【周末话题】中国楼市，你的终点在哪里？(图)

【看中国2018年1月13日讯】最近，以兰州、南京为首的部分城市又在放松房地产调控政策，让一些人热血沸腾。其实，不断“调控转空调”已经不是一次两次，见怪不怪，先看看为何要放松调控。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

从各省财政收支来看，很多省市已经陆续出现财政赤字，主要依靠东南沿海省份的财政盈余通过中央的财政转移支付来弥补。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

以往，仅仅是东北、西北、西南等少数省份有财政赤字的时候，用其它省份的盈余是可以完全弥补的，因为“地主”多“贫农”少。但近年来，随着财政有结余的“地主”越来越少、赤字的“贫农”越来越多之后，这种状态就难以持续了。特别是当山东、河南、四川等经济和人口大省也陷入赤字的时候，“地主”家（现在只剩下广东、江苏、上海、浙江、北京、福建）的余粮就不够了，有很多网文都在说明这一点。另外一个因素还要考虑，赤字省份的赤字额还在扩大，更加重了“地主”的压力。以本次率先放松楼市限购政策的兰州所在的甘肃省来说，2010-2016年接受中央的财政转移支付金额分别为1023、1624.49、1808.19、1957、2048.3亿元，2017年1-11月，全省一般公共预算收入734亿元，支出2872.7亿元，赤字2138.7亿元，全年赤字预计会超过2300亿元，甘肃的财政赤字尚在继续逐年增长中。这符合社会趋势，经济增速下滑时期，各种社会矛盾会集中爆发，推动财政支出继续增长。

随着赤字省份的财政赤字扩大，地方债务规模就会不断膨胀，现在，地方债风险已经是经济的核心问题之一。也所以，近日财政部用严厉的措辞发文，谁家的“孩子”都要自己抱着，不要期望中央兜底。

继兰州之后，南京也开始松动房地产调控政策（图片来源：公有领域）

可是，在地方债的形势很严峻、需要严控的情形下，中央转移支付的能力又受限，面对自身不断扩大的财政赤字，甘肃这类“农民同志”就会问：您总得给条活路吧。最终，只能默许有些地方放松房地产调控，期望在地里刨出几块“金子”，暂时度日。

但今天的放松调控与以往已经有所不同。

以前的房地产走势，虽然有政策推波助澜的因素在内，但最主要还是受央行的调控。2015-2016年，如果没有央行开闸放水，注定无法将房地产刺激到沸腾。可去年和今年，美联储正在连续加息缩表，欧洲央行也开始收缩量化宽松的规模，日本央行在上月已经开始小幅缩减资产负债表，欧美大多数央行都在收缩的路上；欧美很多国家都在推动减税，这会刺激资本外流；但最重要的是，2018年的通胀很可能是持续走高的态势，如果爆发能源危机（气荒或许只是个引子），利率必须快速走高，等等，这些因素都会制约央行的放水行为，并不断放任利率走高。资金成本的不断上升，限制了地方政府放松调控的效果。

再一方面，经过过去三年房地产的繁荣，居民的杠杆率已经大幅增长。根据中国社科院的数据，2014年居民部门杠杆率只有36.4%，而估算2017年末居民杠杆水平为57%，居民的负债能力和购买力已经比三年前大幅下滑。过去三年多，房地产的繁荣对实体经济带来持续的冲击，当华为和中兴这类企业都开始裁员的时候，再回避失业率的上升就有点欲盖弥彰了。这让人们的收入增长受到限制，即放大原有债务的风险，也制约了居民继续加杠杆的能力。

基于上述因素，现在放松房地产限购的效果会十分有限。从2016年开始到现在，房地产展现的就是有效需求持续耗尽的过程（成交量不断缩小），现在一些地方政府放松限购，实际是在加速这一耗尽的过程。当有效需求彻底耗尽，在利率不断上升、居民负担不断加重的情形下，楼市自然会迎来变局。

但是，中国的房地产泡沫会以日本的模式破裂吗？会以次贷危机的方式表现吗？笔者认为也不会，一定是以符合社会体制和社会文化的方式“去杠杆”。

中国现在最突出的问题是什么？是以往十几年货币超发太严重，最终需要以“去购买力”的方式“去杠杆”。

去年，已经有很多城市推出了限售的“楼冻”政策。以前说过，这实际是破坏私人资产负债表的过程。因为任何商品只有交易才有价值，没有交易就没有价格，也就不存在价值，所以，价格是价值发现的手段。楼冻就是让房屋丧失（或一段时间内丧失）价格，进而丧失价值，这是从个人的角度来看的；但从商业银行的角度来看，按揭贷款人需要按时还本付息，房屋的价值是永远存在、而且是不变的。所以，同样一套房子，楼冻之后，从所有人和银行的角度来看是不同的。这就破会了私人的资产负债表。

未来，当楼市出现危机的时候，管理者可以无限度增加楼冻的深度（时间）和广度（范围），稳定市场价格。如果永远不准许出售，同时，本地区又不具备良好的租赁需求，从私人的角度来看，房屋就彻底丧失了财富属性。不幸的是，商业银行的债务是永远不变的。这种对私人资产负债表的破坏，实际是中产破产的道路，未来，大多数中产都会阵亡在这条道路上（今日做个记号）。

从数字来说就是：某人总财产200万，负债100万，净资产100万，这是中产；当200万的总资产无法变现，失去或大部分失去财富属性的时候，就是穷光蛋，缘于负债不变。

如果楼冻还不能完全限制价格的波动，还有更辣的招数。近日，珠三角的东莞和惠州，已经宣布了房地产交易的熔断机制，所谓熔断，就是指当房价波动幅度超过一定的范围，就无法网签，交易中断。条款规定，只要价格下跌15%，就自动熔断。当市场无法成交的时候，也就不存在价格，对私人来说，一样是房屋的财富属性丧失。

楼冻和熔断，从原理上可以完全限制楼市价格的下跌，因为可以让交易价格不再存在。

当财富属性丧失之后，私人部门就失去了购买力，这就是以消灭购买力为目的的“去杠杆”。

但从本质上还是无法改变趋势，只是让趋势变得缓和而已。因为限制交易的时间延长之后，就会有人因为失业、收入波动等因素无法按期还本付息，就会在商业银行体系积累坏账，商业银行只能被动抛售抵押物（当然是通过法律的形式）。此时，管理者并不能限制金融机构的出售，因为这会导致金融系统被挤兑，这是严重的社会问题！所以，从市场来说，即便价格下跌15%以后被熔断，但抛盘依旧是存在的，只是让趋势变的缓和，同时，将私人部门的交易需求从交易系统中剔除。

这里可以理解为，让“金融机构”先走，这是保护银行的手段。

管理者可以以任何手段限制价格发挥作用，让“价格”相对平稳，但都会以私人财富丧失作为代价，与日本式的楼市崩盘、财富部分丧失没有本质性的区别。是让楼市崩掉好、还是让房屋的私人财富属性（在商业银行的角度，财富属性不变）丧失或部分丧失更好哪？这是仁者见仁智者见智的事情。但从体制需求（将土地财政的收益尽力最大化、延续尽可能长的时间）、商业银行的需求、消灭货币超发形成的购买力的需求以及国人的面子需求来看，后者更适合国情，也所以，管理者需要走这条路，这算顺从民意吧。

任何经济现象的结局，最终都取决于一国的文化和相应的体制，房地产也不会例外。

责任编辑:靖晔

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