【爭鳴】下半場初見分曉:樓市真會變天嗎?(圖)

2018-07-05 10:00 作者: 子木

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樓市調控「新四限」的出臺,真會讓房地產市場變天嗎?
樓市調控「新四限」的出臺,真會讓房地產市場變天嗎?(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年7月5日訊】一、不尋常的週期

按照房地產市場正常的週期規律性來講,3∼5月小陽春的結束就意味著市場進入了漫漫淡季。結果卻是,無數購房者在高溫多雨的6月蒸籠季節裡,硬生生的多站了一個月,打破了這個規律。於是發現,學術研究在政策的影響下,越來越不管用了。

所以筆者相信,如果限價政策還在,縱使是臘月寒天,依然會有人願意頂著透骨的寒風在售樓處排隊,搖旗吶喊著:「我要買房!」這不是源於對住房需求的渴望,而是對既得利益的追逐,人性使然。

慶幸的是,目前來看,6月出臺的一系列新政策勢有可能將限價政策帶來的樓市亂象送進墳墓,瘋狂的樓市似乎已敲響了結束的鐘聲!

不過在這之前,我們需要瞭解一下,為什麼兩年的調控政策還是沒能將樓市徹底熄滅?

二、掐不滅的樓市大火

其實,這輪樓市大火被「去庫存」點燃之後,按照歷史慣例,首先出臺的調控房價政策是限購和限貸:不讓你多買,不給你貸款,限制需求總可以降火,這兩道政策在歷史上的作用是明顯的。可上一輪大火卻是在棚改貨幣化政策的大背景下點燃的。一方面政策強壓澆水滅火,一方面又給農民褲兜裡強塞錢,激增了進城購房的剛性需求,火上澆油。大火能滅才怪呢。

有人說,二線強控,三四線棚改,井水不犯河水,怎麼可以混為一談?

要清楚,「上漲預期」這東西是會傳染的,並不是因為三四線棚改了,二線就沒事。二線城市大部分的流動人口都源於三四線。當你媽給你打電話說,家裡18線小縣城的房價都漲得冒泡了,趕緊買房吧!

要麼回家來買,要麼用家裡的6個錢包在二線買,相信絕大數人是焦慮的,因為總得結婚的嘛!

當廣場上的大媽不再翩翩起舞,而是聚眾討論房價的時候,樓市危矣,誠如股市泡沫的頂點。剛需如此,更別說「聞利色變」的炒房客了。於是,樓市大火在邏輯相違背的環境下愈演愈烈到失控,隨後限價和限售加碼出臺。

然而,加碼後的樓市調控又被澆了一瓢冷水:「人才計畫」。

中國城市化率是57.4%,達到真正的高城市化水平還有30年的光陰。而四大一線城市已然發育飽和,中央無疑要把更多的機會留給「新一線城市」。這幾年,高鐵基建把中國地理空間和利益格局都給錘平了。沿海紅利讓渡到內地,內地城市崛起,各地競爭力相當,至於新一線城市是誰?這個可真難定奪。

所以答案未知,你們先爭!

眾城聞聲怎敢怠慢,心裏都清楚,發展城市的第一要素是人才,於是明的暗的紛紛發布引入人才計畫,變相挑破了限購。轟轟烈烈的搶人大戰硝煙瀰漫華夏大地。從985、211搶到專科,從清華搶到藍翔……

凡是青壯年,都要拉回來「好禮相待」!至於搶回來幹嘛,能不能就業,資源夠不夠分配暫且不談,先下手為強嘛!而當地人看到了浩浩蕩蕩的人才落戶在隔壁,心中也是惴惴不安的——這部分人可是准剛需啊,落戶進來房價肯定要漲!有房的得多買一套,將來賣給他們賺個時間差;沒房的也得抓緊買,萬一搶不過怎麼辦?

於是,風風火火全民炒房運動開始了,二手房市場一度失控。

至於新房市場,更為畸形。限價造成的一二手房倒掛讓所有人搖身一變成為賭徒,對於「買來即賺」的天大好事兒,有的人為了多參上一票,甚至要把常臥病榻的90歲老母親搖起來排隊。

但是,為什麼明明知道限價政策會導致這種後果,還偏偏要繼續施行?

這個問題一直以來只有吐槽,而很少有人去仔細思考。其實,換個角度思考就明白了!

限價政策,一來可以通過限制新房價格倒逼二手房市場的房價預期,一二手房價是允許倒掛的,但不允許過分倒掛;二是可以用來可以吸引流量,吸引大家參與搶新房,而不是在二手房市場翻湧,繼續推高市場預期。

二手房市場是政府無法管控的,只能管控新房市場。也許,限價是這個節骨眼上唯一可用的招式,弊端無窮但路只有一條。

怪就怪在,房地產商為了不損失利潤而造成的樓市亂象。首先,捂盤惜售造成新房供應量的嚴重不足,哄搶現象更加嚴重;其次,衍生出的茶水車位等無理「關係費用」造成了購房不公;三是為了快速回籠資金,拒絕公積金貸款,嚴重傷害剛需利益。

無論是哪家房企,都是賺錢的時候一哄而上,真正響應調控讓利於民的時候,避而不談冷眼相對。

棚改貨幣化,人才計畫,開發商捂盤不售共同致使二三四線調控成為泡影,可理性和公平終究要站在頂峰的,不是嗎?

三、不凡的六月

六月不凡,政策頻出,力度空前——敢說,這是前面幾百條政策加起來都無法比肩的。樓市調控開始真正地進入「追本溯源,全面堵漏」通道。

首先是,六月宣布卡死棚改貨幣化。

棚改貨幣化是三四線房價暴漲的主要由頭,也是唯一由頭。這個在去年講過,給很多人提供了判斷三四線房價的依據。這麼長時間,該去的庫存已經去完了,該漲的房價也漲夠了,同樣,三四線居民的幸福度也被透支完了。大部分人開始背上了亞歷山大的槓桿,進入了房奴世界。

大部分三四線城市,尤其是所謂萬元房價貧困縣將進入漫漫陰跌長市,至此,碧桂園、恆大等開發商也將把最後一波韭菜收割完畢,打道回府。棚改貨幣化許可權回收至央行,再寬鬆幾乎沒有可能。

但並不是所有三四線城市房價都會徹底完蛋。未來靠近超大城市的,或者是超大城市群組成部分的三四線城市將會依靠人口外溢,吸納周圍的農村進城人口,成為新型城市化的城市中心。譬如這段時間,環京區域房價已經在觸底反彈。所以,未來三四線城市的分化將更為明顯。

其次是,六月底住建部宣布的「樓市大風暴」。

2018年7月初至12月底,七部委將聯合出動,共同出擊,治理房地產亂象。之前是分城而治,發現無濟於事,其次是強制約談,解一時風火,而今到了七部委聯合出動的地步。這就相當於巡考跳過監考老師,直接殺入考場。其中要圍堵四個領域,分別是炒房團夥、黑中介、無良開發商、虛假房地產廣告。對之前違規操作,睜一隻眼閉一隻眼的部門和人員堅決問責。

中國房地產信息本來就不對稱,對於大家來說,獲取信息的途徑無非就是網路、中介、開發商還有親戚朋友,如果其中三方都是虛假信息故意炒作樓市,所有人都不會知道真正的市場行情,從而全民跟風炒樓。

這時候,需要更多的自媒體人不因利益而站出來,給予反對的聲音。可惜這種聲音太少。反而是前幾天,杭州自媒體大號「層樓」因發布虛假消息,故意製造炒房氣氛,被嚴令追責。

此次七部委聯合出動,希望「相信」是樓市亂象的終點,能夠還以購房者一片乾淨的天空。

最後是,六月「新四限」的出臺。

僅6月份,全國就有18個城市加碼樓市調控。其中長沙加碼最狠,直接限售4年,加上落戶社保等因素相當於限售7年之久,這是鐵了心要圍剿炒房客,決心可見一斑。

四個城市(長沙、成都、杭州、海南)出臺的「新四限」和傳統四限「限購限貸限價限售」不同,是純粹為了彌補政策投機漏洞而出的。其中包括:限制人才落戶購房、限制企業購房、限制假離婚購房、限制未成年人購房。應該說,這四個限制幾乎把炒房客目前想到的所有破限購的方法全部堵上了。其中,人才落戶限制堵死了人才引進造成的需求激增,而限制企業購房,還要談到另外一件事。就是之前寫的一篇文章「貨幣與房價」。其中對降准幫助小微企業釋放7000億資金不會流入房地產的命題提供了三條論證,事實上第二天就出了限制企業購房的法令。限制企業購房一是為了防止企業炒房,更多的是對沖7000億資金的流向問題。

如果「新四限」成功施行本輪調控,投機炒房客將無路可尋。那麼6月,將是房地產市場革命的開始。

兩年了,樓市終於有機會回到理性的狀態,這是值得慶幸的——真心希望如此!


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