4億「房奴」91%選錯:29萬億樓市收割機啟動……(圖)

2020-12-04 09:36 作者: 財經冷眼

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【看中國2020年12月4日訊】很多人都關心房貸利率,還有些人在諮詢是選固定利率還是浮動的LPR利率。今天,我就結合當前中國經濟情況和利率走勢,來分析一下未來房貸利率會如何演變,大家該如何選擇。

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最近,中國的股民都在喊牛市。我們知道,和美國牛氣衝天的三大股指相比,還真看不到A股牛市的影子,就算現在也只是摸到了3400點這個震盪箱體的上邊,但中國股民還是對牛市充滿了期待。特別是前些天的銀行股大漲,給市場打了一劑強心針。

11月27日,上證指數收報3408.31點,上漲1.14%。其中,銀行股表現十分亮眼,板塊整體大漲2.36%,銀行龍頭股工行大漲近6%,引爆了市場金融股行情。38家A股上市銀行全線飄紅,廈門銀行、紫金銀行、工商銀行、建設銀行等八家上市銀行漲幅都超過了4%,引發市場高度關注。

很多股民一臉懵,根本搞不清楚為什麼銀行股會大漲。要銀行股能這樣漲,一定是有對銀行股非常有利的消息出來。對於以賺息差為主的銀行來說,利好無非就是存款利率的下降和貸款利率的上升,基本八九不離十。

而就在銀行股大漲的前一天,也就是11月26日晚間,中國央行發布了《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》。據《報告》披露,9月銀行新發放貸款加權平均利率為5.12%,其中一般貸款加權平均利率為5.31%;此外,票據融資加權平均利率上升更為顯著,9月利率比6月上升38個基點。而財政部一個月期的國庫現金定存中標利率也由2.75%上漲到了2.95,釋放了資金利率上漲的信號。

10月份以來,同業存單發行利率持續走高。東方金誠首席宏觀分析師王青分析,11月19日,1年期股份制銀行同業存單發行利率升至3.29%,創年內新高,意味著中期市場利率仍保持較快上升勢頭,未來會帶動LPR利率走高。

總而言之,就是說,銀行貸款利率開始上漲了,利好整個銀行板塊,進而刺激上市銀行股價大漲。

可能有朋友說,這貸款利率也沒有漲多少嘛,也就是漲了幾個基點,市場為什麼會這麼亢奮呢?最主要的原因不是貸款利息漲了多少,而是因為之前貸款利息一直是在下跌的,而且中央政府還要求銀行給實體企業讓利1.5萬億,支持因為疫情受到衝擊的實體經濟。受今年各種特殊政策影響,包括各種大寬鬆、讓利、控利率和利潤、各種窗口指導等,都是在打壓銀行。而現在貸款利率開始上升,對於銀行股來說當然是天大的利好。

疫情暫時控制住之後,企業的經營情況迅速恢復,工業企業利潤增速5月份同比增速迅速由負轉正,且在此後的幾個月一直維持在10%以上的水平。雖然中國的經濟數據有水分,但是整體經濟恢復水平還是可以通過各個參考指標看出來。

今年年初至今,為了應對疫情對經濟的影響,中國央行搞了一堆貨幣政策創新工具,巨量的貨幣信貸投放與精準滴灌實體領域相結合,算是穩住了實體經濟和資本市場的運行。截至目前,今年頭10個月的社融和信貸分別累計新增了31萬億和17萬億。換句話說,今年的貨幣政策雖然沒有像歐美那樣大放水,但是也始終保持在相對較寬鬆的一個狀態上。

但是,這種貨幣寬鬆的狀態要結束了。中國的貨幣週期,本來在2018年就已經開始進入收緊階段。今年由於疫情的原因,擾動了貨幣週期的節奏,但是,明年繼續保持像今年這樣的寬鬆貨幣,已經沒有必要了。

疫情之後,貨幣政策、監管政策逐漸正常化或常態化,抗疫期間的行政指導等特殊政策也在慢慢退出,銀行業的經營環境有所改善。貨幣、監管、財政等政策逐漸正常化,有利於銀行經營。考慮到經濟進一步復甦後融資需求將更為旺盛,且銀行間資金成本已經在上升通道之中,貸款加權平均利率將易上難下,銀行的利息差會恢復正常,乃至擴大。而這基本也意味著利率上行的拐點最終確立。

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剛才是從經濟和金融層面來說明貸款利率的上行已經確立了拐點,而在政策層面上,目前中國的管理層都是開始釋放貨幣從緊的聲音,其實就是為明年貨幣正常化作準備,說白了就是提高貸款利率。

最近,金融界有兩個重量級的大佬講話了,釋放的基本就是貨幣收緊的信號。

財政部原部長樓繼偉11月13日在「第11屆財新峰會」講到:中國在經濟復甦上走在前面,已經到了研究前期部分貨幣政策有序退出的時候。一旦經濟復甦,過多的流動性需要收回時,存在可能刺破債務泡沫的風險,因此現在要堅決降槓桿。

中國社科院金融研究所所長張曉晶17日在新聞辦吹風會上講到:今年中國宏觀槓桿率快速上升,前三季度已經上升了27.7個百分點,也就是說債務規模是GDP的2.7倍,預計今年宏觀槓桿率將上升30個百分點左右。

張曉晶強調,槓桿率之所以快速上升,並非債務擴張速度太快,而是今年GDP增長太慢。有兩點風險值得關註:一是中小銀行壞帳上升,二是槓桿率高的時候,每年利息支付也很高,今年初步估算是增量GDP的1.5倍至2倍。

這兩位大佬的觀點直白地說就是宏觀槓桿率目前還是高位,需要降槓桿。明年的貨幣政策和環境對比今年來說,肯定要開始收縮了,利率可能會上行,貨幣投放量可能會控制。

這和最近中國央行頻繁喊話也是遙相呼應的。喊了哪些話呢?比如說儘可能長時間實施正常貨幣政策,防範化解風險;把好貨幣供應總閘門;不讓市場缺錢,又不讓市場的錢溢出來。這些說法雖然含蓄,但是大概意思也都是要收緊貨幣供應的意思。

除了樓繼偉的喊話,央行行長易綱和副行長劉國強最近也表示「特殊時期政策退出」的問題。特別是劉國強認為「退出是遲早的,也是必須的」。

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說了半天,不管是技術層面的銀行貸款利率還是國庫現金定存中標利率上行,也不管是高層大佬的一些貨幣緊縮講話,可都說明瞭未來加息應該是大概率事件。而加息就直接關係到房貸還款的問題了。

之前,中共政府要求個人房貸必須在固定利率和LPR浮動利率之間做出選擇,其實這個問題之前已經說過了。但還有不少朋友在問,所以結合未來利率上行再來講一下這個事情。

利率上行拐點已現,那些選擇用LPR利率還房貸的購房者怎麼辦?
利率上行拐點已現,那些選擇用LPR利率還房貸的購房者怎麼辦?(圖片來源:Adobe Stock)

當初大家之所以選擇LPR,或者銀行之所以勸大家選LPR,主要的一個理由是未來的LPR利率會下降。但是我們從今年的情況來看,並沒有出現下降。5月份以來,LPR報價已連續七個月保持不動,沒有出現購房者選擇LPR利率時預期會出現的利率下降現象。根本原因在於這段時間宏觀經濟出現了一定的反轉。隨著近期債券市場收益率的上行,市場出現了對於LPR加息的預期。所以,整體來說,中國的利率在明年後將進入到上行區間。

這種加息基於兩個基本邏輯:一個就是全球都預期中國經濟明年將繼續增長,今年的寬鬆貨幣政策在明年不會持續,加息是大概率事件;如果因為擔心債務問題的話,實體借貸非常有可能繼續寬鬆,但是房貸會收緊。第二個就是在今年大放水情況下,原材料和農產品價格都在大漲,帶動中國工業品的價格也在上漲,明年通脹形勢可能更加嚴峻。加息是通脹的第一個對手,要壓制通脹,明年極可能要加息。

而今年各項利率指標都已經開始出現上漲,政策層面也是頻繁發話,釋出緊縮的信號。可以說,利率的拐點已經出現,LPR進入上行通道已經是八九不離十,進而帶動房貸利率上行。可以說,最慘的就是那些已經選擇了用LPR利率還房貸的購房者……

根據央行的報告,目前為止99%的個人房貸進行了轉換,91%選擇了LPR定價。報告介紹,存量浮動利率貸款定價基準轉換工作順利完成。截至8月末,存量貸款定價基準轉換進度已達92.4%。其中,存量企業貸款轉換進度為90%,存量個人房貸轉換進度為99%,已轉換的存量貸款中,91%轉換為參考LPR定價。

對於這段話,我用大家聽得懂的方式簡明扼要進行一下解讀。99%的個人房貸進行了轉換,91%選擇了LPR定價,意味著只有8%的人選擇了固定利率。我們可以得出結論,91%的房貸者已經成為韭菜(剩下8%的人,可能避免收割)。現在,中國的資金利率已經開始收緊,未來房貸利率可能會更高,這就是收割的開始。那些聽銀行忽悠說LPR浮動利率將大幅下降而選擇了LPR利率的人,可能腸子都要悔青了。

當然,很多網友說,是銀行根本沒有給他們選擇的機會,直接轉成LPR利率了。按理說銀行是會通知大家去選的,但是如果到期大家都不選的話,銀行就幫你自動轉成了LPR浮動利率。不過,根據相關文件規定,在2021年1月1日之前還有反悔期,意思就是如果選擇了LPR利率,你還有剩下的20幾天時間反悔,可以改換成固定利率。

畢竟,固定利率的風險是可控的。就算短時間比LPR高點,心裏也踏實很多,主要原因還是LPR這種浮動在中國有太多的不確定性。當年俄羅斯為了抑制盧布貶值,將利息加到了18%左右;而阿根廷為了壓制通貨膨脹,防止資本外流,加息到了50%以上。如果人民幣加息到這種水平,那些選浮動匯率的人,估計哭都找不到地方。

千萬別為了貪小便宜而最後吃大虧,這是給大家的忠告!

責任編輯:宇真

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