中國多地放鬆樓市調控 這個城市卻在逆行(圖)

2019-12-16 21:11 作者: 齊俊傑
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樓市 調控 房價
最高房價的深圳蠢蠢欲動,而房價算是較低的城市長沙卻有點意思。(圖片來源:Andrey Popov/Adobe Stock)

【看中國2019年12月16日訊】最近一段時期,中國很多城市都開始藉著人口政策,逐漸降低了限購的門檻,有的已經無需再出示社保和納稅證明,也就是說,外地人也可以到當地去買房了,而深圳這個房價最高的城市之一,他的做法有點讓人看不懂,先是放開了豪宅稅,又是取消了商務公寓只租不售。雖然官方回應,說是為了增加市場供給,但是對此我們比較懷疑,樓市並不完全跟供給有關,因為樓市已經成了一個金融品,所以他現在跟預期息息相關,你總是釋放鬆動的信號出來,這樣供給會越來越少,需求反而會爆炸。

那些本來觀望的投資者,一看到要放鬆,必然衝進來企圖再漲一波,所以這種情況下恐怕事與願違,你越是這麼搞,供需矛盾就越是失衡。雖然我們也承認豪宅稅不合理,但是在這個特殊的當口,還是北京和上海的做法更正確,以不變應萬變,不能給預期上的變化,否則很可能就又要壞事。深圳現在就有點要控制不住的意思。這都是自己造成的。

最高房價的深圳蠢蠢欲動,而房價算是較低的城市長沙卻有點意思,理論上來說,長沙是有放鬆調控資本的,長沙的房價只有1萬出頭,而房價收入比是所有城市中最低的只有6.4倍,也就是說要給家庭不吃不喝6.4年就能在長沙買一套房,其他的二線省會城市都得是10-20年,深圳三亞買房得不吃不喝超過30年,北京上海也得25年。

所以長沙人民的買房負擔是最輕的,儘管長沙人一直吐槽自己的收入低,但放在房子這個事上,要比全國絕大多數地方幸福的多。按照6.4倍的房價收入比,其實長沙房價就沒什麼泡沫。

但就是這麼一個根本沒有泡沫的城市,卻偏偏在人家都放鬆調控的時候,還要繼續收緊。近日,長沙市發改委官網發布了《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》,進一步加強商品住房價格管理,明確價格由「成本+利潤+稅金」三部分組成,其中平均利潤率為6%-8%。

限制開發商的利潤,這事確實挺絕的,要知道開發商的利潤可不低,從上市的龍頭企業業績報告能看到,淨利率基本都在20%左右,那麼也就意味著長沙的做法,基本上要開發商壓低一半的利潤,往外賣房。舉個例子,1萬塊錢一平米的房子,總共100平米,賣100萬,開發商以前的利潤是20萬,而現在只讓他拿6-8萬,那麼這100萬的房子,就要降價到86-88萬,一下就把房價再打下來10%左右。新房如果一下降價10%,那麼二手房估計就更難賣了,從長沙二手房的走勢來說,這一年也是不斷回落的。

那麼為什麼長沙要這麼幹?前幾年有一篇報導,長沙市住建局房地產市場監管處處長就說「沒有經濟、產業、人口支撐的城市,它的房地產市場是不可持續的。」

長沙房地產市場的整體優勢,概括起來用一句話表達就是:高性價比。也就是說,在其他的城市都在努力搶人支撐高房價的時候,長沙反其道而行之,他用高性價比的思路留住人,雖然長沙收入不高,就業機會不多,但是生活成本低,通過這個跟其他城市去競爭。這種低房價策略,成為了長沙的標籤,確實也取得了奇效,這幾年長沙每年人口流入都在20萬以上,而房價也並沒有怎麼上漲,作為湖南的省會,跟湖北的省會武漢比,長沙房價低了將近一半。

我們也樂於看到這樣的差異化競爭,這也給了年輕人更多的選擇,其實早就說過,控制人口的北京上海,房價已經不太可能上漲,三線以下是有心無力,頭部二線城市,正在竭盡所能爭搶人口,這個成為樓市的一大變數,人口大規模流入的地方,房價還有支撐,但是房價如果上漲,其實反過來也會限制人口的增長。

比如廈門這種地方,產業基礎其實並不強,房價死貴,未來必然會出問題,西安也是如此,人口大量流入,房價大漲,經濟沒見起色,到時候恐怕人口也會反向流出,還有合肥也是同樣問題,這些城市的性價比不高,而湖南長沙就主要打這個差異化,打造平價樓市之城。將生活負擔低,當成自己的核心競爭力,從而反向推動經濟增長。以前這麼做的還有重慶,但很可惜重慶自打軒轅劍被拔出去之後,就已經失守了。現在也就長沙還在孤軍奮戰。建議那些想做媒體的,又或者是自由職業者,不想生活成本太高,又想生活在大都市的朋友,可以去長沙看看,生活質量真的會明顯高於其他的城市。

責任編輯:辛荷

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