【中国內幕】深圳一个试点意味房企生存将更难(视频)

2018-10-17 08:14 作者: 李正鑫

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日前,中国官媒报道称,首个现房销售的试点地块在深圳龙华新区亮相,土地面积3.57万平方米。官方公告显示:本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。这意味着将终结实施了24年的商品房预售制度,引发人们的热议。
首个现房销售的试点地块在深圳龙华新区亮相(图片来源:Getty Images)

【看中国2018年10月17日讯】(看中国记者李正鑫综合报导)日前,中国官媒报道称,首个现房销售的试点地块在深圳龙华新区亮相,土地面积3.57万平方米。官方公告显示:本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。这意味着将终结房地产业实施了24年的商品房预售制度,引发人们的热议。

10月16日,中国官媒《环球时报》报道称,“金九银十”不再,中国房地产商“凉凉”。中国的房地产开发商通常对每年被称为“金九银十”的9月和10月新房销售旺季寄予厚望。但现实表明,今年不同往昔。相反,开发商们五花八门的促销活动和大打折扣也难以保持销售势头,他们正感受到一种寒意。

另外最新数据显示,中国9月土地市场供需同比下降35%及31%,双双走弱,成交溢价率10%亦处历史低位,在严调控背景下房企利润预期较为悲观,购地意愿走弱。

事实上,中国楼市在五限调控(限购、限贷、限价、限售、限商)

的作用下,正在逐渐降温。现在,影响房地产开发商现金流的商品房预售制度或将转为现售制度。

中国的房地产开发商经常打出“现房出售”的广告语,那么和现房销售有什么区别?其实这个不是一回事,楼盘在前期会有相当大的一部分是预售的,销售进行到尾声时,部分的产品就已经进入到现房的状态了。但是像深圳这个试点项目的话,它应该是所有的产品、所有的楼栋都应该是以现房交付使用之后才能销售的。

在9月下旬,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住建厅已配合住建部要求,对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料,拟“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”。该材料拟于9月25日上报中国住建部。

9月25日,广东省住建厅工作人员对媒体表示,“总体而言,现售是趋势。”

中国的商品房预售制度起始于1994年通过的《城市房地产管理法》,并在随后的相关法律文件中进一步明确。它的好处是房地产开发商能提前回笼资金。在一般情况下,房地产开发商从拿地到建筑完工大致要两年的时间。而在卖楼花的模式下,在中国内地则要求建设到三分之一时即可对外预售,而这个时间周期一般都是半年左右。所以,预售制说白了就是玩“空手套白狼”的游戏,房地产的高周转模式由此而来,风险却要转嫁给购房者和银行。

于是弊端就很明显,房屋预售制度是房价居高不下的重要原因之一,因为开发商不需承担房屋的存货成本,等到提前收回大部分乃至全部成本之后,就有条件囤积居奇、推高房价。更大的风险在于,一旦房企资金链断裂,那不但楼盘烂尾,买房人可能也会血本无归。

房地产开发商可以以很少的自有资金,撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目,源源不断从购房者和银行手中套取资金,所以近年来商品房预售制饱受诟病。

取消商品房预售制,首先会对房地产开发企业产生冲击,有研究表明:1.可能导致万科、保利等房企利润约下降4%;2.过度依赖房地产开发贷和高周转企业受伤更大。3.房地产行业淘汰会加速,建房成本会增加。


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