4亿“房奴”91%选错:29万亿楼市收割机启动……(图)

2020-12-04 09:36 作者: 财经冷眼

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【看中国2020年12月4日讯】很多人都关心房贷利率,还有些人在咨询是选固定利率还是浮动的LPR利率。今天,我就结合当前中国经济情况和利率走势,来分析一下未来房贷利率会如何演变,大家该如何选择。

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最近,中国的股民都在喊牛市。我们知道,和美国牛气冲天的三大股指相比,还真看不到A股牛市的影子,就算现在也只是摸到了3400点这个震荡箱体的上边,但中国股民还是对牛市充满了期待。特别是前些天的银行股大涨,给市场打了一剂强心针。

11月27日,上证指数收报3408.31点,上涨1.14%。其中,银行股表现十分亮眼,板块整体大涨2.36%,银行龙头股工行大涨近6%,引爆了市场金融股行情。38家A股上市银行全线飘红,厦门银行、紫金银行、工商银行、建设银行等八家上市银行涨幅都超过了4%,引发市场高度关注。

很多股民一脸懵,根本搞不清楚为什么银行股会大涨。要银行股能这样涨,一定是有对银行股非常有利的消息出来。对于以赚息差为主的银行来说,利好无非就是存款利率的下降和贷款利率的上升,基本八九不离十。

而就在银行股大涨的前一天,也就是11月26日晚间,中国央行发布了《2020年第三季度中国货币政策执行报告》。据《报告》披露,9月银行新发放贷款加权平均利率为5.12%,其中一般贷款加权平均利率为5.31%;此外,票据融资加权平均利率上升更为显著,9月利率比6月上升38个基点。而财政部一个月期的国库现金定存中标利率也由2.75%上涨到了2.95,释放了资金利率上涨的信号。

10月份以来,同业存单发行利率持续走高。东方金诚首席宏观分析师王青分析,11月19日,1年期股份制银行同业存单发行利率升至3.29%,创年内新高,意味着中期市场利率仍保持较快上升势头,未来会带动LPR利率走高。

总而言之,就是说,银行贷款利率开始上涨了,利好整个银行板块,进而刺激上市银行股价大涨。

可能有朋友说,这贷款利率也没有涨多少嘛,也就是涨了几个基点,市场为什么会这么亢奋呢?最主要的原因不是贷款利息涨了多少,而是因为之前贷款利息一直是在下跌的,而且中央政府还要求银行给实体企业让利1.5万亿,支持因为疫情受到冲击的实体经济。受今年各种特殊政策影响,包括各种大宽松、让利、控利率和利润、各种窗口指导等,都是在打压银行。而现在贷款利率开始上升,对于银行股来说当然是天大的利好。

疫情暂时控制住之后,企业的经营情况迅速恢复,工业企业利润增速5月份同比增速迅速由负转正,且在此后的几个月一直维持在10%以上的水平。虽然中国的经济数据有水分,但是整体经济恢复水平还是可以通过各个参考指标看出来。

今年年初至今,为了应对疫情对经济的影响,中国央行搞了一堆货币政策创新工具,巨量的货币信贷投放与精准滴灌实体领域相结合,算是稳住了实体经济和资本市场的运行。截至目前,今年头10个月的社融和信贷分别累计新增了31万亿和17万亿。换句话说,今年的货币政策虽然没有像欧美那样大放水,但是也始终保持在相对较宽松的一个状态上。

但是,这种货币宽松的状态要结束了。中国的货币周期,本来在2018年就已经开始进入收紧阶段。今年由于疫情的原因,扰动了货币周期的节奏,但是,明年继续保持像今年这样的宽松货币,已经没有必要了。

疫情之后,货币政策、监管政策逐渐正常化或常态化,抗疫期间的行政指导等特殊政策也在慢慢退出,银行业的经营环境有所改善。货币、监管、财政等政策逐渐正常化,有利于银行经营。考虑到经济进一步复苏后融资需求将更为旺盛,且银行间资金成本已经在上升通道之中,贷款加权平均利率将易上难下,银行的利息差会恢复正常,乃至扩大。而这基本也意味着利率上行的拐点最终确立。

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刚才是从经济和金融层面来说明贷款利率的上行已经确立了拐点,而在政策层面上,目前中国的管理层都是开始释放货币从紧的声音,其实就是为明年货币正常化作准备,说白了就是提高贷款利率。

最近,金融界有两个重量级的大佬讲话了,释放的基本就是货币收紧的信号。

财政部原部长楼继伟11月13日在“第11届财新峰会”讲到:中国在经济复苏上走在前面,已经到了研究前期部分货币政策有序退出的时候。一旦经济复苏,过多的流动性需要收回时,存在可能刺破债务泡沫的风险,因此现在要坚决降杠杆。

中国社科院金融研究所所长张晓晶17日在新闻办吹风会上讲到:今年中国宏观杠杆率快速上升,前三季度已经上升了27.7个百分点,也就是说债务规模是GDP的2.7倍,预计今年宏观杠杆率将上升30个百分点左右。

张晓晶强调,杠杆率之所以快速上升,并非债务扩张速度太快,而是今年GDP增长太慢。有两点风险值得关注:一是中小银行坏帐上升,二是杠杆率高的时候,每年利息支付也很高,今年初步估算是增量GDP的1.5倍至2倍。

这两位大佬的观点直白地说就是宏观杠杆率目前还是高位,需要降杠杆。明年的货币政策和环境对比今年来说,肯定要开始收缩了,利率可能会上行,货币投放量可能会控制。

这和最近中国央行频繁喊话也是遥相呼应的。喊了哪些话呢?比如说尽可能长时间实施正常货币政策,防范化解风险;把好货币供应总闸门;不让市场缺钱,又不让市场的钱溢出来。这些说法虽然含蓄,但是大概意思也都是要收紧货币供应的意思。

除了楼继伟的喊话,央行行长易纲和副行长刘国强最近也表示“特殊时期政策退出”的问题。特别是刘国强认为“退出是迟早的,也是必须的”。

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说了半天,不管是技术层面的银行贷款利率还是国库现金定存中标利率上行,也不管是高层大佬的一些货币紧缩讲话,可都说明了未来加息应该是大概率事件。而加息就直接关系到房贷还款的问题了。

之前,中共政府要求个人房贷必须在固定利率和LPR浮动利率之间做出选择,其实这个问题之前已经说过了。但还有不少朋友在问,所以结合未来利率上行再来讲一下这个事情。

利率上行拐点已现,那些选择用LPR利率还房贷的购房者怎么办?
利率上行拐点已现,那些选择用LPR利率还房贷的购房者怎么办?(图片来源:Adobe Stock)

当初大家之所以选择LPR,或者银行之所以劝大家选LPR,主要的一个理由是未来的LPR利率会下降。但是我们从今年的情况来看,并没有出现下降。5月份以来,LPR报价已连续七个月保持不动,没有出现购房者选择LPR利率时预期会出现的利率下降现象。根本原因在于这段时间宏观经济出现了一定的反转。随着近期债券市场收益率的上行,市场出现了对于LPR加息的预期。所以,整体来说,中国的利率在明年后将进入到上行区间。

这种加息基于两个基本逻辑:一个就是全球都预期中国经济明年将继续增长,今年的宽松货币政策在明年不会持续,加息是大概率事件;如果因为担心债务问题的话,实体借贷非常有可能继续宽松,但是房贷会收紧。第二个就是在今年大放水情况下,原材料和农产品价格都在大涨,带动中国工业品的价格也在上涨,明年通胀形势可能更加严峻。加息是通胀的第一个对手,要压制通胀,明年极可能要加息。

而今年各项利率指标都已经开始出现上涨,政策层面也是频繁发话,释出紧缩的信号。可以说,利率的拐点已经出现,LPR进入上行通道已经是八九不离十,进而带动房贷利率上行。可以说,最惨的就是那些已经选择了用LPR利率还房贷的购房者……

根据央行的报告,目前为止99%的个人房贷进行了转换,91%选择了LPR定价。报告介绍,存量浮动利率贷款定价基准转换工作顺利完成。截至8月末,存量贷款定价基准转换进度已达92.4%。其中,存量企业贷款转换进度为90%,存量个人房贷转换进度为99%,已转换的存量贷款中,91%转换为参考LPR定价。

对于这段话,我用大家听得懂的方式简明扼要进行一下解读。99%的个人房贷进行了转换,91%选择了LPR定价,意味着只有8%的人选择了固定利率。我们可以得出结论,91%的房贷者已经成为韭菜(剩下8%的人,可能避免收割)。现在,中国的资金利率已经开始收紧,未来房贷利率可能会更高,这就是收割的开始。那些听银行忽悠说LPR浮动利率将大幅下降而选择了LPR利率的人,可能肠子都要悔青了。

当然,很多网友说,是银行根本没有给他们选择的机会,直接转成LPR利率了。按理说银行是会通知大家去选的,但是如果到期大家都不选的话,银行就帮你自动转成了LPR浮动利率。不过,根据相关文件规定,在2021年1月1日之前还有反悔期,意思就是如果选择了LPR利率,你还有剩下的20几天时间反悔,可以改换成固定利率。

毕竟,固定利率的风险是可控的。就算短时间比LPR高点,心里也踏实很多,主要原因还是LPR这种浮动在中国有太多的不确定性。当年俄罗斯为了抑制卢布贬值,将利息加到了18%左右;而阿根廷为了压制通货膨胀,防止资本外流,加息到了50%以上。如果人民币加息到这种水平,那些选浮动汇率的人,估计哭都找不到地方。

千万别为了贪小便宜而最后吃大亏,这是给大家的忠告!

责任编辑:宇真

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