地从何来?寸土万金港府无能规管?(组图)

2018-02-21 13:23 作者: 钟灵

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香港房屋与民生问题到达空前瓶颈,积极“觅地”是否港府的唯一的出路
香港房屋与民生问题到达空前瓶颈,积极“觅地”是否港府的唯一的出路?(图片来源:Getty Images)

【看中国2018年2月21日讯】(看中国记者钟灵综合报导)香港楼市持续炽热,房价屡创新高,一般市民已经无力负担,更有超过20万人口住在环境恶劣的㓥房,轮候公屋的人数去年更突破28万。港府多次声称土地资源不足是最大原因,并提出开发郊野公园、填平水塘、住进岩洞等方案,不过问题真正的根源或触及香港社会更深层次的矛盾。

地少人多是借口?

香港地少人多是不争的事实,不过这并不是政府无力解决市民房屋问题的借口。多年来发展商大量囤积土地,特别是在新界地区囤积大量农地,香港4大发展商中,恒地以拥有4490万平方呎新界农地居首位,新地、新世界及长实分别拥有2800万、1740万及1330万平方呎。发展商以“挤牙膏式”策略兴建并供应房屋,使房价越来越高,以获取最大利润。

不过私人机构确实不属于港府可以规管的范围,港府可以做的,是在政策策略上增加房屋供应,以缓解需求并利用市场机制降低房价,过往港府推出“居者有其屋(居屋)”与公营房屋(公屋)政策,都曾是有效的方法。但到了2000年初,港府停建居屋,公屋落成数目亦逐渐减少,促使私人住宅价格持续飙升,而基层市民轮候公屋的难度越来越大、时间越来越长,一般需要等候4到5年才能“上楼”,更使市面出现㓥房这一类呎租高、环境恶劣、没有独立水电表而经常被业主剥削的居所,目前已有超过20万人蜗居其中。

此外,港府多年来奉行“高地价政策”,以拍卖与投标方式高价出售土地予发展商,变相使发展商成本增加,继而推高房价。年前中资企业海航在香港西九龙启德拍得4幅天价地王,月前以160亿港元出售其中2幅以度过财务危机,撇除当中可能涉及的“政治因素”,接手的香港发展商恒地表示,由于地价高昂,预料私人住宅建成后,呎价将超过30000港元,即一个500平方呎单位,售价将超过1500万港元。

繁华的“国际金融”都市中,住在笼屋中的老人
繁华的“国际金融”都市中,住在笼屋的老人。(图片来源:Getty Images)

郊野公园是万能方法?

香港面积达1100多平方公里,当中75%土地属于郊野地区,即为了保护生态环境而不准许开发的土地,当中大部分是陡峭山体。从数字上来看,不难明白为何梁振英政府自2014年公布“长远房屋策略”后就决定向郊野公园出手。但不要忘记,上述4大发展商手握超过10000平方呎的土地,加上市区重建、娱乐短租用地、绿化带、工业用地的红、蓝、绿和棕地,香港除开发郊野公园与填海外,可以释放的土地潜力仍然巨大。

但为什么两届港府均属意开发郊野公园用地呢?因为红、蓝、绿和棕地涉及到其他“较难处理”的持分者,包括驻港军队的用地、新界原居民、闲置或破坏但被霸占的土地、服务上流社会的高尔夫球场等娱乐用地等,所以最简单直接的方法就是打不用收地赔偿的郊野公园的主意。

不过开发郊野公园土地真的可以达到港府所谓“增加土地供应、舒缓楼价”的目的吗?开发出来的郊野公园土地,港府可以循2种途径转换成房屋用地,包括自己发展成公屋或居屋等福利房屋(最有效舒缓房屋问题),或出售予私人发展商(由发展商决定)。据过去多个发展地区例子,例如规画中的新界东北、九龙启德地区,港府发展公营房屋与出售私人发展商的土地比率约为一半半,但实际执行时出售私人发展商的土地会再多一点,即约60%划予私人发展商、40%由港府自行发展。

在城市中保持大片青山绿水的郊野公园,一直是香港人的骄傲
在城市中保持大片青山绿水的郊野公园,早就闻名海外,一直是香港人的骄傲。(图片来源:Getty Images)

“置业主导”才能带来幸福?

至于用以解决基层房屋问题的公屋前景,特首林郑月娥上任后首份《施政报告》,没有计划大量增加公屋供应,并提出以“置业”为主导的房屋策略,亦首次提出以公私营合作模式推出“首置盘”,即由地产商提供土地,政府以优惠价让地产商补地价,然后地产商发展楼盘后再划出一部分单位作为“首置盘”。此举使多年来地产商忌于昂贵补地价而迟迟未有开发的农地可以大举释出,使开发新项目的机会及利润大增,突破目前开发新项目的瓶颈。消息一传出就有众多地产商纷纷表示欢迎政策,并指愿意提供手中土地作“首置盘”用地。

另一方面,林郑月娥亦提出兴建更多“绿置居”以取代兴建公屋,计划让本来住在公屋又有一定能力的基层人士,购入政府的福利房“绿置居”。要知道公屋的本质是福利廉租屋,每月只要少量租金就可以居住;“绿置居”则是置业,而港府划定“绿置居”的房价,约为“市价”的60%,但在私人主导的楼价市场屡创新高的情况下,不少公屋住户坦言无力购买“绿置居”,加上公屋数目不足,使轮候公屋的基层市民不见天日。

住在违法建筑中的人们,何尝不想住在光鲜整洁的大厦中
轮候不到公屋、住在违法建筑中的人们,何尝不想住在光鲜整洁的大厦中。(图片来源:Getty Images)

地从何来?触及深层矛盾

港府2017年宣布成立“土地供应专责小组”以决定未来土地供应来源,不过港媒就曾披露当中成员不少自己手握土地,有利益冲突之嫌。而27名来自不同界别的民间人士则随即组成“民间土地资源专家组”,以向港府反映民间及专家意见。

专家组成员、香港天文台前台长、香港乡郊基金主席林超英表示,港府目前的规画没有尽量使用已经被破坏的棕地,其中原因包括许多棕地都涉及“原居民势力”,而港府亦是时候放弃平面的想法,以创新的立体角度规画城市,可以释放更多用地,关键在于港府是否有这个意愿。

香港理工大学社会政策研究中心主任钟剑华则指出,按理来说棕地是最现成、最容易处理的土地,但港府的态度“相当弱势、怕得罪乡郊势力”。钟指出,目前港府支持度越来越低、主流民望不足,“乡郊势力是它主要的支持来源”,如果失去乡郊势力的支持,港府可能会陷入驾驭不到的处境,而这不仅仅是土地或房屋的问题,而是香港社会更深层次的矛盾。


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