房地产：终于要被彻底踢碎的“夜壶”！(组图)

【看中国2019年2月2日讯】在1978年以前，中国的外汇储备很少，不到10亿美元。“改革开放”以后，随着中国逐渐与世界接轨，再加上劳动力价格的优势，外资不断进入，让中国的外汇储备开始逐渐增长，到1983年达到89亿美元。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

但由于经济过热和进口增长，中国外储在上世纪1980年代中期又重新下降，直到1989年都处于较低水平。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

当时，很多物资都采用了双轨制，人民币也一样，有官方汇率和调剂汇率的差别。1993年底，人民币对美元官方汇率与调剂汇率分别为5.7和8.7。1994年，中国实行汇率并轨，人民币对美元汇率在1美元兑8.27～8.28元人民币这非常窄的范围内浮动。

人民币因何会以外汇背书？

这一时期，由于外汇有限，人民币一直都是自主发行，同时，执行严格的外汇管制。之所以这样做，本质是因为自身经济效率不理想，主要体现在国有经济占主导地位以及价格的双轨制上。而当经济效率不理想的时候，往往会带来下边两组矛盾：

①税收不足，难以满足财政支出。此时，央行就顺理成章地成为“第二财政部”，不断催动M2的高速增长（见下图），相应地社会消费层面，就会出现高通胀；最后，又进一步带来货币贬值的避险效应，对外汇的需求加大；

1978年以来中国的广义人民币供应量（M2）及其增速，很多年份的M2增长率达到百分之二三十（网络图片）

②受高通胀的影响。这段时间，进口物资价格优势明显，进口增速迅猛，由此进一步加大了对外汇的需求。而且，由于当时实行双轨制，经济竞争不充分，资本的流入受限，企业的出口创汇能力也不足。

在以上两组矛盾的双重作用下，中国的国际收支无法实现平衡，只能采用严格的外汇管制政策。然而，在2000年以前曾多次出现高通胀，经济剧烈波动。可见这种货币自主发行方式带来的效果并不理想。

于是，一方面，中国在1994年启动汇改，致使人民币贬值，刺激了出口，经常账户余额从1993年逆差119亿美元到2001年顺差174亿美元。另一方面，通过进行经济体制改革，取消了双轨制，在1990年代吸引了大量外国直接投资，到2001年这一块的投资已达到442亿美元。这样一来，中国便迎来了双顺差时代。加之加入世界贸易组织，外资持续流入、中国经济的市场边界得以大幅扩张，经济高速增长的同时，也实现了外汇储备的快速积累。于是，人民币开始依靠外汇占款来发行，也就是所谓的外汇背书。

房地产繁荣带来巨额财政收入

2000年以后，中国依托外汇储备发行人民币，同时，央行不能直接购买政府债务，这就决定必须创造一个财政增收的渠道，用以弥补财政收入的不足。

很自然地，房地产这只“夜壶”被用上了，1998年，住房制度改革开启，取消福利分房，实行住房商品化，这样一来，人们就必须购买住房。而土地控制在地方政府手中，实际就是向政府购买住房。

众所周知，此后很长一段时间，中国经济高速增长，人们有了比较足够的购买力。结果，地方政府在土地出让金、交易税费等方面财源滚滚，“夜壶”用得很顺畅。

如果只看到土地出让金和房屋交易的税费等，可能还是忽视了这只“夜壶”的威力。因为房地产的不断繁荣，还带动了能源、钢铁、有色、建材、设计施工等数十个行业的需求，在这些行业上无论中央还是地方财政都获得了源源不断的收入。

以2017年为例，如果简单地以一般预算收入与政府性基金收入作为政府总收入的话，当年累计收入为234029亿元。

而在这一年，国有土地出让金收入达到52059亿元，有房地产领域人士估算，2017年土地和房地产相关税收（契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等）超过3万亿，两相合计一共8.2万亿。

如果再加上能源、钢铁等几十个子行业中与房地产相关的税收，房地产领域产生的政府收入，预计要占到政府总收入的半壁江山。

所以，这只“夜壶”可不是一般的“夜壶”，而是天大的“夜壶”，近似聚宝盆。

房地产这只“夜壶”影响了中国几代人，甚至成为了一种“房宗教”（图片来源：Getty Images）

为了政府收入尤其是地方政府收入，近些年房地产领域怪事频出，多次调控调到最后都变成了“空调”；中央政府要求调控的时候，很多地方政府想方设法钻空子，更有地方以吸引人才为名放开户籍管制，行推动房地产成交之实；至于小民离婚买房，更是见怪不怪。

这些做法都不奇怪，都是为了钱！

但另一方面，一旦房地产成为独一无二的兴旺行业，极有可能带来百业凋零的局面：

第一，房地产抽取了全社会大部分生产要素，推动生产要素价格高速上涨，挤压了实业的生存空间，逼迫实业老板卖厂炒房；

第二，全民逐利房地产，多数人不安心本职的科研、生产等工作，甚至一些上市公司也参与炒房，经济水平难以提高；

第三，全民以钱为中心，多数人丧失道德和信仰。

人民币重回自主发行

长此以往，国家走向何方？经济走向何方？——终于，上面的领导说了一句话：房子不是用来炒的！

这句话明显不再只是说来听听，最近甚至使出了控房价的“杀手锏”。1月16日，财政部国库司领导讲了一段话：“2019年要拓展政府债券功能，准备研究将国债与央行货币政策操作衔接起来，同时扩大国债在货币政策操作中的运用，推动实施国债作为公开市场操作主要工具的货币政策机制，健全国债收益率曲线的利率传导机制，强化国债作为基准金融资产的作用，使国债达到准货币的效果。”

读起来比较啰嗦，其实就是一句话：政府债务等于货币，央行可以依托政府债务发行货币。

2014年之后，中国的双顺差已经难以维持，继续依托外汇储备发行人民币已经明显难以持续。现在，财政部国库司领导的讲话，意味着人民币发行方式再次回到自主发行方式上来，实现了一个轮回。

以往，央行将货币投放到市场中，然后才能形成财政收入，让房地产成为主要的“中介”，也就是“夜壶”。地方政府如果要增加收入，就要不断推动房地产成交和房价，为房地产行业摇旗呐喊。

现在，央行抄近道可以直接购买政府债务，政府正常税收收入之外的赤字，由央行买单，不需要房地产再做“中介”，相当于“咣当”一声，把“夜壶”踢碎了。

消除房地产“毒瘤”，努力实现居者有其屋，当然是合理的。但是，新的货币发行机制也可能带来一些问题，此时，必须控制财政赤字，避免央行不断大量地以政府债务为保证金来发行人民币，因为这会造成通胀恶化并导致经济的剧烈波动。

所以，控制政府的赤字率成为新的货币发行机制能否成功的关键！

房地产的未来价值取决于租售比。有现金收入的有价值，租售比越高的，价值越高，属于资产；而没有现金收入的（没有租户），将丧失价值，甚至成为一种“负债”。

责任编辑:宇真

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