中國樓市正經歷由量變到質變的過程

【看中國2017年6月28日訊】最近，跟很多北京的不少朋友聊天，依然是10句話不出，肯定會談到房子，大家都比較慌，有位朋友是北邊三環外四環內的房子，據他自己說，每週以10萬塊錢的速度在降價，已經持續了1個月，這讓他基本上寢食難安。現在考慮要不要盡快把房子賣掉。還有幾個朋友，也是多套房的持有者，這幾天正在賣房，由於價格高，中介不讓掛在外網，只能掛在內網銷售。但一個多月了，看房者寥寥無幾。被迫調低了10%的房價。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

目前，北京上海等一線城市的房價，正在經歷有量變到質變的過程，之前是價穩量跌，現在價格也快挺不住了，之前瘋漲的帶學區性質的房子，由於多校區劃片已經出現暴跌和成交困難。如今這種趨勢開始向其他的高端住宅蔓延，總價越高越難賣。老破小到基本堅挺。而跟一些房產中介聊天，也發現了態度的明顯轉變，之前是完全站在房東立場嚇唬購房人，再不買房價就飛了。現在則開始主動跟房東討價還價，用它們的話說，現在賣房相當困難，一個門店一個月都未必賣出一套。而購房市場不景氣，租房市場同樣不好，所以現在收入成了重要問題。很多門店雖然還沒有關門，但中介人員已經開始離職。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

之前大家一見面聊天，都是你買沒買房，房價還會不會漲，現在見面，都在說你們家那跌了多少，我們這邊跌了多少。畫風已經完全變了。那麼我們不妨來盤點一下，高房價的基礎是否還存在。

首先，金融因素，貨幣供應量來看，2008-2009年最高，M2超過20%，直奔30%，大量的貨幣無錨印鈔，形成了洪水猛獸，索性那幾年人民幣升值，所以沒造成大規模財富外流。在2008年之後，中國樓市直接金融化，貨幣政策寬鬆，樓市就漲，貨幣政策緊縮樓市就調整。但之前貨幣政策再怎麼緊縮，貨幣供應M2也沒低於10%，而現在這個指標被打破了，而且美國也加息了，這是最大的變化，之前我們還能靠無錨印鈔，現在已經不行了，只要寬鬆，經濟還沒起來，你發現外匯已經壓力大了。所以可以預見的是，未來幾年，金融絕不會放鬆甚至越來越緊，最近連出海並購比較多的民營企業都被銀行查了，足協連買外援的錢都要限制，可見現在已經草木皆兵，防患外匯風險，已經上升到了新的高度。沒有金融槓桿推動，誰買的起動輒幾百上千萬的房子呢？股市去槓桿，價格暴跌，樓市去槓桿，想長期穩住價格的可能性並不大，只是目前通過限制交易，暫時讓他冷卻一段而已。但這種穩定，可能撐不過明年。價格向下調整的壓力，比想像中的要大。

其次，政府因素，今年因城施策，各地政府態度迥異，從城市的角度來講，北京上海做出了非常好的表率，高壓調控，把能夠用的政策全部加碼上去，不降房價誓不罷休。而其他地方，特別是三四線城市態度明顯曖昧，希望讓房價再飛一會，好把多年的庫存去掉，然後順便多賣幾塊地。所以也正是因為因城施策，讓之前多年形成的只有一線上漲出現逆轉，很多三四線城市可以說10幾年來，從沒見過這麼猛的房價上漲。之前一說高房價就是北上廣深，事不關己高高掛起，現在終於漲到了家門口，這是他們第一次感受。所以反應比較強烈。所以這個因素目前只存在於三線，而這個因素還會繼續推動這些地方的房價上漲，直到庫存去掉，地賣掉為止。那麼這些地方是否有購買力呢？其實購買力來自於兩點，一個是貨幣化安置，另一個就是一線城市打工的子女，一線城市限購，才給了這些地方漲價的機會。我身邊不少人都是，北京上海買不起了，也不讓買了，擔心錢會貶值，所以回老家買了好幾套。

第三，債務因素。去年其實我們就做了一件事，把全世界最高的非金融企業槓桿降下來，然後加到居民身上，但加著加著發現有問題了，非金融企業槓桿壓根沒降多少，居民的槓桿倒是快速上漲。甚至已經超出了警戒線，比如廈門居民槓桿已經97%，超過了美國次貸的水平，杭州也達到了71%，美國次貸危機大家都知道，是由於大量的槓桿產生了棄房斷供引起的金融機構連環倒塌，那麼我們居民槓桿率這麼高，這兩個城市房價一旦掉頭向下，是否也會出現大面積棄房斷供呢？這個真得格外留神。所以，房價越熱點的城市，其實爆發金融危機的可能性也就越高。這點北京上海看到了，廈門杭州南京合肥等目前領會還不深刻。

第四，經濟因素，從全世界來看，房價是長期上漲的，但房價的長期上漲，跟居民收入的增長基本正相關，也就是說老百姓的收入漲了，所以推動房價漲了，而老百姓的收入主要來源於經濟活力的提升。一個經濟不斷發展的地方，房價是可以長期上漲的。這也是一種良性的增長，但大家可以算算，15年來你的收入增長了多少，房價又漲了多少。絕大多數地區的房價嚴重超過了收入的漲幅，而多增加的這部分其實就是泡沫，而這幾年甚至有些製造業城市，因為這樣或那樣的原因，經濟是減速的。比如東北經濟減速甚至出現了衰退，哈爾濱，瀋陽房價還大漲，這就更加不合理。事出古怪必有妖，沒有產業支撐的炒房，基本就是純炒作。你買進來很容易，問題是幾年後你還能賣給誰？

第五，需求因素，大家想的挺好，多買套房，然後用房養老，說白了就是你想通過房子的漲價，像上一代人剝削我們一樣，剝削下一代的年輕人。但你確定下一代人還需要房子嗎？獨生子女讓我們這代人可能通過繼承，就有3套左右的房子，下一代人手上的房子只會更多，而且可能越來越多。所以從這個趨勢看，租房應該越來越便宜，而炒房的基礎越來越薄弱。至於農民進城，農民越來越老了，隨著三四線的暴漲，還有多少農民進的了城呢？都說我們特殊的土地制度，是推升高房價的原因，那麼同樣的土地制度，也是限制我們城鎮化的最主要原因，農民不能夠通過土地得到錢，他拿什麼進城？

責任編輯:辛荷

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