中國樓市:「階段性春夢」終告段落…(組圖)


【看中國2016年07月16日訊】7月15日,中國國家統計局公布了《2016年1-6月份全國房地產開發投資和銷售情況》。其中的核心數據向我們傳遞了一個重要信息:通過加槓桿、搞政策牛市,並沒有實現給樓市去庫存的目標。相反,反而大幅提升了部分熱點城市的房價,降低了這些城市的競爭力,加重了市民的負擔,引發了輿論的不滿。

先看一下這些數據,它是2015年6月底中國國家統計局官方公布的商品房庫存量:商品房待售面積為65738萬平方米,其中包括住宅面積42834萬平米,辦公樓2983萬平米,商業營業用房12404萬平米等細項。而2015年12月底的時候,官方又公布的商品房庫存量,還是中國國家統計局的數據:商品房待售面積為71853萬平方米,其中包括住宅面積45246萬平米,辦公樓3276萬平米,商業營業用房14664萬平米等細項。不久前,即2016年6月底的時候,中國國家統計局再次公布的商品房庫存量的信息是:商品房待售面積為71416萬平方米,其中包括住宅面積43598萬平米,辦公樓3356萬平米,商業營業用房16263萬平米……

可見,中國商品房的總庫存在一年前是6.57億平方米,半年前是7.18億平方米,現在則是7.14億平方米。跟一年前相比,目前庫存又增加了0.57億平方米;跟半年前相比,僅減少了大約400萬平方米。

再看商品住宅:一年前是4.28億平方米,半年前是4.52億平方米,現在是4.36億平方米。住宅的戰績略好於全部商品房,但跟一年前相比仍然在上升。但要想想看,各地政府在住宅上出臺了多少優惠政策……

房子賣得似乎不錯,但庫存反而上升,或者下降很慢。原因很簡單,看到政府這樣支持房地產,開發商又開始大規模拿地、動工,供應量開始上升。因為開發週期的影響,這輪政策牛市刺激帶來的供應量增加還沒有全部顯現。未來一年,相信中國房地產的庫存又會大幅增加。

正如政策牛市裡無法推出IPO註冊制一樣,政策牛市裡也無法實現房地產去庫存。5月9日權威人士在《人民日報》上就中國經濟形勢發言,對去年以來先後發動的「股市政策牛市」和「樓市政策牛市」進行了反思,提出「房子是給人住的」,不能通過「加槓桿」來去庫存。而今年上半年的數據,顯然支持了這種觀點。

目前中國樓市面臨的形勢是:中國2600多個城市(包括650個市,和2000來個縣城)裡,大概只有50來個有人口顯著增量的城市存在房屋缺口,其他絕大多數城市都出現了過剩。這兩天,關於「中國各城市規劃的新區可以容納34億人」的報導又重出江湖。

事實上,中國絕大多數城市都存在大量的非商品房,他們被叫做小產權房、集資房、政策性住房、軍產房、違法建築等等。在很多城市裡,這類房子甚至是商品房的兩三倍,甚至三四倍。所以,如果考慮到這部分房屋,中國庫存房屋的量會非常驚人。


2016-2018年廣東省去庫存任務表(網路圖片)

上面的表格是廣東省政府給各地市政府未來兩年下達的房地產去庫存任務。從中可以看出,佛山非商品的去庫存任務是商品房的2.2倍,中山是2倍。

所以,房地產去庫存只能按照「權威人士」說的那樣,讓房子回歸居住功能,以平常心待之,讓正常需求和市場供應達到一個新的平衡。而不能通過製造資產泡沫、引發通脹恐慌,來逼著老百姓買房子,甚至買自己不需要也沒有辦法出租得出去的房子。

2015年下半年到2016年上半年,中國樓市的一場春夢終於告一段落。


2015-2016年全國房地產開發投資增速圖(網路圖片)


2015-2016年全國商品房銷售面積及銷售額增速比較圖
(黃線:商品房銷售面積;藍線:商品房銷售額。網路圖片)

從上面這兩張圖中,我們還可以看出:炙熱的樓市正逐步降溫;而在人口流失的中小城市,冬天即將到來……

責任編輯:靖曄

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