當前房地產調控政策短期內不會退出 (圖)

2016-11-29 12:00 作者: 易憲容

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房地產調控政策(網路圖片)   

【看中國2016年11月29日訊】11月28日,上海與天津同時宣布,當前的房地產調控政策將進一步加碼,其調控態勢將進一步加緊。也就是說,國內的今年930房地產調控以來,國內房地產城市的住房銷售量已經出現全面下降,甚至於有些城市出現急劇的下降,面對這種住房銷售量急劇下降,肯定會影響GDP增長。目前市場都在擔心,這輪房地產的調控會不會如早幾年那樣由於對GDP增長影響而停止,所以,對於當前以投資為主導的住房市場來說,不少城市的住房銷售量是突然急劇下降,但房價則仍然挺拔在高處不變化,甚至於很多人都在說,中國許多城市的房價只是會上漲而不會下跌。事實上,只要市場房價上漲的預期不改變,房價是不會下跌的。但從昨天上海及天津對房地產市場調控進一步加碼的情況來看,已經向國內房地產市場發出明確的信號,在短期內或至少在一二年內,這輪房地產調控是不會結束。

11月28日,上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》規定,自11月29日起,居民家庭購買首套住房(即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請商業性個人住房貸款的,首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業性或公積金住房貸款記錄的)的居民家庭申請商業性個人住房貸款,購買普通自住房的,首付款比例不得低於50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低於70%。

同時天津也發布了相關文件。人民銀行天津分行會同天津銀監局,近日聯合發布《關於進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》。主要內容包括,對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的,最低首付款比例為30%;對擁有1套住房且相應購買住房貸款沒有結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個住房貸款購買住房的,最低首付款比例為40%;但對於非該市戶口居民家庭,在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的,貸款最低首付款比例為40%等。

對於上海及天津的房地產調控進一步加碼,儘管這些政策對房地產市場有影響,但不會有多大,即僅是提高購買住房的槓桿率所起到作用是十分有限的。但是,這其中透露出以下幾個方面的信息。

一是對於上海及天津的房地產調控進一步加碼,也就意味著對於當前全國的房地產市場調控還會繼續,中央不會因為影響GDP增長而停止。這也意味著對於完全在觀望中的一線城市及部分熱點的城市的住房投資者來說,以為當前的房地產調控也會如早幾年那樣,一旦影響經濟增長就會撤除這些調控政策,估計只能是幻想,未來的房地產調控政策走到哪裡還得走一步看一步。如果房地產市場不能夠回到居住功能,房地產調控政策進一步收緊可能是常態。

二是就進一步加碼的房地產調控政策來看,不僅在於住房按揭的槓桿率全面提高,更在於認房又認貸,這就讓房地產信貸政策又回到2014年930和2015年調控政策之前的原點,完全阻止持有更多住房的投資者再進入市場。而今年上半年房價瘋狂上漲,最為重要的因素是讓持有更多住房投資者利用住房信貸優惠政策進入市場。而購買住房槓桿率上升到這樣一個高位,完全可以阻止住房投資者再進入市場,及如此高的槓桿率,住房投資者也不敢再進入市場。所以,早些時候在房價瘋狂上漲高位進入的住房投資者要想再找接盤並非容易了。

三是當前的房地產市場完全是一個以投機炒作主導的市場。因為,930房地產調控以來,不少城市的住房銷售量是急劇下降,但是住房價格則不變化。其特徵顯示為住房市場的價格完全由市場的預期來決定。在這種情況下,只要住房市場的價格上漲預期不改變,儘管住房銷售量可急劇下降,但住房的價格則不會下跌,因為住房投資者不會降低價格出售。而不是如住房消費為主導市場時,住房銷售量大跌,房價也隨之下降。當前房地產調控政策正好是衝著這些住房投資者而來,希望來改變當前市場這種格局。但在改變這種格局並非容易,房地產市場僵持局面會持續一段時間。

四是一線及不少熱點二線城市的房地產市場出現僵持局面,因為這不僅能夠讓上半年那種房價瘋狂上漲的局面得以改觀或突然停止,也不至於房價急劇下降而衝擊整個經濟及金融體系。當前房地產調控政策的意圖也顯示,對於當前中國房地產市場風險只能用時間來換空間。但實際上估計這不太可能,真實的情況只能用時間來檢驗!



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