3成首付難買房 開發商逼客戶付全款

2017-07-25 10:00 作者: 齊俊傑
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【看中國2017年7月25日訊】根據前幾天的媒體報導,說在廣州,購房三成首付已經基本快絕跡了,現在開發商都在逼客戶用全款。

消息是這麼說的,同樣一個樓盤開盤,售樓小姐都會問一句,您是怎麼付款,如果全款就可以給您往前排,如果是走房貸或者是公積金貸款,那麼只能往後排了,能不能買到您心儀的房子這事就不好說了。另外,貸款人群中也有劃分,付的首付越多的,排名越是靠前。你以為有首套房資格,你以為可以享受3成首付和利率優惠,對不起,你以為的並不是你以為的。現實很殘酷,這種3成首付的,開發商的售樓小姐根本就不愛搭理你。你問他為什麼?他告訴你房子賣的太火了,所以當然會先考慮付款形式好的,這樣方便快速回籠資金。

但真的是這樣嗎?銷售好不好這個事可能得區別對待,在樓市最火的去年,當時就爆出一條新聞,說深圳稽查朗泓.龍園大觀樓盤,號稱日光碟,一天賣出千套房源,但結果一查才發現當天才賣出441套,根本就不是什麼開盤即售罄,這種新聞比比皆是,所以開發商為了銷售總會製造各種各樣的噱頭,讓你大腦充血,告訴你樓盤正在被瘋搶,因為他知道,只要把你放跑了就再也沒機會了。那麼為什麼還不考慮首付3成的呢?這只能說開發商目前的回款壓力巨大,而且銀行對於房貸越來越謹慎。即使賣給你了,也未必能辦下來貸款,或者說不確定要等多久才能拿下來貸款。這有可能會浪費掉他的機會成本。所以對於貸款的客戶,特別是高比例貸款的客戶,先把這些人往後排。這些購房者有點像雞肋,食之無味棄之可惜,當然是等全款的高比例首付的這些人買完之後,最後再想到首付3成的人。

這其實一直是開發商的策略,並不是新出現的。開發商之所以有捂盤惜售的勇氣就是因為他們有很多關係戶,也就是一些金融公司,在新盤開盤後,通常都有很多金融公司大比例的購房,說是購房其實就是抵押,把房子抵給了金融企業,然後承諾每年10%左右的利息,他就這麼一邊賣,一邊抵押,這樣開發商就快速回款了,在這中間被人全款買走了當然是好事,沒人買也無所謂,反正最後都會被抵押回款,然後進入二手房市場,慢慢賣。隨著房價只漲不跌,這個手段屢試不爽。而金融公司也覺得這個東西很靠譜畢竟有房子在手裡壓著,所以就把這個變成8%左右的理財,賣給大爺大媽們。於是皆大歡喜。但僅限於是房價上漲。一旦房價不漲了,就相當於開發商每年要虧掉10%。當然買理財的大爺大媽也會發現金融公司可能跑路了,因為他們拿到的房子,雖然很值錢,但資產處置相當麻煩。

如果申請法院執行基本能打六折,因為法拍房是不能貸款的,需要在幾天內就交全款,而且要求購房人承擔所有的稅費,甚至差額所得稅,也就是說現價減去當年購買價的20%,如果現在1,000萬,當年買才200萬,那麼也就是說800萬的20%,是160萬。所以背著抱著一邊沉,購房人沒拿到多少實惠。這種房子非常難執行,所以到時候會相當麻煩,十有八九在民間金融買理財的投資者,也要承擔房價下跌的風險。別覺得這事跟您無關。老齊就經歷過2015年河北某開發商就這麼玩脫線了,結果很多民間金融上門要賬,開發商說我拿房子抵債行不行,大家異口同聲的說不行。這個處理起來實在是太麻煩了,搞個一年半載的也不見得賣得掉。

所以,這就是房地產的鏈條,所有的假設都是建立在房價一直漲的基礎上的,一旦房價不漲了,將暴露巨大的問題。他已經通過層層槓桿把風險放大了很多,而現在就是這麼一個風險時刻,因為銀行已經明顯在撤退了。銀行故意把貸款時間做長,把手續複雜化,這就逼著開發商去找全款的,去找民間金融接盤。而民間金融的錢又來自大爺大媽,銀行逐漸在撤出,個人在接盤。現在從貸款數據來看,個人住房貸款增速在回落,在貸款中的佔比在下降。很顯然是刻意為之。但目前也有個結構上的問題,這些房貸目前都投入到了三四線城市,這並不是一個好信號,相比於一二線,三四線的流動性更差,其實給金融帶來的風險也更大。

責任編輯:岳爾 校對:文龍

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