秋冬轉換節點 房市大變的腳步已漸行漸近......(圖)

原標題:秋冬轉換節點,細梳樓市那些事兒......

2018-09-23 08:30 作者: 不老的阿甘

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中國房地產的黃昏(圖片來源:ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images)

【看中國2018年9月22日訊】管它繼續擴大開放呢,還是從此自力更生,今天只聊樓市

一、炒房迎拐點

哲學上講事物的發展變化,通常要經歷開端-發展-高潮-回歸一個循序漸進的過程。

開端。房地產市場的發展脈絡清晰可辨。1998年第一次房改,政府參考了新加坡的「組屋」模式,高達80%的廉租房和經濟適用房,死死壓制了只佔10%市場份額的商品房,想漲也漲不動。那時的住房真正屬於民生,真的「只是用來住的」。

發展。2003年第二次房改,潘多拉魔盒的封印被撕掉了,當「具有保障性質的政策性商品住房」取代了經濟適用房成為市場主體後,嗜血的魔鬼在獰笑聲中被釋放了出來,從此開啟了樓市下半場15年。但要說變本加厲,還是在2015年後。

高潮。2015年8.11匯改後,本幣匯率貶值壓力空前,有關部門技窮,只好一根筋地強化樓市的吸納貨幣功能,藉以穩定匯率、緩解外匯兌換壓力,同時降低通貨膨脹風險。但是,高房價的代價實在是太大了,透支盡社會消費能力不說,還導致樓市泡沫迅速累積。上面不得不在2016年經濟工作會議中首提「房住不炒」。

回歸。當炒房的賺錢效應足以碾壓一切實體經濟利潤,資本的逐利衝動就非人力可以控制的了,此時「房地產健康發展長效機制」應時運而生。以今天的眼光看,這個所謂的長效機制就是「啟動租房市場+房價高位封頂防止泡沫破裂+房地產稅解決地方財政收入」這套組合拳,拳法的精華就在於儘可能拖延房價下跌的預期。

為什麼強調預期?國民崇權,邏輯出發點是政策無所不能,有關部門又千方百計不使房價下跌,如此,樓市便會只漲不跌。謊言重複一千遍便會成為真理,在一個迷信政策、輕視規律的市場,如果大人重複一千遍‘地心引力並不存在’,多數人就會預期跳樓是一件很快樂的事情,除非親眼看到腦漿迸裂者才會改變預期。

二、租房也迷茫

2017年7月17日,廣州發布《加快發展住房租賃市場工作方案》,緊接著7月20日,住建部等九部委發文要求在人口淨流入大中城市加快發展住房租賃市場。一年後的7月31日‘六穩’會議上,上面明確態度「堅決遏制房價上漲」。至此,始自1998年第一次房改的樓市大循環一個週期運行完畢,房價上漲被徹底封死。

租房時代來臨,終於可以不用再面對高不可攀的房價了!當篤信政策的房奴們翹首憧憬通過租房解決居住剛需時,現實卻再一次狠狠地羞辱了他們!買不起房的剛需群體驀然發現,高漲的房租同樣鄙視自己乾癟的6個錢包。買不起也租不起!

7月份數據顯示,北京、上海、深圳三個一線城市房租環比漲幅分別為2.4%、2.1%和3.1%,同比漲幅竟然高達21.89%、16.46%和29.68%!這個瘮人的漲幅非但令篤信‘歲月靜好’的剛需房奴們再一次深深絕望,也讓有關部門在面對質疑的口水聲時再也無法自圓其說,這難道就是傳說中的‘房住不炒、房地產長效機制’?

矛盾的另一面,磨刀霍霍的房東們卻振振有詞,國內樓市正在和國際接軌呢懂不?人家美國、歐洲、日本的房租動輒5%以上的租金回報率,而咱家這兒才不過區區1.5%。這麼便宜的房租你們還嫌貴,難不成想讓咱家喝西北風去呀?順帶普及一個詞兒——租金回報率,就是出租房屋每年收到的租金和房房價格的比值。

租房客們羞憤交加卻又啞口無言,真是見鬼了呢,老子把月工資收入的一半以上都拿出來付房租了,這老鴇子咋還天天吵嚷著要漲價呢?問題到底出在了哪裡?

三、最後接盤者

稍一思忖不難明白,如同羊毛出在羊身上,高房租的病根當然還是出在高房價上。按照一套房屋70年產權計算,當下北上廣深租金年回報率1.5%左右,70年產權到期後才堪堪收回購房款,70年後拆遷地皮是國家的,房屋殘值已經折舊到無窮小,理論上來說房東是沒得賺的。但這並不意味著房東的說法就能夠站得住腳。

怎麼閉口不談7.31‘六穩’會議前的炒房時代呢?看看近幾年房價的同比漲幅,超過20%的比比皆是,這份資產收入讓那些月工資只拿三五千的房奴作何感想?不妨對比美歐日那些房租5%的國家,賣房+租房收入可以和國內炒房客媲美嗎?

時乖運蹇,7.31‘六穩’會議為高房價封頂後,誰再炒房那是跟政策過不去,而當末代炒房客變身為房東接盤軍後,他們高價接盤的房子已經無法再炒高賣出了!房客們開始眼紅西方完全市場經濟國家,人家的房價咋完全是市場說了算吖?呵呵,在政策通吃的特色市場,只有趕上點才能發大財,趕不上政策就自認倒霉罷。

正所謂成也蕭何敗蕭何。房東咬牙切齒要把損失從租房客身上宰回來,而後者只能無奈接受高房租盤剝,並無還價資格,總不能一家老小露宿街頭吧?這正是高房價帶給民生的巨大戕害!玩擊鼓傳花遊戲,傳來傳去最後一棒總是要有人接的。

四、租售不同權

官面上呢,高房價年老色衰,已成了萬眾唾罵的殘花敗柳,再無魅術吸引恩客。但此時有關部門精心打扮得花枝招展的租售同權,卻在媚笑聲中翩翩接力登場了。

以一年後今天的眼光看來,2017年廣州試點租售同權的初衷固然很好,即通過以租代售解決剛需族的住房問題,但事實證明只是一個不能落地的空想模型而已。此話怎講?租售同權新政的門檻實在是太高了,高到完全不接地氣。看具體條款。

7.17廣州發布《加快發展住房租賃市場工作方案》,核心的一條是,孩子可以在租住的房屋附近就近入學。單看字面意思非常性感,租房就可以就近解決孩子上學問題,但落實起來卻根本不是想像中那麼回事,租房入學的條件苛刻到了極點。

首先,方案規定的人才綠卡條件高不可攀,都是些諸如什麼行業領軍人物、中科院士、海外副教授以上的專家……這種高端人才還需要為買房、落戶、上學……發愁嗎?人家就是選擇到美歐日澳去定居,也會受到「hello welcome to」歡迎呢。

其次,方案除了要求孩子必須是具有本市戶籍的適齡兒童少年,還要求監護人在本市內無自有產權住房。不妨仔細掂量下,同時滿足這兩條的難度係數有多高!

孩子的戶籍自然落在父母名下,這意味著父母在本市有房產。而要求‘監護人在本市無自有產權住房’,擺明是為「本市有房產的人再去租房,才可以享受租房入學」量身定做。如此,外地購房落戶者的子女就近入學資格就被輕鬆屏蔽掉了。

更荒唐的是,本市居民可以通過先把自己的房產過繼到父母親人名下,然後在好學校附近租房,利用租售同權新政漏洞為孩子挑好學校,這無疑會進一步加重教育資源的分配不公!而外地租房客呢,乾瞪眼沒辦法。試問租售同權的意義何在?

租售不同權!廣州尚且如此,那啥規則盛行的內地租房市場可想而知……一言概之,租售同權理想很豐滿,但現實很骨感。有關部門撈足土地出讓金後,寄望高價接盤的房東割肉,靠租售同權緩解剛需族的住房壓力,這種想法很傻很天真。

五、死保高房價

仔細回顧2016年來有關部門出臺的一系列控制房價政策,從步步收緊的‘五限’到租售同權,可有助於解決高房價問題嗎?非但沒有,房奴親身感受到的反而是房價不斷上漲,預言房價下跌的學者一次又一次遭受羞辱。究其原因,在一個政策通吃的市場,居然還有政策搞不定的房價,那一定是有關部門壓根不想降房價。

只封頂、不降價的原因呢,眼前看是為了地方土地出讓收入不致迅速下跌,長遠看是為了房地產平穩健康發展的長效機制——即將出臺的房地產稅服務。但說到底,都是在為分稅制下事權大於財權的地方財政服務,沒錢怎麼養人、怎麼投資?

MT社會中,一二線城市憑藉完備的生活設施、福利制度、就業機會、發展前景……吸引了全社會精英人士湧入,高房價兜不住底兒的風險遠低於三四線城市。但是,人才和資本流出的三四線城市如何維持高房價?此前的玩法是靠PSL抵押補充貸款支撐的各地棚改,逼迫手持補償款的拆遷戶進場接盤,以前講過不贅述。

央行去槓桿後,住建部再無力推行棚改貨幣安置,而改為實物安置。為不使失去PSL抵押補充貸款托底的三四線城市房價崩盤,一二線城市高房租開始發揮作用。中國房地產測評中心發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示,

過去一年,在全國的一二線城市中,有13個房租漲幅超過20%,其中深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月,漲幅最高的成都漲幅高達30.98%,重慶、西安、天津、合肥等二線城市,漲幅甚至超越北上廣……

上述熱點城市的高房租,正在迫使一大批懷揣創業夢想的人重新回歸三四線城市圓房夢,正是這個群體有力支撐了三四線城市的房價,注意是「房價」而不是「房租」,那些異想天開通過購買三四線城市房子、靠租金髮財的炒房客洗洗睡吧。

多說一句。早在今年6月份,自然資源部就已經明確,全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已經實現全國聯網,換句話說全國的住房情況一手資料盡在掌握,但有關部門為什麼不徵收空置稅、釋放更多房源到住房租賃市場、降低房租呢?

對比國際公認的10%空置率紅線,國內的房屋空置率可謂是個天文數字,有興趣的不妨自己查下。不論是通過一二線城市的高房租,將中低收入階層擠到三四線托底,還是打死也不徵收空置稅,其實都是為了「不使房價下跌」這個目標服務。

六、提速房產稅

8月28日,發改委主任何立峰和財政部長劉昆先後表示,下半年要加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,意思很明確,房地產稅徵收迫在眉睫了。

2018年一二線城市房租飛漲,暫時支撐起了危如累卵的三四線房價,最恰當的時候做最恰當的事,利用高房價時機加快出臺房地產稅,有關部門已經等不及了。

反映到市場,2018年前7個月,鄭州市的新房、二手房成交數比例已經達到4.6:1,成都、西安、杭州等13個熱點城市的二手房成交量也正在經歷暴跌,西安房產中介中的相當一部分已經無事可做瀕臨倒閉。二手房出手難已經是不爭的事實。

二線熱點城市如此,三四線城市二手房只會更加難賣。雪上加霜的是,三四線城市的房子並不像一二線賣不出去可以出租,由於MT吸附效應,高收入群體被吸引到一二線後,三四線城市的租房客本來就少、租金也低,經濟下行情況更糟。

所以呢,在房價已經被封頂的形勢下,伴隨著房地產稅到來的,一定是淪為雞肋的房子首先撐不住折價促銷。而國人的稟性呢,又是買高不買低,一旦降價預期形成共識,就意味著踩踏局面的形成,下剩的結果只能是爭先恐後地恐慌性拋售。

結語。

改開40年,出口導向的慣性指引下,國內的消費市場實在是太羸弱了。9.18後對美出口幾近被廢,經濟下行壓力只能依靠投資解決。企業稅、個人所得稅都已經滿負荷,地方財政只能寄望房地產稅。

房地產稅這把雙刃劍,注定將對樓市產生深遠的影響。從剛需到改善型居住需求,再到希冀賺取最後一個銅板的炒房客,是該重新審視當下的房市,並作出取捨了。欲售宜速,欲購宜遲。


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