中国楼市正在变天 未来房子如手表(视频)

2017-7-10 08:43 作者: 齐俊杰

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【看中国2017年7月10日讯】上海传来大消息,出台了住房发展的十三五规划,其中非常明确的要加大住房的供给,“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右,预计新增供应各类住房12,750万平方米、约170万套。其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套左右。可见,上海的十三五,重中之重,就是发展租房市场。

我们梳理上海这些年的住房供给,上个五年增加了住房面积1亿平米,而上海现在已经有的住房面积大约是6.3亿平米,如果换成90平米小户型简单计算,大概是700万套住房。一家三户人,基本满足2,000万人口的需求。乍一看一线城市的住房供给还是不宽裕的,特别是这几年,上海的人口快速增加,基本每年增加几十万人的情况下,楼市供给并没有有效增加。所以显得捉襟见肘。但十三五可能供需矛盾要完全逆转,上海跟北京一样,在未来五年人口不增长,甚至是负增长,而未来的住房供给将大比例增加。北京是要新建150万套房,而上海更是要盖170万套房。一房3口人,能够解决500万人的居住问题。也就是说即使在没有其他政策配合下,上海的住房问题也将得到极大的缓解。

当然有细心的朋友看到了,这170万套房子中,最重要的一点就是租赁住房70万套。结合前一天,上海也出现了自持物业70年百分百租赁的开发地块。也就是说上海正在效法北京,全力在推动住房租赁市场建设。楼市很快就会变天,未来的大趋势就是以租赁为主,让住房回到可居住的属性上来。

租房和买房不一样,买来房子你可以不住,囤积在那里,所以所有权转移,非常有利于金融炒作。这个再怎么限制也没办法根治。而租赁就不一样,你绝不可能租一套房子然后放在那里等待涨租金。所以租出去的房子,显然就一定会有人住。让他物尽其用。那会不会租不出去呢?不会,在没有任何金融衍生工具的市场上,租房市场是一个极其高效的市场,基本以当地人的平均收入为主要依据。房租太高不好租,对于房东或者开发商本身来说是相当不经济的,所以他肯定不会捂盘不租,而是会尽快降价出租,尽快回收现金流。与其丧失掉几个月的租金,不如干脆降价出租,追求的是整租的利润最大化。所以时间对于租房来说是一个巨大的成本。那么租房的房源越来越多,这对于老百姓来说绝对是个好事,未来随着供给增加,机构化运作,以及政策鼓励等等利好兑现,租房市场将越来越便宜,弄不好还有不少互联网企业进行租房补贴,争抢客源。对于大家来说,未来的房子居住痛点,将有效缓解。

未来房子必然如手表一样分化,你看时间买一块斯沃琪甚至卡西欧就挺好,如果你要想花几十万买一块百达翡丽也没人拦着你。手表的基本功能被保障之后,那些天价手表就只有羡慕,而没有了嫉妒和恨,汽车也一样,每个人都想开奔驰宝马劳斯莱斯,但你没钱的时候开一辆大众,也不会天天骂街。未来的房地产市场就是如此,天价房子肯定还有很多,甚至要多贵的房子都有。但只有羡慕,没有恨,因为大家的住房绝大多数都会被保障下来。你可以租到很便宜的房子,百十来平米也够3口人快乐的生活了,也可以申请各种保障房。租来的房子由于引入了B端企业,无论是开发商还是中介公司,都会更加正规,管理还是服务都跟现在的直接跟房东沟通完全不同。最重要的是房子的福利也将被根治,你可以通过租来的房子领取居住证,上户口,甚至给孩子上学。这些都会有相应的专人替你服务。因为由B端租来的房子,你跟房东就不再是竞争关系,你占用了房子的福利,不会影响房东的使用。而且最重要的是,B端企业进入住房租赁市场,将会大大的稳定你租房的预期,甚至长租10年也是很正常的事情,而且可以通过合同把租金的涨幅规定下来,给你一个很明确的预期,这样其实跟买房并没什么区别。你只需要把现在买房每月的月供的三分之一拿出来,就够你支出一套房子的月租金了。那么谁还会说我是刚需而着急买房呢?

到时候会出现一个现象,那就是你愿意炒你就继续炒,你能找到人接盘就行。但很可能是没人接盘了,特别是普通公寓的价格可能会暴跌。到时候你会有两个选择,把你的房子租出去,用60-70年的租金,收回你买房的成本,而且最悲催的是,到时候租金可能还会降,不但租金会降,你可能还要承担房产税。租金大部分都被房产税抵消,你的收益所剩无几。另一个选择就是大幅降价抛售,但大家租房上瘾之后,你的租售比不回到5%,是不会有人感兴趣的。

千万别信什么中国人天生爱买房,在50年代到2000年的这50年之中,极少有中国人获得了房子的产权,大家通常都是在租房,或者住在别人分配给你的房子里。同样很开心。2000年初,甚至大家最难理解的事情就是,为什么要自己买房?所以这就是周期,当你好不容易习惯了买房之后,趋势却开始往回转了。30年河东30年河西,这其实是个大智慧。


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