【週末話題】中國樓市,你的終點在哪裡?(圖)

2018-01-13 10:00 作者: 如松

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【看中國2018年1月13日訊】最近,以蘭州、南京為首的部分城市又在放鬆房地產調控政策,讓一些人熱血沸騰。其實,不斷「調控轉空調」已經不是一次兩次,見怪不怪,先看看為何要放鬆調控。

從各省財政收支來看,很多省市已經陸續出現財政赤字,主要依靠東南沿海省份的財政盈餘通過中央的財政轉移支付來彌補。

以往,僅僅是東北、西北、西南等少數省份有財政赤字的時候,用其它省份的盈餘是可以完全彌補的,因為「地主」多「貧農」少。但近年來,隨著財政有結余的「地主」越來越少、赤字的「貧農」越來越多之後,這種狀態就難以持續了。特別是當山東、河南、四川等經濟和人口大省也陷入赤字的時候,「地主」家(現在只剩下廣東、江蘇、上海、浙江、北京、福建)的餘糧就不夠了,有很多網文都在說明這一點。另外一個因素還要考慮,赤字省份的赤字額還在擴大,更加重了「地主」的壓力。以本次率先放鬆樓市限購政策的蘭州所在的甘肅省來說,2010-2016年接受中央的財政轉移支付金額分別為1023、1624.49、1808.19、1957、2048.3億元,2017年1-11月,全省一般公共預算收入734億元,支出2872.7億元,赤字2138.7億元,全年赤字預計會超過2300億元,甘肅的財政赤字尚在繼續逐年增長中。這符合社會趨勢,經濟增速下滑時期,各種社會矛盾會集中爆發,推動財政支出繼續增長。

隨著赤字省份的財政赤字擴大,地方債務規模就會不斷膨脹,現在,地方債風險已經是經濟的核心問題之一。也所以,近日財政部用嚴厲的措辭發文,誰家的「孩子」都要自己抱著,不要期望中央兜底。

南京等地又開始鬆動房地產調控政策
繼蘭州之後,南京也開始鬆動房地產調控政策(圖片來源:公有領域)

可是,在地方債的形勢很嚴峻、需要嚴控的情形下,中央轉移支付的能力又受限,面對自身不斷擴大的財政赤字,甘肅這類「農民同志」就會問:您總得給條活路吧。最終,只能默許有些地方放鬆房地產調控,期望在地裡刨出幾塊「金子」,暫時度日。

但今天的放鬆調控與以往已經有所不同。

以前的房地產走勢,雖然有政策推波助瀾的因素在內,但最主要還是受央行的調控。2015-2016年,如果沒有央行開閘放水,注定無法將房地產刺激到沸騰。可去年和今年,美聯儲正在連續加息縮表,歐洲央行也開始收縮量化寬鬆的規模,日本央行在上月已經開始小幅縮減資產負債表,歐美大多數央行都在收縮的路上;歐美很多國家都在推動減稅,這會刺激資本外流;但最重要的是,2018年的通脹很可能是持續走高的態勢,如果爆發能源危機(氣荒或許只是個引子),利率必須快速走高,等等,這些因素都會制約央行的放水行為,並不斷放任利率走高。資金成本的不斷上升,限制了地方政府放鬆調控的效果。

再一方面,經過過去三年房地產的繁榮,居民的槓桿率已經大幅增長。根據中國社科院的數據,2014年居民部門槓桿率只有36.4%,而估算2017年末居民槓桿水平為57%,居民的負債能力和購買力已經比三年前大幅下滑。過去三年多,房地產的繁榮對實體經濟帶來持續的衝擊,當華為和中興這類企業都開始裁員的時候,再迴避失業率的上升就有點欲蓋彌彰了。這讓人們的收入增長受到限制,即放大原有債務的風險,也制約了居民繼續加槓桿的能力。

基於上述因素,現在放鬆房地產限購的效果會十分有限。從2016年開始到現在,房地產展現的就是有效需求持續耗盡的過程(成交量不斷縮小),現在一些地方政府放鬆限購,實際是在加速這一耗盡的過程。當有效需求徹底耗盡,在利率不斷上升、居民負擔不斷加重的情形下,樓市自然會迎來變局。

但是,中國的房地產泡沫會以日本的模式破裂嗎?會以次貸危機的方式表現嗎?筆者認為也不會,一定是以符合社會體制和社會文化的方式「去槓桿」。

中國現在最突出的問題是什麼?是以往十幾年貨幣超發太嚴重,最終需要以「去購買力」的方式「去槓桿」。

去年,已經有很多城市推出了限售的「樓凍」政策。以前說過,這實際是破壞私人資產負債表的過程。因為任何商品只有交易才有價值,沒有交易就沒有價格,也就不存在價值,所以,價格是價值發現的手段。樓凍就是讓房屋喪失(或一段時間內喪失)價格,進而喪失價值,這是從個人的角度來看的;但從商業銀行的角度來看,按揭貸款人需要按時還本付息,房屋的價值是永遠存在、而且是不變的。所以,同樣一套房子,樓凍之後,從所有人和銀行的角度來看是不同的。這就破會了私人的資產負債表。

未來,當樓市出現危機的時候,管理者可以無限度增加樓凍的深度(時間)和廣度(範圍),穩定市場價格。如果永遠不准許出售,同時,本地區又不具備良好的租賃需求,從私人的角度來看,房屋就徹底喪失了財富屬性。不幸的是,商業銀行的債務是永遠不變的。這種對私人資產負債表的破壞,實際是中產破產的道路,未來,大多數中產都會陣亡在這條道路上(今日做個記號)。

從數字來說就是:某人總財產200萬,負債100萬,淨資產100萬,這是中產;當200萬的總資產無法變現,失去或大部分失去財富屬性的時候,就是窮光蛋,緣於負債不變。

如果樓凍還不能完全限制價格的波動,還有更辣的招數。近日,珠三角的東莞和惠州,已經宣布了房地產交易的熔斷機制,所謂熔斷,就是指當房價波動幅度超過一定的範圍,就無法網簽,交易中斷。條款規定,只要價格下跌15%,就自動熔斷。當市場無法成交的時候,也就不存在價格,對私人來說,一樣是房屋的財富屬性喪失。

樓凍和熔斷,從原理上可以完全限制樓市價格的下跌,因為可以讓交易價格不再存在。

當財富屬性喪失之後,私人部門就失去了購買力,這就是以消滅購買力為目的的「去槓桿」。

但從本質上還是無法改變趨勢,只是讓趨勢變得緩和而已。因為限制交易的時間延長之後,就會有人因為失業、收入波動等因素無法按期還本付息,就會在商業銀行體系積累壞賬,商業銀行只能被動拋售抵押物(當然是通過法律的形式)。此時,管理者並不能限制金融機構的出售,因為這會導致金融系統被擠兌,這是嚴重的社會問題!所以,從市場來說,即便價格下跌15%以後被熔斷,但拋盤依舊是存在的,只是讓趨勢變的緩和,同時,將私人部門的交易需求從交易系統中剔除。

這裡可以理解為,讓「金融機構」先走,這是保護銀行的手段。

管理者可以以任何手段限制價格發揮作用,讓「價格」相對平穩,但都會以私人財富喪失作為代價,與日本式的樓市崩盤、財富部分喪失沒有本質性的區別。是讓樓市崩掉好、還是讓房屋的私人財富屬性(在商業銀行的角度,財富屬性不變)喪失或部分喪失更好哪?這是仁者見仁智者見智的事情。但從體制需求(將土地財政的收益盡力最大化、延續儘可能長的時間)、商業銀行的需求、消滅貨幣超發形成的購買力的需求以及國人的面子需求來看,後者更適合國情,也所以,管理者需要走這條路,這算順從民意吧。

任何經濟現象的結局,最終都取決於一國的文化和相應的體制,房地產也不會例外。


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