黑手依在何谈安居？四方博奕讲述楼市真相(图)

中国大陆房价目前是一种畸形的管控。（图片来源：Getty Images） 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

【看中国2017年8月24日讯】自从去年底开始中共政府楼市管控以来，总会看到媒体报道哪价格疯涨，尤其是一二线城市，再后来就变成政府各种严厉调控，规范租赁市场，大力发展租售并举等，三四线房价出现分化。再后来，7月统计局数据显示，全国的新建商品住宅和二手房房价似乎都控制住了。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

事实真的如此吗？事实上房价目前已经管控住了，但是一种畸形的管控，并不能长久。除非把住宅用地大幅增加，公共资源均衡，租赁市场大力发展，房价才会有稳定预期。

近期，多城明确要将房价调控到今年年初左右的水平，所以地方政府对房企备案价有要求，如果超过一定限额，都不可以备案销售。

然而对于房企来说，土地成本在增加，却要降低销售收入，这明显不合情理。所以一些市场乱象诸如“双合同”之类应运而生。可是包括各种“双合同”“政府限价”的存在，让很多人都认为新建商品住宅是一个价格极度扭曲的市场，不具有参考意义，二手房因为管控较少被认为有代表意义，可是又怀疑“统计局数据失真”，房价真实情况陷入了一个怪圈。

而在房地产这个市场里，有四个利益相关群体：政府、房企、购房者、中介。

政府：地方政府和房价最直接的关系在于土地出让金收入。而众所周知，土地出让金占据地方政府财政收入的绝大部分，所以截止到目前为止，地方政府在大环境下，还是依赖土地出让金收入的。

所以这又陷入了一个怪圈，地方政府没有钱，又要减少自己的经济来源。

房企：卖出的房子对房企来说是收入，而对购房者来说，则是满足或改善生活所必须的成本，而房企一般会对楼市冷暖最先感受到，而衡量房企态度的便是“房地产开发投资增速”，数据显示，今年1-7月，全国房地产开发投资59,761亿元（人民币，下同），同比名义增长7.9%，增速自1-4月以来连续第三个月回落。不过同期房地产开发企业土地购置面积和土地成交款均出现快速增长。

不过需要注意的是，房企的融资方式——债券、股权、海外、银行委外等借钱方式均被封堵。近期一些市场乱象可以看出，比如在一些城市，房企开盘仅去通知首付六成之上的购房者，可以看出一定程度上房企面临紧张的资金压力，他们迫切需要现金。

而在房企疯狂拿地，现金流又不能及时回笼的前提下，房企会不会面临资金链断裂的风险？

购房者：购房者决定了对楼市的需求。不容置疑的是，房价短期甚至中长期上涨预期仍在，只不过有没有钱，买不买得起，什么时候合适买。而影响购房需求因素的就五样：信贷、人口、收入、棚改货币化和公共资源。

所以对于购房需求来看，五大因素博弈，谁赢谁输？

中介：中介是很特殊的一类群体。现有迹象来看，中介并没有往年收益高。而首付贷的提高，让很多有购房需求的人买不起房，这类有购房需求的大多是“首改、再改、换房成为‘新主力需求’”，总有人会疑惑，房价是中介炒上去的吗？

中介手里掌握着全市最全的号码，拥有最全的信息，他的存在就是为了解决信息不对称的问题。中介的生存境况和房价息息相关。所以中介有动力去煽动房价上涨。

而近期观看中介的动态，似乎中介沉默了许多。根据北京房地产中介行业的数据估算，北京10万中介经纪人中，大约已有20%离开。经纪人离职背后，实则是中介门店布局收缩。而门店紧缩的背后，则是楼市成交量的萎靡。

所以最不想看到的情况就是，在各种调控政策下，房价还是陷入上涨的“死循环”。

目前来看，房价已经管控住了，可是四方利益相关体的博弈仍在，如果几个怪圈可以打破，住宅用地供给真是大幅增加了，房子才真的会有稳定预期。

责任编辑:辛荷

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