為什麼房價即使還在漲也不再是好的投資?(圖)
中國全國範圍內房價跌了4.9%。(圖片來源:Adobe Stock)
【看中國2020年1月15日訊】盤點整個市場的表現情況,中國全國範圍內房價跌了4.9%,之前房價出現下跌,還是在2011年和2008年。當然,你會說這有問題,我們家這邊的房價還在漲,我們還找來74個城市的房價走勢圖,最近3個月一直在上漲的,有深圳,東莞,唐山,湛江,大連等幾個城市,而一直在下跌的有北京,天津,蘇州,濟南。像貴陽,長沙這些地方,最近的跌幅都比較大。所以,現在出現了明顯的分化走勢,以二線城市為主的幾個特大城市,似乎房價還在漲,大部分城市已經開始滯漲,甚至已經開始下跌。
那麼,很多人也都在問,某某城市是否還有前途,我能不能投資?其實現在全國樓市來看,確實不否認個別地方的房價可能還要漲,因為有大量的人口流入驅動,如果一個城市總是每年流入幾十萬人,而且這些人還是賣了老家的房子,帶著錢過去落戶的,相當於城市之間的財富大洗牌,那麼搶走財富和搶走人才的城市,房價確實不漲都難。但也已經不再是一個好的投資產品。原因有這麼幾點:
首先,全國房價整體虛高,2015年之前,除了北上廣深,其他城市還有價值窪地,但是經過這幾年瘋漲,所有地方的房價都已經大幅上漲,連重慶和長沙房價都已經漲了不少,所以已經不存在窪地。有個簡單的計算,合理的房價,相當於當地家庭的年收入10倍,也就是如果一個地方的月平均工資是5000,你就乘以12,然後再算夫妻兩人乘以2,再乘以10年,就是一套90平米房子的價格,也就是說在房價1萬出頭的地方,就基本上沒有窪地可言了。
其次,人人都想買房,而且都是貸款買,對於大家都追著想買的東西,從行為金融學的角度來說,就不可能便宜。一定是大家不要的東西才會便宜,大家都想買的東西,一定貴了。而大家瘋了心一樣,想買的東西,則非常昂貴,現在的房價就是這樣,任何人都認為房價只漲不跌,買到就賺到,再窮的人都想買房,說明房子已經沒有價值了。
第三,流動性正在消失,大多數人看到的房價是新房價格,那只是你的買入價,作為投資,你要看的價格是二手房的成交價。注意是成交價不是掛牌價,現在即便在北京,掛牌價普遍要比成交價高10%以上,很多房子一挂半年多,連個出價的都沒有。你要著急賣房,必須要比掛牌價低20%才行,否則根本賣不掉。
從政策面來說,現在就是放新房,鎖二手房,鼓勵大家去開發商那邊買新房,買新房可以做貸款,而買二手房,只能按照地區指導價貸款,而地區指導價跟真實房價之間差距巨大,通常算下來,即便是首套房首次貸款的情況下,買二手房你都得拿出70-80%的首付,只能貸款20-30%,而且更要命的是,由於大量限競房的出現,新房價格比二手房還要便宜。所以,這就讓二手房的優勢蕩然無存。只要你家小區旁邊有個限競房項目,你要再想賣房就難上加難。所以大多數人,只能看到市值,卻根本拿不回來現金。扔到房子裡的錢,一去不回。通常管這種一去不回的錢,我們都叫做消費,而不是投資。
第四,買房的資金成本巨大,我們不要總是看絕對房價的漲跌,也要看跟其它資產的比例,比如有人說,我們這邊今年房價還漲了5%,但是你買國債也能穩穩的賺這麼多錢,而且買國債還沒有資金成本,大部分人買房都還是靠貸款,貸款利率已經到了5%以上,即使你不貸款,這筆錢每年隨便幹點什麼也有5%左右的安全收益,再加上每年2%的折舊,所以保守估計,買房的資金成本是7%,也就是說,如果房價一年不漲個7%,你買房都是虧的。當然如果你能把房子租出去,可以減少2%的損失,不過可能又會涉及到裝修的問題。其實錢一樣沒少花。
第五,買房的機會成本更大,所謂機會成本就是我買了房就幹不了其他的事,而在其他的事上,我本可以賺更多的錢。我們不光要算錢的成本,更要算錢的機會成本。
綜合來看,如果只站在投資的角度,把什麼剛需,丈母娘,結婚,子女上學都拋在腦後,就應該把你再也不住的房子,屬於投資屬性的房子,盡早賣掉。但您說我就是喜歡房子,偏好極強,沒房子的日子一天都過不下去,那也沒辦法。你就當成消費就好,這樣思考就簡單了,買得起就買,買不起也沒轍,就不要再想賺錢的事了,也許還能有溢價,但是多年後你會發現,年化回報甚至可能還跑不過銀行存款。
責任編輯:辛荷
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