疫情過後中國房價會不會有一波上漲?(圖)

作者:齊俊傑 發表:2020-04-07 04:36
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疫情 房價 經濟
刺激經濟大寬鬆的過程當中,房價會不會再漲一波?(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年4月7日訊】當前很多朋友都在爭論的一個話題,就是在疫情過後,刺激經濟大寬鬆的過程當中,房價會不會再漲一波?說什麼的都有,主要就是因為大家所在的地方不同,所以感受就完全不同,現在數據出來了,大家可以分城市來看一下。

根據數據寶的整理,3月中國多城市房價出現分化,我們先說上漲的城市,從城市規模來說,杭州的漲幅最引人關注,環比上漲了11.53%,南京漲幅8.16%,鄭州漲5.89%,蘇州漲2.28%,此外還有,石家莊,揚州,成都,重慶,瀋陽,長沙,三亞,合肥,南昌這幾個城市微微上漲,比較奇怪的是,襄陽漲幅26.44%,要知道這是環比數據,也就是說3月相比2月的漲幅,所以襄陽這個數據有點讓人難以置信,3月份的湖北還都在緊張的抗疫當中,襄陽房價竟然大漲26%,如果有當地的朋友,可以來解釋一下,這確實不太合理。

目前想到的是一種數據巧合,也就是因為成交很少,所以發生了偶然。比如扔硬幣,得到正反面的概率都是50%,但是你就扔了3次,結果都是正面,所以數據顯示扔正面的概率是100%,反面是0%。襄陽的房價大漲,應該有這個因素。

至於杭州,南京,鄭州房價環比上漲,這個還比較正常,因為這3個都是人口流入的重點城市,我們之前也說了,中國房價都已經較高了,人口持續流入將成為最大的變數。如果一個城市,人口每年都流入1%以上,那麼積累一段時間房價就會上漲。這就好比有人說,房子就是城市的股票一樣,人口持續流入,就相當於公司基本面,淨利潤持續增長。即便高估值,也能夠在持續的增長中逐漸被化解。

那麼做過股票的人都知道,股票市場最怕什麼呢?最怕的就是高估,然後盈利增速不及預期,甚至突然虧損,這時候就造成了戴維斯雙殺,也就是業績和估值雙殺,股價大幅回落,樓市也是如此。一旦人口流入不及預期,或者出現人口的反向流出,再疊加高估值,那麼房價就必然出現較大回落。我們看下面這些城市。

在3月均價下跌榜單中,城市就更多也更有名了,上海環比跌了5.85%,北京環比跌2.85%,廣州跌3.63%,深圳跌1.21%,福州跌7.19%,濟南跌2.22%,此外下跌的知名城市還有,天津,青島,西安,海口,太原,蘭州。這些城市中不得不提北上廣深,四個典型的一線城市全線下跌,這其中可能還要再劃分,認為應該把北上和廣深分開,北京上海兩個超一線大都市,其實方向很明確,就是我們剛才說的,人口已經被限制了,不會再大幅增長,所以當一個公司業績被貼上天花板之後,它的估值就肯定會掉下來。這個已經是非常確定的事情,所以現在很多人一說就是一二線可以投資,三四線不行了,但其實這也是典型的從眾行為,其實並非如此,一線之中也已經分化嚴重。

人口不增長,房價極高,落戶艱難的北京和上海,已經不再具備上漲的潛質,未來一段時間都會是明顯的穩中有落,相比2017年其實北京上海,已經跌了10-20%,如果著急賣房,很多高端房產的價格甚至已經回到了2015年甚至以前。只是入門級的老破小還堅挺,因為這些房子代表了一個城市的門檻。未來幾年依舊是這個趨勢,直到大部分房價回到2015年。

至於廣州和深圳,人口還在流入,但是現在情況也不一樣,廣州是遇到了巨大的經濟困難,他是外貿為主的城市,而今年最艱難的恐怕就是外貿生意,所以廣州今年估計會有很多人破產,那麼對這個城市的房價和估值來說,會造成非常大的殺傷,所以今年廣州是很不看好的。而深圳不一樣,他是四大一線城市中,最有機會繼續上漲的,本身就人口增長,網際網路金融雙輪驅動,這兩個行業受到疫情的影響不大,而且還可能是個利好,所以深圳的房價弄不好還得漲。這兩天也出現了太子灣的秒光碟。

至於其它的二線龍頭城市,外貿為主的今年肯定受影響,而且影響很大,製造業為主的城市,今年也不太好過,能源為主的城市肯定會收縮,而網際網路經濟為主的像杭州,今年反而可能迎來大發展,人口大省的省會,如果沒有其它競爭城市,也會比較強勢,比如南京,鄭州,西安,如果有多個城市競爭,那就說不好漲不漲了,比如山東的濟南和青島,遼寧的瀋陽和大連,四川的成都,和直轄市重慶,一個區域內多中心競爭,會稀釋人口流入的力度,自然房價漲幅也就沒那麼大,基本上看平。

所以總結一下,人口大幅流入,網際網路產業驅動,地域優勢明顯,落戶條件優厚的城市,房價短期內還降不下來,甚至還會上漲。主要代表城市就是深圳,杭州,南京,蘇州可能也還行,而人口不再增長的北京上海和三四線城市,基本肯定會回落。

外貿為主的城市,廣州,武漢,青島,天津今年樓市也會十分困難。進而傳導到工業城市,比如整個東北,鄭州,東莞,佛山,合肥。其它的二線龍頭城市具備隨機性,比如西安,成都,重慶,看他們今年的產業結構調整了,如果找到新的方向,繼續吸引人口流入,房價還有機會,但如果沒找到機會,人口還會反向流出。那麼這些地方的房價就危險了。

另外,多說一句,即使房價繼續漲的地方,未來可能收益也不會太高了,所以我們應該把格局打開,不要總盯著房地產,其實未來最大的機會在資本市場,房子漲了20年,有強烈的均值回歸動力,越漲風險越大,機會也就越小,風險收益率很顯然不划算了,而且你還得面臨流動性非常差的情況。

責任編輯:辛荷

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