內行看門道:中國樓市已經大逆轉!(圖)
【看中國2016年12月1日訊】樓市再爆大新聞:11月28日晚上,上海和天津出臺了新一輪調控措施,進一步收緊了貸款政策。這突如其來的消息,到底意味著什麼?未來一個時期,樓市將走向何方?
要想看清楚樓市政策的來龍去脈,首先要明白從現在開始,未來一段時間的基本形勢。對此,筆者概括為兩個字:換屆。
2017年首先是美國的換屆之年,川普(特朗普)已經當選,等著1月20日宣誓就職。此外,法國也將換屆,義大利也可能提前大選。國外這輪換屆的背景是:民粹主義抬頭,保守的右翼勢力崛起,全球化見頂。
2017年三季度到2018年一季度,則是中國的換屆期。在這個時期,需要保持穩定。尤其是美元進入加息週期、歐美右翼勢力崛起等因素,給全球經濟復甦帶來很大的不穩定性。這時候,中國更需要防範資產泡沫和金融風險。
從金融環境看,全球央行寬鬆的貨幣政策已經「見頂」,但利率仍然維持低位,流動性充裕。在這種時候,防範金融風險和資產泡沫的任務就非常重,難度非常高,因為錢太多、太便宜,投資者的期望值太高。但為了讓實體經濟獲得支撐,短期內還會急速收回流動性。
具體到中國樓市,情況也比較複雜。一方面,20多個熱點城市出現了價格飆升,庫存銳減,居民恐慌性購房的局面;另一方面,東北、山西、和西北部的大城市,以及全國絕大多數中小城市,仍然在進一步放鬆樓市管制,希望去庫存。
中國的樓市調控,其實就是在這樣的政經背景下展開的,所以能使用有效的手段,肯定是「有形之手」,而不是「無形之手」。
北上深三大一線城市的房地產管制力度達到了前所未有的程度(網路圖片)
從現在開始,到2018年3月,以下20個城市的樓市將被嚴格管束,它們是:北京、上海、深圳、廣州、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、鄭州、濟南、武漢、無錫、成都、福州、廈門、石家莊、青島、南昌、長沙。至於西安、廊坊、東莞、惠州、寧波、佛山等城市,也有可能被隨時列入。
其中北、上、深三大城市的管制力度,達到了前所未有的程度。住宅在這三個一線城市,事實上已經被當做生活必需品來管理。第三套房被絕對禁止,第二套房的信貸非常苛刻,首付基本上在5成到7成之間。此外,開發商的廣告、中介的營銷方式,都被嚴格規範。
這意味著,北、上、深三市的樓市,將發生如下變化:1、成交量將急速入冬;2、隨著中介從街上消失、較少主動打電話,房地產廣告銳減,樓市開始從公共話題中淡出;3、2000萬元以上的豪宅,其流動性基本上喪失。
一線城市對樓市的嚴格管控,很有可能長期化、常態化。雖然2018年3月之後,北上深過於嚴格的措施,也許會有所鬆動,但鬆動的空間估計不大。而且,未來的新版房地產稅很有可能率先在這三個城市試行。如果出現累進式、懲罰性的房地產稅,則將對高收入階層的財富配置結構產生巨大影響。
也就是說,一線城市(包括部分強二線城市)的樓市,從此出現了較高的不確定性。高淨值家庭的資產配置,需要有前瞻性,在以內地中心城市優質住宅為基石的情況下,必須走多元化之路。
即便如此,筆者仍然不建議投資性購房選擇人口增長緩慢、甚至流失的中小城市。中國城鎮化的下半場,將是進一步的「中東部地區的大城市化」,在北上深周邊則率先出現真正意義上的「都市圈化」。
至於未來16個月(2018年3月之前),熱點城市的房價必須被控制住,否則將不斷出臺嚴厲的舉措。事實上,只要控制住信貸,就沒有控制不住的樓市。現在出臺真正「辣招」的城市,仍然不過是北、上、深三城而已,其他城市仍然在小心翼翼地邊觀察、邊加碼。
預計在農曆中國新年之後,熱點城市將普遍出現房價下跌的狀況,成交量也逐步減少,市場出現濃厚的觀望氣氛。預計到明年下半年,成交量將開始逐步回升。
至於反方向的政策調整(放鬆),最早在2018年3月之後,才可能出現(除非出現了巨大的、不可抗拒的黑天鵝事件)。
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