从南京抢购住房看楼市调控政策的效果(图)

2017-11-19 08:30 作者: 易宪容

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南京市民再次疯抢住房说明了什么?
南京市民再次疯抢住房说明了什么?(图片来源:Getty Images)

【看中国2017年11月19日讯】据《经济观察报》报导,11月15日上午8时,南京河西10家楼盘同时启动了验资登记报名,共推出近3,200套房源,预计在这个星期末集中摇号开盘。此次河西开盘,购房者均要先验资后登记,最低验资标准是180万元,最高验资标准是430万元;要求最低八成首付,有一家楼盘甚至要求认购当天付清首付,最长的是7天内付清首付。

在如此严格的销售方案下,11月15日当天,南京出现近万人排队“抢房”的火爆场面。有购房者14日连夜到登记处排队;在预计推出356套房源的佳兆业城市广场的验资登记处,11月15日上午9时排队人数已逾3,000人。

南京房地产市场在严厉调控政策下仍然出现异常火爆的抢购住房现象,主要原因是一、二手房价格严重倒挂,购买到住房就是一次获得暴利的机会。据南京的房地产业内人士披露,目前执行严格的限价政策,即河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米,河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。但是,目前河西区域二手房的报价普遍在5-6万元/平方米,有30-40%的套利空间。南京居民岂能不蜂拥而上抢购住房?

而且,这种情况不仅只是南京是这样,在上海、杭州、青岛等严重的限价城市的情况都是如此。据11月15日报导,有网民爆料,位于上海徐汇滨江的百汇园楼盘,因为购买意向的客户较多,开发商于11月13日贴出告示,要求客户必须全款购房。在“十一”长假前夕,杭州上塘宸章三期楼盘开售,250套房86秒售罄,60%的意向者没有抢到住房。

可以说,从2016年930以来的房地产市场调控,出台的调控政策已经有210多次了。中国政府对房地产市场的定位也十分清楚:住房是住的,而不是用来炒作的。对此,中国媒体一直报道的,是这些房地产市场调控政策如何严厉,房地产市场调控效果如何如何,比如楼价下跌、成交冰封,但是这些消息只是政治正确,无论是从数据看,还是从市场的现实看,显然与事实相去甚远。南京万人抢购住房的现象更是把当前中国房地产市场调控的漏洞暴露得淋漓尽致。

也就是说,从2016年930房地产市场调控开始,各地的政府是出台了不少遏制疯狂上涨的政策,而且这些政策看上去是让行政的工具无所不用其极。但是实际上,这些房地产市场的调控政策出得最多、最严厉,只是地方政府所想的,并不是市场住房投资者所认为的。因为,这一轮的房地产市场调控,尽管中央政府对这次房地产市场调控有清楚的目标及定位,即回到住房的本源或居住功能上来,但是地方上可不是这样想的。除了绝大多数地方政府借这次房地产市场调控进行饥饿营销之外(这就有了2016年中国房地产市场前所未有的大繁荣,而且2017年,这个大繁荣还在继续),不少地方政府的房地产市场调控目标是:遏制如2016年那样的房价疯狂上涨,而不能让已经上涨的房价下跌,或就是他们所说的:“稳定房价”。

可以说,这样一个房地产市场调控目标,尽管地方政府没有说出来或写在调控政策的文件上,但是住房市场投资者及房地产开发商们都心知肚明:既然地方政府要托住房价,不让房价下跌(事实上,房地产市场调控一年多来,尽管官方媒体一直在宣传房价涨幅缩小,但同比看,99%以上的城市房价还是同比上涨的),房价就只能是上涨,只不过涨幅小一点而已。即使是那样限制2-3年之后才可交易的住房,投资者同样会预期只要放开交易之后,房价还是会上涨。比如,最近上海、青岛等城市不少投资者全款抢购住房,就是预期两年后放开交易,房价还是会暴涨。房价上涨预期没有逆转,住房投资者总是会千方百计进涌入市场的。

而这次南京万人抢购住房,看上去是一、二手住房价格差价的结果。住房投资者看到有如此之大的套利空间,当然会涌入房地产市场抢购住房。因为,不仅以以往的经验来看,抢购到住房就能够获得暴利,他们预期这次也是如此。而且,现实的一、二手住房市场就是有如此之大获得利益空间。但是实际上,这只是地方政府托市的结果。因为,地方政府一直在以住房供求关系为幌子(或住房的短缺造成了房价快速上涨)作为房价疯狂上涨的原因,因此要化解这个问题就增加更多供给,拍卖出更多的土地来建造住房。而土地的非市场化或土地操控在地方政府手上,地方政府同样可以通过土地拍卖来操纵房价。地方政府在拍卖土地上看上去是给出一个住房的限价条件,实际上这种土地拍卖时的限价,则成为造成其相应区域住房市场房价上涨的最为重要的原因。可以说,这种土地拍卖时的限价条件一出来,周边的二手房的价格早就在轮番上涨,这自然会造成限价土地所交易的住房价格远低于相应区域二手房的价格。这也自然会让地方政府拍卖出更多附有限价条件的土地,从而使得地方政府土地财政大增,使得房地产开发商无风险暴利,及居民涌入这个市场抢购住房。所以,有民众认为,畸形的调控造就了畸形的市场,楼市依然疯狂,越调控房价越涨……

其实,地方政府真正要落实住房的居住功能,让住房回归到的居住本源上来,要出台的房地产政策十分简单,就是坚决去除房地产市场投机炒作的功能,去除住房的赚钱功能。一个人购买多少住房,如何购买,如何加杠杆都不是太重要的事情,只要他购买后卖出获得收益,就通过住房交易累进所得税把其获得的收益收掉,让其住房交易无利可图,甚至于亏损。如果这样,还会有人去抢购住房吗?看看最近韩国是如何做的,就一目了然了。

当前,中国地方政府的许多房地产市场调控政策,看上去是名目繁多,但大多是玩假的忽悠,就是不触及到这一关键点:不想通过好的房地产政策让这些利益让大众来分享,而只是让少数人获得利益。


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