發展租房市場?中國降房租的希望在哪?(圖)
原文標題:租房市場的幾種模式!降房租的希望在哪?
資本入局當二房東,中介推高城市房租的鬧劇告一段落。(圖片來源:Getty Images)
【看中國2018年8月23日訊】在北京租房市場,資本入局當二房東,中介推高城市房租的鬧劇告一段落。北京多部門約談10家中介,要求大家承諾集體不漲價,落實三不原則,一是不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源;二是不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源;三是不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。此外,為穩定租房市場,參會企業將在未來數月內向市場投放房源,以保證供應。其中自如分配了8萬間任務,相寓2萬間,蛋殼2萬間,其他還有一些小中介,總計是125,725間。
是很多人都有疑問了,這125,000套房源到底是存量還是增量,有媒體報導說是存量,那麼是否意味著之前這些中介本身就存在囤積居奇的行為,這125,000套存量房,握在手裡不出租!原來是準備做什麼的呢?後來也有消息說,自如聲稱是增量,增量8萬間,那麼勢必他會加大收房的力度,去進一步爭搶房源,那麼這好像與此次約談的目的完全不符吧,反正最後也是支支吾吾完全說不清楚,最後各家中介就是強調,不漲租金了。但具體怎麼不漲,怎麼供應全都閉口不談了。
一個城市的房屋租金跟這個城市的收入狀況息息相關,收入高,收入上漲,租金就會上漲,但這僅限於C2C模式而言,如果有人通過資本壟斷房源形成一個壟斷的B端,再加上他短期不以營利為目標,那麼這個就麻煩了。但凡資本入局,以擴大市場佔有率為目的,都會破壞市場本身的機制,比如打車軟體,又比如共享單車市場,最後不是讓你在路邊打不到車,就是滿地浪費的自行車。但這兩個跟租房比起來都是小事,畢竟租房這個事,幾乎關係到一個城市一半的居民,還有這些居民們一半的收入。房租如果比工資漲得還快,那就讓人完全看不到希望了。
要發展租房市場,本意是好的,那就是緩解高房價的壓力,打造租售同權,而長租房市場的模式現在就這麼幾個:
一是開發商直接開發自持物業租賃,比如萬科的翡翠書院,這種東西由於開發成本巨大,開發商只能以租代售,而且也只能做高端,一筆收10年的錢,月租金15,000起。
二是二房東的分散房源的中介模式,比如自如,相寓,蛋殼這種就是中介先收房,然後加價出租,這種模式勢必推高市場租金,因為他的盈利模式本身就是這樣,二房東發展的越快,市場佔有率越高,推升房租的力度就會越大,這個沒辦法解決。
三是,整租改造模式,通過一些商業建築,打造整租的長租公寓,有點像酒店也有點像宿舍,集合住宿和社交的需求,比如you+公寓,這種模式也不便宜,他也得先收房再改造,再疊加服務加價出租,只要凝結了服務,就會比你單租一套毛坯房貴的多。
所以這以上的三種模式,其實都是推漲房租的模式,無論發展哪一個,城市租金都會被推高,在原有的房租上,疊加服務,本身這種商業模式,就只能通過漲價去賺錢,有資本推動會讓這種漲價更加迅猛快速,沒有資本推動會比較溫和的差別,怎麼都是漲價的。而真正有希望改善租房市場的是後兩種模式。
第四,保障性租賃住房,這種房子就是政府主導,開發商配套建設,給城市低收入群體居住的,由政府同一運營和管理,這些房子是政策性的,所以不會漲價,他的市場份額直接決定了城市租金的水平,如果這種房子多了,上面那三種租房的價格就起不來,如果租房市場的保障不足,那麼就是現在的結果。房租大量上漲。所以如果平抑城市房租,保障性租賃住房必須要加大供應力度,這才是根本一方面要批地,加大建設,另一方面要加大改造力度,把一些廢舊工廠,廢舊商業公寓,甚至是商場,改造成為具有保障性的公寓,以緩解城市租房壓力。
第五,集體建設用地轉租賃,只有這個模式可以跳出高成本的怪圈,他沒有土地成本,只有建安成本,所以這種房子造價只是開發商自持物業的四到五分之一,於是他的租金回報率一下就能超過5%,甚至到達8%,商業模式就很清晰了。所以現在應該把更多的資本用於集體建設用地的開發上面,積極推動這種租賃住房的建設和出租,這種房子出租是有降低市場租金可能的,而且也不用政府出錢,市場可以藉助資本的力量,快速推動。只需要給政策配合就可以。
綜合來看,房租中長期看的是城市的繁榮程度和收入情況,但短期確實會受到供給需求的影響。所以增加供給不光是中介的事情,更是要靠相應的政策去推動,特別是保障性租房的供給和集體建設用地轉租賃的供給,這兩個才是可以降低城市房租的力量。
責任編輯:辛荷
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