杭州:真实的房价,真实的伤害……(图)

2017-11-11 09:45 作者: 蛮族勇士

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【看中国2017年11月11日讯】杭州,是中国2017年房地产市场最火爆的两个城市之一。

这里需要特别说明的是,另一个楼市燃到爆的城市是南京,杭州与南京,今年被房地产界并称为“江南双杰”,一大群搞不清楚状况并且没啥经济学修养的地产界“白痴”声称这俩城市走出了独立行情,具有抵抗调控的特殊能力。

南京的问题,在南京篇的时候再说,这里集中说杭州。

杭州的房地产市场今年从年初一直火爆到八月份,整体的房价涨幅达到了20%,中心城区的涨幅达到了50%。8月份之后杭州楼市算是涨到了极限,至于为什么会达到这个极限,我们到后面再解释。此后杭州房价就在震荡之中极其缓慢的下降,到10月底的时候,整体较8月份最火爆的时候下降了约5%。

杭州今年的地产市场火爆,背后最核心的推动力,当然是全城大拆迁。拿到了上千万拆迁补偿款的杭州老区居民根本就不在乎中国严厉的压缩按揭贷款规模的调控,他们直接拿着拆迁款砸在了售楼人员的脸上,纷纷选择全款买房。炒过股的老玩家都知道,要抓涨停,最需要的就是这种人傻钱多的带头大哥,舍得掏出棺材本来给大家抬轿子。现在有成千上万的拆迁户涌出来做带头大哥,当然能在短时间内推动房价上涨。但是,请注意这个但是:政府实施拆迁是需要资金的,而这个资金的来源,只能是地方政府债。2017年8月,不堪重负的杭州政府上报浙江省,要求增发50亿市本级地方政府债券,其中的绝大部分,将用于土地储备,也就是拿去填拆迁的大窟窿。在中国严控地方新增债务的今天,这个申请依然得到了批准。2016年末杭州市本级(不包含下属各区县)地方债规模为564亿,加上这50亿,也就达到了614亿。614亿是什么概念呢?杭州市本级2016年的财政预算内收入仅为166亿。按这么算的话,就这614亿的市本级债务,杭州市级公务员全体一毛钱工资都不拿,市级路网电网水网不再修补维护,市级学校不发工资,市级医院不发补贴,如此坚持3年零10个月,才可以还债。

拆迁拆到了杭州需要增发地方债的地步,拆迁规模当然也不可能再维持。于是8月份之后,杭州楼市就此走到了顶峰。没有了人傻钱多的拆迁户做带头大哥,杭州楼市自此进入了阴跌阶段。

然而,暴涨的房价对杭州经济已经带来了真实的伤害。先来看杭州的居民存款。今年2月份杭州居民总存款规模8961亿,到9月底下降到了8774亿,减少了整整187亿。而在杭州市民的存款规模下降的同时,居民贷款规模倒是在持续上升,从2月份的8062亿增加到9月份的8989亿,增加了足足927亿。此消彼长的结果,就是到9月底,杭州市民的总负债规模,已经超过了其存款规模。

杭州这种居民存款下降的情况,与地产泡沫汹涌的厦门、苏州一模一样,这三个城市都是自改革开放以来第一次出现年度级别的居民存款缩水的情况。关于居民存款缩水的影响,在这里强调一下:任何金融资产的价格,不要说增长,即便是维持,都必须依赖增量资金。无论是炒股炒楼,还是炒黄金炒期货,这个道理都是通用的。现在杭州厦门与苏州统统出现了居民存款缩水的情况,增量资金没有了,那么可以想见的是,资产价格必定会进入下跌通道。人口最少的厦门的房地产市场成交面积规模已经被一刀斩到只剩蹄膀,所谓“量在价先”,接下来当然就是价格下跌。苏州市场的成交面积萎缩了10%左右,价格今年以来一直处于阴跌之中。在投资、居民存款与企业存款同时下跌,资金整体撤出苏州的背景下,苏州的房价当然也只能走入下跌通道。杭州今年试图逆天行事,以城市拆迁的方式为房地产市场补充购房资金,引发房价逆势上涨,但结果就是地方债不堪重负,终于到8月份就现了原形。接下来,杭州没有了新增资金流入,老百姓的存款也在缩水,那么接下来,杭州房价也只剩下下跌这一条路可走。

接下来再来说消费。在这里先直接给出结论吧:杭州的本地消费市场出现了剧烈萎缩。接下来是数据:今年1-9月份杭州社会消费品零售总额4101亿,同比去年同期3695亿的增幅为11%;其中通过杭州强大的电商群体实现的零售额为2759亿,同比去年同期的2107亿,涨幅31%。看起来还不错是吧?我们来算一下,杭州消费品零售总额的增加值为4101-3695=406亿。而销售对象为全国网民的电商实现的零售额增加值为2759-2107=652亿。面向全国网民的电商零售的增加值超过了杭州社会消费品零售总额的增加值。652-406=246亿!呵呵,这意味着杭州本地的实体店今年向杭州本地居民实现的零售总额减少了足足246亿,消费规模出现了真正的萎缩!跟你们讲,这是杭州自从1949年以来出现的第一次消费萎缩!

与苏州类似,深陷房价泡沫之中的杭州同样找不到投资了。虽然杭州比苏州强一点,没有外资依赖症状,所以没像苏州那样连续三年投资萎缩,但是数据上也不好看了。今年前三季度,杭州的固定资产投资总额3958亿,同比去年同期的增幅只剩下可怜的2.5%。此前数年的数据在这里也列一列:

全国与杭州的固定资产投资比较表
(作者自制)

2015年之前,杭州的固投增幅与全国保持一致,2016年后,伴随着杭州独树一帜的地产泡沫,其固投增幅就领跌全国,今年更惨,只相当于全国固投增幅的三分之一。在这里必须强调一下,在固投增速几乎萎缩到零的今年,杭州前三季度的住宅开发投资额1153亿,增幅依然高达12.3%。这种价值取向也是很有趣的事。

在本文的最后,再阐释一个很有趣的事实,虽然杭州一贯以“虚拟互联网科技”城市自居,然而,它446万的总从业人口中,从事信息网络行业的仅14万,从事科技行业的仅11万,而从事制造业的人口规模高达112万。呵呵,不重视实业,指望根本就无法大量创造就业岗位的虚拟网络经济去养活919万杭州总常住人口?指望房地产泡沫让这近千万人口致富?指望借债拆迁来继续维持房地产泡沫?

对这些问题,笔者都懒得回答。反正未来已近,经济规律的兑现就在眼前,让我们拭目以待吧。


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