如何面对65万亿美元的大房地产蛋糕?(图)

2019-03-16 08:35 作者: 如松

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【看中国2019年3月16日讯】如今,买房的、卖房的,都在默默地念叨对方——看那个“傻瓜”,这反映的是人们心中的焦虑与自以为是。

中国大陆的房地产市值已经达到65万亿美元,超过了欧美日的总和,不包括大陆在内的世界主要大城市中,香港的房价收入比高居世界第一,为20.9倍,但深圳、北京、上海的房价收入比都超过了30倍,已经脱离了地球的万有引力达到宇宙水平,谁都不能否认有严重的泡沫。面对如此巨大的“蛋糕”的诱惑力,任何人欲退出游戏也是艰难的。如果泡沫不会破裂,就应该是“妹妹大胆地往前走”;如果会破裂,就不能摸黑走。

面对65万亿美元的房地产大蛋糕,你会怎么样?
面对65万亿美元的房地产“大蛋糕”,你会怎么样?(图片来源:Getty Images)

泡沫,就一定会破裂吗?

看看65万亿美元市值的泡沫一旦破裂,会造成什么样的后果……

其实,这个问题不需要数字来说明。房价如果像日本房地产泡沫一样破裂,大量的房贷将成为坏账,同时,商业银行的企业贷款、地方政府融资平台贷款中都有大量的抵押贷款,而抵押物主要是房屋和土地,当房价地价暴跌时,也会形成大量的坏账。这些坏账足以让商业银行集中破产。可央行不会准许商业银行大量破产,此时,只能是海量印钞救助,瞬间就会进入纸币不如纸的时代。

打住!这是不准许的!

既然不准许,就会有手段应对(特别注释:以下纯属演绎推理)。

今年前两个月,以碧桂园、恒大、万科为首的房地产龙头企业的销售在下滑,北上广的二手房交易也在萎缩,透露出局势日趋严峻的信号。此时,那只手开始转向,对市场进行慰问:第一是一二线城市的房地产按揭贷款利率开始下调,这有很多报道;第二是北上广深、东莞的二手房交易开始减税费。无疑,这都给房地产传递利多信号,给摸黑行走的韭菜们壮胆。一旦这些手段依旧无法止住跌势,还可以直接限价,低于市价多少比例不予备案,这是限制房价下跌的杀手锏。现在,有些地区不准许地产商以特价房进行销售,可以理解为预演。在欧美日,政府不可能使用这种手段阻击价格,否则将官司缠身,让川普(特朗普)们直接到法庭上班。但“牛国”是特色经济体系,那只手有足够的能力阻击房价暴跌,以免威胁银行体系。所以,你不能认为“牛国”的房地产与日本会是同样的结局,因为经济的本质不一样。

到此,不断买房的人会指着卖房人的后背说:傻瓜!

但市场规律是有强大力量的,既然那只手不准许房价大幅下跌,就会带来另外的问题。因为任何事物都有两面性,既然阻止了一面——价格下跌,另外一面就会发挥作用——成交量。

过去几年,央行在货币政策上并没有完全收紧,可以说一直在中性和宽松之间“扭秧歌”,去年以来更多次降准释放货币。但即便如此,新房和二手房交易一样开始萎缩,说明在现在的价格水平上,需求开始逐渐耗尽,这是价格不断上涨、经济趋势和人口趋势所共同决定的结果。

人们知道,任何一种商品,价格和购买力(量)之间是成反比的。那只手为了银行业的安全不准许房价大幅下跌,带来的唯一结局是购买力更快地耗尽,成交量更块地下跌。本届政府所做的一件好事就是大力发展共有产权房、廉租房等,解决这部分低收入群体的居住需求,稳定了社会,这种做法是非常正确的,政府在任何社会都应该起到的是托底的作用。但换个角度看,也会让潜在(现在不具有购买力的人群)的需求下降了。

有效需求逐渐耗尽加上房地产税必然推出,就压制了价格;同时又使用那只手维护价格,最终就会让房价在高位停滞。这是个什么价格呢?一般来说,房价(所有商品的价格都是如此)应该只有一个含义,指的是进行交易时买方所需要付出的代价,是买卖双方所认可的,也只需买卖双方承认就行。比如,你到小卖部打酱油,酱油的价格是店主和你共同认可的价格,两方认可就可以拍板成交。但现在的房地产有点麻烦,不仅涉及到买卖双方,还涉及到了银行和税务(税收),房价暴跌银行破产,税收受损,对他们影响很大。相当于小卖部又进来了两个人,四个人才能决定酱油的价格,而且后进来的两个人更有决定权。用那只手形成的价格就是四个人决定的价格,当房价维持高位、成交萎缩之后,这个价格对于商业银行和税务是有利的,因为银行的资产负债表依托这个价格就不至于遭到破坏(避免了破产危机),还可以正常收取贷款户的还本付息,对于税务来说就更不言自明;但对于房屋持有者来说,要么自住,要么出租,如果希望通过交易进行套现就难了。

到这里,卖房人又会指着买房人的背影说:傻瓜!

多套房的房主,失去了套现的渠道,如果此时依旧抱着炒的目的自然会犯傻,但买房人也不是赢家,因为如果你为了自住需要买房时,一样要在这个高位价格上购买。

所以,炒房的、卖房的都不是赢家,谁都没资格指着对方的背影说风凉话。

领导说,房子是用来住的,不是用来炒的。意思或许是说,炒是不可以的,自住或出租都是可以的,因为都是用于居住,以保证居者有其屋——十分赞成!


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