上去的速度快,掉下來的速度可能會更快,當一個城市的庫存去完之後,會發出明確的限購調控信號,屆時三線城市的流動性將徹底鎖死。唯一不同的就是,一線城市你努努力,多降價,應該還是能賣掉的。而一旦三線城市流動性收緊,很可能徹底無法變現。

當時筆者就說,學區房炒的是學區而不是房子。北京教改迅速出臺,一下讓北京學區房瞬間暴跌上百萬,而暴跌還在持續之中。現在大家買的其實是金融房而不再是商品房。一旦金融退潮,讓房子重回商品屬性,那麼必然也是暴跌。金融炒作越強烈,槓桿越大的,跌下來的時候損失越慘,而三線城市的房子顯然買來就不是為了住或者租的。所以,這裡的「以後」必然要付出慘痛的代價。

不要老去看什麼地方政府還在高價賣地。地漲了,房價怎麼能不漲?同樣是賣地,去年和今年截然不同。去年是通過銀行表外業務來的錢,而今年要求全部都是開發商自有資金。當然,可能有一大部分也是自籌資金或者是民間借來的錢。所以這個錢跟銀行無關,跟地方政府無關。所有的鍋都是開發商自己來背,他願意高價買地,自然也就更願意賣給他。而他的資金鏈是否能維持,除了他自己沒人關心。一波行情熱潮的頂點,通常都是各種資金蜂擁而至,不計成本的搶購資產。當年炒煤炭如此,炒造船炒鋼貿都是如此,否則,蔡成功也就不會資金鏈斷裂被高利貸追債了。而現在很多蜂擁而至的開發商,未來十有八九都是蔡成功的下場。地產開發商由於過於激進,將發生大規模的行業整合,眾多小開發商將被大開發商吞併,房地產也將從春秋走向戰國。

「因城施策」,在解決了一線城市調控思想統一問題的同時,也給了三四線城市投機的機會,大部分三四線的人還沒接觸過樓市暴漲。以前一說樓市都是北上廣深,事不關己高高掛起,但現在真的漲到了家門口,所以這次顯得格外恐慌。而恐慌之下,就容易做蠢事。一旦把本就不多的積蓄都扔到房子裡,那麼這些地方未來的發展,真的就相當不樂觀了。

責任編輯:靖曄

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