中國房企加速破產 這兩年買房子要格外當心(圖)

2019-07-25 06:55 作者: 齊俊傑

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今年開發商的資金鏈格外的緊張。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年7月25日訊】《時代週報》發布消息,通過在法院公告網查詢的方式發現,今年僅僅7個月,已經有271家房地產公司破產,其中以三四線城市的中小開發商為主,而且理由基本都是無法清償債務。有人問了,今年死掉271家開發商,那豈不是開發商要滅絕了?其實這個擔心完全沒必要,因為中國的開發商有的是,像牛糞一樣多。2016年時候就有媒體統計,中國的房企差不多有10萬家。所以死掉幾百個只是毛毛雨,而且每年幾乎都得死掉幾百家,這到不必太大驚小怪。只不過今年死掉的開發商多了那麼一些,快了那麼一點,主要是因為今年開發商的資金鏈格外的緊張。

一般來說,房地產企業是高負債經營行業,全靠資金週轉,融資渠道要麼是銀行貸款,要麼是企業發債,要麼信託私募,只有有實力的開發商才能去海外發債,最後一招就是民間借貸,通過高利貸週轉資金。而絕大多數的中小開發商,最後就死在這個高利貸上面。這一波地產行情是從2016年開始的,那時候大家都是擴張期,大量的發債融資,而債務週期一般都是3年,也就是說今年也就開始出現到期潮。這些開發商正在如熱鍋上的螞蟻,到處找錢還債。

但是就在這個節骨眼上,政策卻反向撤力。最近房地產融資頻頻收緊,先是5月中旬23號文件申明瞭要對銀行、信託等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作;5月底又有消息說部分房企的公開市場融資可能會被加以限制。不過光說說是不夠的,6月房地產集合信託募集資金依舊超過了600億元,所以到了7月,多家信託公司收到銀保監窗口指導,要求控制房地產信託業務規模,規模嚴控下未來房地產信託規模增速或將有所下降。

另外,今年地產的發債量一開始也是很猛的,但5月份之後開始回落,5月地產債發行量環比減半,6月繼續減少隻發了172億,比去年少了一半還多。從信用主體來看,也進行區別對待,AAA級主體發債比較順利,AA+的主體,淨融資規模都是負的,也就是說新發的債券,不夠償還之前債務的。AA級以下的就更是慘淡。

第三條路就是封殺海外融資,本來大家指著老外的錢續命,今年前六個月房企海外發債491億美元,同比增加了26.7%,淨融資291億美元,也就是除了還掉之前的,還能剩下這麼多,用於補充資金。不過,近期發改委又對房企發行境外債提出新要求,要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,且這些債務要在備案登記材料中列明詳細信息,部分非標準化融資有可能因為不能提供相關信息而難以納入置換範圍。在新的募集資金用途要求下,房企境外債融資的新增規模將受限。也就是說,海外融資你只能用來借新還舊。再想多拿錢已經是不可能了。

綜合來看,房地產融資正在持續收緊,對於開發商而言,兌付的量越來越多,但是能夠拿到的融資越來越少,而且從發債的利息來看也不便宜,根據海通證券的研究,央企開發商還是政府親兒子,他們的融資成本最低仍然只有5%左右,民營企業大開發商,比如萬科,遠洋,就得在5.3%以上,再差一點的比如富力,碧桂園等就得到5.7-6.5%的這個區間,有6家大開發商融資成本甚至超過了7.5%,包括我們熟悉的恆大,泰禾,時代中國和榮盛發展等。至於那些不入流的小開發商,融資成本可能超過15%,甚至超過20%,所以死掉只是早晚的事。

未來必然是一個大魚吃小魚,小魚吃蝦米的時代,這兩年開發商破產明顯加快了,所以這也就要求我們購房者,要擦亮雙眼,買房子的時候一定要小心再小心,有很多項目爛尾,或者蓋完了拿不了銷售證,甚至有的開發商直接卷款跑路,房子還沒蓋完就破產了。

又或者因為資金緊張偷工減料。跟樣板間和合同約定嚴重不符。這種事情會越來越多的出現。所以收房的時候要格外謹慎。另外,從自身安全考慮,如果非要買房,也盡量選擇一些大開發商的產品,而且盡量買現房,不要買期房。三四線城市,小開發商的期房就更不要買。

至於房價方面,現在開發商只有一條路,那就是降價促銷,盡快回收資金,所以都會要求盡快的新房上市銷售,並給出折扣吸引全款買入,盡早回籠資金,所以開發商在飢餓的狀態下,價格是有下降可能的。但他們也熟知房子買漲不買跌的道理,所以也不會明目張膽的降價,肯定是變換其他方式,比如送面積,或者送精裝的方式來降價。

特別是在三四線城市,這樣的新房會越來越多。一線和三四線,新房價格基本停漲。但二線現在還不好說。隨著人口的持續流入,二線城市可能成為大開發商的主戰場。原來大家都說京滬深永遠漲,現在不提了,又開始強調蘇杭永遠漲,足以說明心態的變化。


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