不炒房投資REITs?不動產信託投資基金三大風險(圖)

2020-10-01 09:18 作者: 許樹澤
手機版 简体 0個留言 列印 特大

Reits 不動產 信託 投資 基金
REITs又叫做不動產信託投資基金。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年10月1日訊】面向中國大眾的公募REITs要來了,這個REITs又叫做不動產信託投資基金。它就好比是紙大樓、紙橋樑、紙房產。如果看好固定資產升值,那就去買REITs,不要去擠佔普通人買房自住的需求,讓消費的歸消費,讓投資的歸投資,這是最好的歸宿。

那麼這個REITs,用證券化的方式投資固定資產,好處我們都已經說完了,那麼它可能的風險是什麼呢?今天我們來提示三大風險。

首先,是資產本身的風險。講個小故事,在西部,有個果園,出產水果甜橙,因為高海拔陽光充足,橙子又大又甜。到了年底一算賬,一年賣了1萬塊的橙子,果然是一個優質固定資產。於是很快,吸引來了商人,想要把果園買下來。

果園老闆開價10萬,商人琢磨,我可以引入高科技,精準施肥和灌溉,第二年產量肯定能提高、賣掉更多橙子。當產量不斷提高,果園價值肯定也看漲啊,說不定今年10萬,明年20萬,干個幾年把果園賣了,大賺一筆。

那麼這筆投資是賺了還是虧了呢?

答案是虧了。因為高海拔、陽光充足、適合種甜橙的土地太多了,當大家發現,一個生意可以這麼輕鬆獲得10%的年回報率,馬上就會有人在你的果園旁邊,就地蓋一個新果園。商人琢磨著擴大產能翻一倍,但是旁邊的競爭對手,馬上也翻了一倍,在當地有限的市場,甜橙供應多了一倍,於是價格下跌了,商人的回報率反而縮水了一半。

這個故事的道理非常深刻,你的生意是賣甜橙還是賣晶元,別人能不能簡單複製你?不同的生意有著巨大的差異。

REITs產品只是把固定資產做了證券化,它相當於是個方便的打包盒,但本質是盒子裡的東西必須要好。你說你這個商鋪好,但是競爭對手是不是很容易在旁邊新開一個商鋪?它和果園的道理完全一樣,無論是大樓、房屋還是橋樑,這個資產本身是甜橙還是晶元,它提供的價值,旁邊別人能不能輕易替代?資產本身的質量永遠是第一位的。

投資REITs可能存在的第二重風險,是金融槓桿的風險。大家知道,在購買實體房產的時候,出於對安全的考慮,往往要求全款、或者盡量高的首付比例;但是當把房屋、大樓、橋樑,打包成一個金融產品,它就可以非常容易加上槓桿、借錢投資,大家知道金融產品有個特點,它價格的波動可以非常大,高波動對於借錢的人,影響非常大。

如果全部都是自己的本金,那麼資產價格漲跌那都只能叫做波動,長期早晚都能回來。但如果自己只出了一成本金,剩下九成都是借來的,那麼如果資產跌價10%,那麼所有本金就沒有了。在真實的房屋大樓固定資產,不可能允許這麼低的本金比率,但是證券化之後,它就有可能存在這種風險。請大家一定要遠離高利率、高槓桿的投資。

還有最後的一重風險,叫做太貴的風險,或者叫做打包的風險。如果是買實物資產比如買房子,買了什麼,買在哪裡,一目瞭然;而REITs是一個固定資產的基金,裡面是個拼盤,所以它就有可能存在好資產搭配爛資產的打包風險,需要投資者仔細甄別。你本來是看中它裡面有甜橙,但是沒想到它塞進來一堆酸棗在下面,但你也不能說它騙人,它確實有甜橙,但只有上面的一片。這種情況就叫做打包風險,為一大堆平庸資產付出高價,這就會帶來虧錢風險。

最後做個總結,REITs是個好東西,尤其是公募化之後,普通大眾就可以用它低成本投資固定資產。但好東西錯誤使用,也有巨大風險。今天講了三大風險:資產質量的風險、借錢加槓桿的風險,和打包的風險。躲過這些風險,在投資之旅中,才能走的長、走的遠。

責任編輯:辛荷

本文短网址: 版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
榮譽會員


善举如烛《看中国》与您相约(图)

看完這篇文章您覺得

評論



加入看中國會員

神韻作品
捐助
退党

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意