美国穷人为何能买得起房子?他们是怎么做到的?(组图)


【看中国2018年7月20日讯】买房是人生一件大事,特别是在房价高的国家或地区,有人穷尽一生积蓄也只能“望楼兴叹”。但美国的穷人相对来说就幸福多了。那么在美国,穷人为何能买得起房子?他们是怎么做到的?看看“外居乐”的一篇文章是如何分析的:

一、美国穷人的住房

住宅拥有率而言,根据统计,美国穷人家庭中,有43%的家庭拥有自己的住宅,平均每个家庭住宅内有三间卧房、有家庭室、会客室和厨房餐厅,住宅中平均配有1.5个卫生间(美国卫生间分为2种,一种叫FULL BATHROOM (厕所加浴池);另一种叫HALF BATHROOM(只有厕所但不带浴池)。

一项调查显示,美国民众对住宅最关注的一个问题是卫生间的多少,如果一幢住宅中只有一个卫生间,那会被视为很不好。美国人不习惯全家人共用一个卫生间,所以一般的住宅要有2到3个卫生间,不论是上厕所还是洗澡,个人用个人的,互不干扰。

美国能源部的统计数据显示,美国家庭的平均居住面积在所有西方国家中排在首位,平均每人的家庭住宅生活空间为721平方英尺(约为71平方米),而美国穷人家庭平均每人的家庭住宅生活空间为439平方英尺(约为43平方米),可以说,穷人与普通人在住宅面积上差距并不是特别大。

房子
房子(Adobe Stock图片)

美国穷人平均拥有的居住面积要比高收入国家如英国、法国、德国、日本都要高,这些高收入国家居民平均每人的家庭住宅生活空间为376平方英尺(约为37平方米),中上收入国家如希腊、韩国、西班牙居民平均每人的家庭住宅生活空间为236平方英尺(约为23平方米)。

在拥有住宅的美国穷人家庭中,49%的家庭是拥有独立住宅(俗称小洋楼)、41%的家庭是拥有公寓、10%的家庭拥用有活动房屋。79.7%的穷人家庭都带有空调。

二、那么,美国穷人是怎样住得起房子的?

1、美国穷人的标准有点高

美国“穷人”,自然是美国标准的穷人。据美国中文媒体报道,在经济高度发达的美国,穷人标准远远高于联合国所制定的一年693.5美元(1.9美元/天)收入的穷人标准,从收入上看就要高出20多倍。

美国针对居民所在地域以及家庭成员数不同,制定了不同的贫困线。整体来看,若家庭只有一人时,各州贫困线也基本超过11,000美元/年。

2014年的贫困标准为:两口之家年收入19,662美元以下,三口之家年收入24,737美元以下,四口之家年收入29,812美元以下。符合这个标准的,即为穷人。

这样看来,美国人的“穷”,不是那么简单。他们的贫困标准比较高,因此更多人被划分到穷人的行列。

2、购房政策和房贷利率

之所以有不少美国中低收入者可以拥有自己的住处,重要原因之一是美国的房贷利率低,远低于普通商业贷款和信用卡的利率。

美国人的首套房贷款的首付可低至3.5%甚至更低,而现在美国的中位房价约为20万美元,所以首付7千就可以购房了。

公开报道显示,2014年4月,美国多伦多道明银行(TD Bank)宣布首次购房和中低收入购房者,只需支付首付的3%,就能从银行得到抵押贷款买房。如果有亲友、非营利机构或政府愿意为他们提供首付,贷款人甚至可以不花一分钱从银行得到贷款。

其次,房屋贷款的利息可以抵税。这是一个非常有诱惑力的优惠,特别是对于年收入在10-15万美元以上的人群。据统计,美国屋主一年总计取得约1000亿元的房贷利息抵税优惠。纳税人若在过去几年买房或申请重贷,每月房贷还款应有较高比例为房贷利息,可望因此省下更多税金。

虽然这些优惠政策为购房者提供了很多好处,但是它们也并非完全像看起来那么美好。

一方面,虽然购房首付低,但在美国持有房产的成本不低。以曼哈顿一套50多年楼龄的老公寓为例,业主每年需缴的地产税折合人民币约为8.9万元,高持有成本自然会在某种程度上降低一次性的购买价格。那么到底美国房地产持有成本有多少高呢?

美国各个州的房地产税都是不同的,一般在1%-3%左右,加州则会高一些。

房屋保险:在美国,房屋是可以买保险的。比如有的地区地震、台风和水灾比较多,这就需要购买房屋保险了。

庭院的维护(一般的公寓和连体别墅的屋主都需要缴纳这个费用):例如修建枝桠和平整草坪。

社区费:如果你买的美国房地产有小区管理,会有一个社区费,费用的高低取决于社区内公用设施的多寡。

美国房子
美国房子(图片来源:Pixabay)

美国的房价与人口分布相关且价差很大,东西区、纽约及周边城市、洛杉矶等加州城市的楼价较贵,广袤的中部地区的楼价较便宜。以公寓为例,曼哈顿一套距离联合国总部大约1公里、楼龄50多年、约60平方米的公寓总价折合人民币约为582万元,单价约为10万元。

就美国的整体房价来看,一套三房公寓的中间价约为20万美元,中间地区大部分地方的房价,都不到20万美元。

一位华人移民曾谈到美国的两个中部城市——底特律和堪萨斯城的房价,就人口而言,这两个城市在美国排在10-50位之间,算是二线城市。但是人口100万都不到。房价也便宜,一个楼都只要10几万美元,甚至不到10万美元,20万美元出头都是很好的房子了。

另外,美国几乎人人有车,所以每个人的生活范围扩大了很多,穷人买房时候的选择余地也很多。

在拥有住房的家庭中,其拥有房产的种类依据价格从高至低的顺序为:独立房(就是中国人说的别墅,有自己的院子和车库,独立拥有周围的地产);连栋屋、公寓楼(两家或以上相连,共享周围的绿地);活动板房(只能停在租用的指定区域,房子底下有轮子,随时可以拖走,房主不拥有土地)。

3、住房补贴和福利保障

美国联邦政府对穷人提供住房补贴。

房屋补贴有许多不同的方式,比如老年低收入者可以入住老年公寓;希望买房子的低收入者可以申请购买限价屋;对于负担不起房租的低收入家庭,则有房租补贴项目,俗称为“第八款”(Section 8),因为这个补贴项目是根据《住房法》第八款的规定以及后来的补充规定来运作的。

Section 8即第八住房补贴方案(Section 8Housing),最早为美国1937年住房法案(Housing Act of 1937),其后又被反复修改增补,它授权发放补贴给私营公寓老板或低收入者,用以帮助低收入家庭能支付得起租(买)房的费用。除了拥有房产的人之外,其余的家庭也能租房子住。

美国住房和城市发展部是具体负责低收入租房补贴运作的主要联邦机构。所谓的低收入者,根据住房和城市发展部的定义,是收入低于当地家庭中间收入的30%。

公共住房机构还会对申请者进行严格的调查,调查内容包括家庭收入、财产、有无犯罪记录等等,通过调查的家庭可以列入等候名单。

这些补贴主要分为三类:第一类是被补贴者可以用它付房租,也可以用来支付买房的月付,美国目前每年有170亿美元用于这个目的,这个凭证的最高限额是每个月2,200美元。它支付着美国大约两百一十万贫困家庭的绝大部分房租和水电气费。

房子
房子(图片来源:Freeimages)

另外两类更适合租房者。一种以租户为基础,受补贴者可以自由选择居住地区及承租房屋类型,租金补贴由地方公共住房机构直接付给屋主,剩余部分租金则由租户直接付给屋主。当然,所租房屋租金是有上限的,一般来说是根据当地平均水准设定的。

当租户选择高于合理市场租金的住房时,要自行负担超出部分的租金。公共住房机构给予的租金补贴介于合理租金标准与家庭30%的收入之间。

另外还有一种方法是以房屋为基础,就是受补贴者只能将补贴用于租赁被指定的住房;政府预先与房东商量好,将房东的房子作为住房补贴屋,固定出租给得到住房补贴的家庭,同样,租房者需要付不超过百分之三十的收入作为租金的一部分,不足部分由政府支付。

收入少,付得少。比如月收入2千,就付6百。如果房子是自己买的呢?同等待遇。你用收入的30%付月供。

由于租房补贴项目使得低收入家庭比较容易找到合适的房子,所以大受欢迎,目前全美享受到这项政策好处的约有三百万户居民。

事实上,美国各地的情况并不完全一致。在有的地方,政府仍为低收入者提供一些公共住房。但无论如何,租金补贴是目前美国为低收入者解决住房问题的主要途径。

除了联邦政府的租房补贴项目外,各地还有自己的租房补贴项目,例如弗吉尼亚州费尔法克斯郡政府管理着一千五百一十六个住房单位可以出租给低收入家庭。

对一些因无法控制的原因比如自然灾害、裁员等突然失去家园的人家,美国也有救助站或称“庇护所”,无家可归者可以申请到这里免费吃住,里面设有家庭间、男人间、女人间,还有独立或共用的卫生间,并设有食堂、电视图书室、健身房、教室、电脑室、洗衣房、儿童游乐场等。

不准吸毒、喝酒,按时熄灯、起床,白天必须出去找工作或接受社区的免费职业技能培训,住在避难所须遵守相关规定。找到工作之后,收入的10%用于交房租,65%由庇护所代为保管,攒够了2500美元,就可以离开庇护所到社会上租房子独立生活了。

任职美国大学的华裔姚鸿恩曾写道,“美国确实能看到流浪汉。但是,实际上,有许多人是将流浪看作自己的生活方式。”


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