中國房地產稅開徵之日 房價暴跌之時?(圖)

2021-04-30 19:47 作者: 馬光遠

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「十四五」期間完成房地產稅立法的概率很大。
「十四五」期間完成房地產稅立法的概率很大。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2021年4月30日訊】中國現政府的《十四五規劃和2035年目標綱要》對房地產稅的描述是這樣的:「推進房地產稅立法,健全地方稅體系,逐步擴大地方稅政管理權。」

基於此,筆者的判斷是,「十四五」期間完成房地產稅立法的概率很大。

熟悉筆者對房地產稅的觀點的都知道,在2015年業內一些專家預測2016年將出臺房地產稅時,筆者曾旗幟鮮明地提出:房地產稅五年之內出臺的概率等於零!現在五年過去了,事實也印證了當初的判斷。好玩的是,現在很多業內專家又認為房地產稅出臺將遙遙無期,筆者再次「旗幟鮮明地」預判:十四五期間出臺房地產稅的概率很大很大。有多大?如無特殊情況,差不多百分百會出臺吧。

當然,不是說房地產稅立法的難度不大,難度依然很大!要多大有多大,以前多次強調,這是一個關係到中國老百姓最大利益的稅收,一定要慎重。但筆者認為,未來五年在立法上完成的時機已經成熟。就是「立法先行」,並且會選擇適當的城市進行試點。所以,普遍開徵至少還需要十年時間。

一旦開徵房地產稅,對房價的影響如何?

在房地產稅問題上,中國老百姓最天真的認識是:房地產稅可以降房價。這就是為什麼一談及房地產長效機制時,很多人將房地產稅列為長效機制的核心的重要原因。

這樣的認識導致的結果是:一般情況下,老百姓對於加稅的行為一般都是反對的,但唯獨在房地產稅問題上,支持徵收房地產稅的民眾比例之高,令人驚嘆。

民眾對房地產稅之所以熱衷,根本原因在於把降房價的希望寄託在房地產稅上。特別是,每一次房價暴漲的週期,總能聽到民間對房地產稅加快立法的期待和呼籲,專家們也不時的站出來預測房地產稅什麼時候落地。

對於房地產稅能否降房價,過去筆者一直給大家潑冷水。從房地產過去的價格規律看,影響房價最大的因素是房地產政策,包括貨幣政策和土地政策,而不是稅費。為了抑制價格,房地產領域的稅費已經到了登峰造極的程度,一旦房地產政策變化,價格該暴漲,還得暴漲。

區區1%、2%的房地產稅就能抑制房價,這是基本常識。特別是,這點微不足道的房地產稅,對於高淨值人士和炒房者而已,以及相對於房價上漲的收益,根本就是九牛一毛。而且,如果考慮徵收對象,無論是按照面積徵收,還是按照套數徵收,對房地產稅真正有感受的只有一類人,那就是中產階層。因為低收入者有可能免稅,這在徵收房地產稅的國家基本是一個通例,而對那些真正富有的階層而言,房地產稅的支出對他們而言並不構成真正的負擔。

最後,房地產稅的真正承擔者將是擁有一套以上住房,生活相對優越的中產階層。對於中產階層而言,即使1%的稅率,每年的支出也在萬元以上,絕非一個可以忽略不計的數字,房地產稅殺房價無力,但對付中產階層,卻可以成為剪羊毛的利器。

世界上其它各個國家,究竟為什麼要徵收房地產稅?

在房地產稅問題上,筆者一直在普及一個基本的常識。就是大家一定要知道,世界上其它各個國家,究竟為什麼要徵收房地產稅、以及房地產稅對房價究竟能起到多大的作用?因此,明確中國房地產稅的徵收目的非常重要。是為了抑制房價、抑制投機?還是通過向中產階層徵稅給地方政府增加穩定的收入來源?

從國際上來看,關於房地產稅如何徵收,徵稅對象,稅基,稅率等等,各國的做法雖有差異,但共同點遠遠多於差異。比如,以英國為例,房地產稅是唯一的地方議會可以決定的稅收,佔英國地方稅收收入的比例高達90%以上,佔地方財政收入的比例也在60%左右,可謂地方財政收入的第一來源,在這個意義上,很多國家地方的財政都是「土地財政」,但在英國,從未聽說民眾對房地產稅的抱怨,而且都是主動申報,這些稅收,最後用於社區教育、醫療等各方面的建設。

而且,英國地方政府並不是無限制的徵收房地產稅,而是每年確定一個徵收支出的總預算,減去中央財政的轉移支付和其它收入,只有差額部分才徵收房地產稅,同時,還對低收入階層完全免稅。這樣的一個稅收體系決定了房地產稅雖然是地方財政的主要收入來源,但民眾對其具有高度的認同感。

從世界上有房地產稅的國家的立法目的看,徵收房地產稅主要目的是為了地產財政收入,而不是為了抑制房價。眾所周知,美國有房地產稅,但美國房價也經常經歷快速上漲的週期。站在一個制度框架體系的角度而言,房地產稅在整個房地產制度體系中是可以起到穩定房價作用的,但這不是房地產稅立法的主要目的。房地產稅的第一目的就是為政府增加收入,沒有比這個目的更重要的目的了。而最關鍵的是:政府收上來的錢用在了哪裡!

在以前談及房地產的時候,基本不談房地產稅,主要原因不外乎,一是房地產稅降不了房價,二是房地產稅立法不可能很快出臺,因此,當你對高房價萬般絕望,把最後的希望寄託在房地產稅上的時候,你一定要理性思考,不要幻想。

責任編輯:宇真

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