關於房地產稅最重要的十個問題都在這裡(視頻)

原文標題:房產稅已經越來越清晰了 10大問題需要你瞭解

2018-03-09 09:50 作者: 齊俊傑

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儘管有很多人害怕房產稅,也通過各種手段表達了幾年之內房產稅出不來。但是通過這幾天的消息來看,房產稅正在逐漸變得清晰。
房地產稅立法在「兩會」期間受到更多關注。(圖片來源:Fotolia)

【看中國2018年3月9日訊】儘管有很多人害怕房產稅,也通過各種手段表達了幾年之內房產稅出不來。但是通過這幾天的消息來看,房產稅正在逐漸變得清晰。

首先,房產稅和房地產稅的關係,準確地說現在正在準備中的是房地產稅,而大家關心的房產稅包含在了房地產稅當中,但由於其他建造交易環節我們已經徵稅多年,大家對此並不感興趣,在房地產稅改革中,大家最關心的還是持有物業的稅收問題,也就是我們說的房產稅。

其次,房地產稅設立的流程是,人大、財政部和相關部門正起草完善房地產稅法律草案,總體思路是立法先行、充分授權、分步推進。從目前的表態看,這個稅已經確定要收,毫無疑問了。現在只是時間問題,原財政部長,現在的全國社保基金理事會理事長樓繼偉透露消息說,預計房地產稅立法草案今年提交人大首次審議。如果今年就首次審議,那麼也就是說房地產稅確實大大加快了。但一審後面應該還有多次審議,所以不排除修改的時間會比較長,個人認為2020年之後等房地產逐漸穩定了,加息週期也完成了。再推房產稅是比較適合的時間點。否則房產稅和加息兩枚核彈,樓市真心受不了。

第三,房產稅的目的,財政部副部長說的很明確,一是為了調節收入,緩解貧富分化。那麼必然是富人多徵稅,窮人少徵稅。多套房多收,自住房少收甚至減免。二是為了籌集財政收入。房地產稅將作為重要的地方稅,成為地方政府的收入之源,這話的意思是,以後全國各地的稅率將不一樣。從美國經驗來看,各州每年的稅率在0.5-3%之間,絕大多數地方都在1-2%之間,7個州高於2%,比如華人經常去的比較繁華的城市,紐約洛杉磯房產稅就是1%左右,而紐約最核心的曼哈頓,房產稅3%,所以這裡除了大富豪,80%的人都租房子,實在是交不起稅。那麼如果這麼算,以後全國各地的房產稅率差不多也是1-2%的水平。

第四,房產稅的徵收參考標準。其實很早之前這個就明確了,也就是按照房屋評估值來計算房產稅的標準,也就是說你家的房子交多少稅,人家說了算。而評估值可能會幾年才調整一次。這會出現什麼後果呢,就比如美國次貸危機爆發後,底特律的房子1塊錢往外賣都沒人要,因為評估值還很貴,每年需要交幾十萬的房產稅。所以我們也極有可能出現類似情況,房價下來了,但評估值還沒有調整的情況。

第五,房產稅怎麼收,這是大家最關心的問題,昨天財政部給出了答案,明確了四點,1、工商類住房和個人住房都按照評估值徵收;2、對特殊情況給稅收優惠和減免;3、收入歸屬於地方政府;4、需要建立完備的稅收征管模式。所以這就很明確了,所有房子都收稅,這是原則,但會給一些稅收減免措施,類似於個稅的起征點一樣,但估計不會太高。應該在全國平均水平上下,因為個稅起征點基本就是人均收入,那麼全國人均住房面積多少呢?之前有統計是40平米,而城鎮居民人均居住面積是32平米。所以會參考哪個就不一定了。但應該不會比這個標準更高了。按人均免征是比較合理的,但也是非常難執行的。徵稅成本不小。如果要給出人均免征額,那麼也必然會有高稅率以及懲罰稅率。也就是說,美國每套房都收稅沒有免征額的稅率如果是1%,那麼有免征額的稅率至少是1-2%,多套房的懲罰稅率很可能會加到3-5%。你要真有個5套房或者10幾套房,那麼一年下來基本就破產了。

第六,不交怎麼辦?房產稅肯定不能上門去收,需要你自己報稅並交納,如果你不交,人家也不會上門催,只需要在過戶的時候補齊並交納滯納金就可以了。如果房子很多,還拖了幾年沒交,到時候一看,沒準滯納金加房產稅比房子價值還高,這都是有可能的。

第七,房產稅的影響,絕不是調控房價這麼簡單,站在更高格局上,它會成為地方政府的主要收入來源,是中央和地方財權事權的又一次劃分。也是解決目前地方資金和地方債問題的唯一辦法。更是調節收入的一次重要的財富洗牌,所以這個事必須要穩准狠。房價也許並不會降多少,因為房價降了也會影響房產稅收入,但樓市的流動性一定會降到冰點。也就是房產稅出臺,你的房子將很難再賣掉。

第八,老百姓該怎麼看待房產稅,人家早就告訴你房子是用來住的,不是用來炒的,這已經是赤裸裸的警告了,囤積多套房是會付出慘痛代價的。如果按30平米免征,基本上夠用了。絕大多數家庭也不用交稅,改善家庭對超出面積交稅,比如北京你兩口人住個140平米的大房子,那你就要交80平米的房產稅,這80平米的房產價值估計是400萬,所以算下來每年大概4萬塊錢左右,再加上70年的產權減免因素,也就是幾千塊錢。如果2口人您住一個大別墅幾百平米,那麼估計就該有懲罰稅率了也許是2%-5%。所以絕不是你只有一套房,就不用交稅這麼簡單的。還要看你的房子面積多大。

第九,70年土地出讓金怎麼辦,之前中房集團孟曉蘇他們已經給出了意見,那就是根據產權使用年限扣除,房子多少年,就交70分之幾的房產稅,比如你的房子10年了,那麼就只交10/70的房產稅,如果你的房子70年了,那麼土地使用權過了,那麼就交全額房產稅了。這是比較合理的方法。但最後的結果就是,老破小交的房產稅最多,將很難變現了。

第十,房產稅轉移不出去,網上流行各種段子,說收房產稅怕什麼,漲租金啊。但這只能是段子,租金是由一個城市的收入水平決定的。不是由房東決定的,如果可能房東早就漲租金了,這個事他絕不會跟你仁慈。之所以相對於房價的租金回報率每況愈下,就是因為租金已經達到了大家收入水平的瓶頸加不上去了,我倒是很想租一套大房子,但你要我每月1萬,我一共才賺5000,所以不是我不想,而是真的租不起。租金這個東西,沒有產權抵押物,所以也開發不了什麼金融衍生品,加不了槓桿。你一個月賺5000,銀行敢再借給你5000嗎?而且每月都要借你5000,除非他瘋了。因為你根本沒有還款能力。所以你只能去租3000的房子,如果3000的房子沒有了,你就會選擇住到郊區去。寧可起早貪黑也沒辦法,因為租不起。而房東把你趕走了,他的房子就空置了,房產稅就他一個人背著了,所以他還不如把你找回來分攤房產稅,損人不利己的事,也是干不長久的。


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