在美國首套房和二套房如何交稅(圖)

房產稅是美國財政的主要收入來源。如果你不繳納房產稅，你的房子很快就會被易主。 （圖片來源: pixabay ） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

【看中國2018年5月10日訊】美國是一個稅收的國家，財政收入的主要來源就來自於稅賦，美國人買房以後每年都要向政府繳納房產稅。房產稅是美國財政的主要收入來源。如果你不繳納房產稅，你的房子很快就會被易主，超期不繳納房產稅，還會繳納罰金。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

在美國，如果納稅人擁有超過一套以上的住宅，則有一個首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence)，即每個已婚家庭或單身個人的基本住宅，它區別於其他住宅(如投資出租房，度假公寓等)。根據美國稅務局IRS的稅務法令對首要住宅的定義，如果納稅人同時擁有兩套住宅，他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅。政府允許購房者在納稅時將用於首要住宅貸款的利息從收入中減除，這相當於給了購房者一個很大的折扣，且首要住宅的貸款利率最低。

一般房子到手後，業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麼你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢？首先，要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況複雜或者擁有多處房產，自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。

以下是房屋在稅務領域裡的分類:

個人主要住宅（Principal Residence）

顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當成自住房。

第二套房（Second Home）IRS認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少於15天，並且自住（Personal Days）超過14天，那麼你這15天以內的租金收入IRS也懶得管，這套房子也順理成章地屬於自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到Sch E，而相關貸款利息，房產稅等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住兩部分。不管怎樣，保留所有費用的「證據」一定不會錯！

假日出租房（Vacation Rental）

你都已經有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那麼多天了吧。於是IRS默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，並且你自住天數少於14天或是租期的10%，那麼這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在Sch E上。

出租房（Rental Property）

這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部Sch E報上。

投資房產或地產（Investment Property）

既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資（Investment Expense）而非運營，所有房產稅/地稅也只能報到Sch A上抵扣。這裡需要注意的是，投資相關利息（Investment Interest）抵扣只有低於投資收入的部分能放到Sch A抵扣，其他投資支出填入Sch A雜項抵扣，受限於淨收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。

商業房產（Business Property）

顧名思義，就是用於商業生意用途的房產，例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅，屬於主動運營的生意，通常不受到房地產「被動生意（Passive Activity）」的規定限制。

分清楚自己房產類型之後，下面就來看看哪些費用是你可以用來合理減稅的：

房產稅/地稅（Property Tax）

你支付的地方與州的房產稅可放入Sch A分項扣減額（適用於自住）或者Sch E（適用於出租）來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的HD-1中，你會收到單獨一張資產稅單（Property Tax Statement）。

意外損失（Casualty Loss）

這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入Sch A分項扣減額，經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。

裝修改裝費用（Improvement）

例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那麼房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

房屋節能環保裝修和改進（Residential Energy Credit）

美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器等，也可以獲得稅務減免（Residential Energy Credits）優惠。稅務減免（Credits）不同於各種稅務抵扣（Deductions），它是在前期步驟計算出來的應納稅所得（Taxable Income）的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置找到它。而商業房產基於醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，也可獲得部分抵稅或減稅優惠。

家庭辦公室（Home office）

如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所佔房屋面積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入Schedule C作為生意支出(Business Expenses)，用於抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你覺得追蹤這麼多費用太繁瑣，IRS也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺的家庭辦公室費用。

美國稅務整體來說是個非常複雜，需要高度專業性和判斷力才能完全理解的體系。合理避稅並非偷稅漏稅，不是造假。避稅必須要有法律依據，票據是必須的，即使是商業地產的租約，也要租客提供維修等票據。否則在美國如果因為造假而被審計，處罰很嚴重。

從上述有關在美國買房房產稅的介紹中可以得知，在美買房不管是首套房還是二套房都是需要繳稅的。而且美國政府對二套房的定義與大陸房地產也不一樣，希望購房者準備在美國購買二套房之前一定要對這些知識有所瞭解。

責任編輯:簡明

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