徹底說清房價!利率已經接近極限位置了(圖)

2019-08-26 09:00 作者: 許樹澤

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房價 利率 租金
房屋的租金水平(增長率)、利率、還有就是人們的偏好。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年8月26日訊】房價是個很神秘的東西,大家覺得它就像一個魔術師的箱子,不知道裡面到底是什麼機關,反正你看到的效果就是它的價格在變化。由於不知道箱子裡的機制,所以大家本能的會焦慮。恐懼來源於未知嘛,當我們把箱子打開,清楚看到它的機制之後,就不再會有焦慮和疑惑。

這個箱子裡面,決定房價的,一共有三個齒輪:房屋的租金水平(增長率)、利率、還有就是人們的偏好。決定房價的因素,大家八仙過海各顯神通,市場上分析方法千千萬,但是萬變不離其宗,最終落腳點,100%都是落在這三個齒輪上。

01租金水平

先說第一個,租金。有學者做過一個研究發現,中國2013年開始,一些城市的人口開始出現收縮了,而超級城市的人口出現了更快的增長。這就是我們之前說的,超級城市群的規模效應開始起作用了。城市規模越大,就有能力支撐更高水平的公共設施,如醫療教育文化交通等,並且成本更低。因此,人口會向提供更好的公共服務的城市遷移,於是人口越少的城市,流出壓力越大,租金下降越多。人口流入越多的城市,租金上漲越快。

對於房價來說,長期起決定因素的是租金水平。這就好比一座農田,產出越高的農田,就越值錢,產出的瓜果蔬菜產值升高,農田的價值也會跟著水漲船高。房子就是農田,租金就是產出。一個租金增速趨勢下降的房產,它的房價長期是走下降通道的,而租金長期看漲的房子,房價也會跟著同步向上。

02社會偏好

第二個,是偏好。什麼是偏好?印度人結婚不要房子,但是必須得有黃金,對黃金的喜愛這就是偏好;比如咱們這兒歷史以來喜歡房子,這也是偏好;歐美和日本年輕人租房結婚,這也是偏好。偏好除了文化風俗意義上,更多其實是經濟意義上的,風險越小的東西,大家越偏愛,風險越大的東西,大家偏好就越低。目前能夠觀察到的,無論從文化還是經濟意義上,下一代年輕人的偏好,正在發生某種微妙的變化。

03利率水平

第三個,我們今天重點談的是利率。利率對房價短期和中期影響非常之巨大,影響這麼大,但是這個角度,我們談的卻非常少。

在上世紀80年代初,美國的利率達到了歷史最高點15%,它對應著一個美國房價的最低點。而今天,美國利率來到有史以來的一個最低點,只有2%,但是它的房價卻創出了新高。所以,這就說明,歷史上美國地產幾十年的大牛市,它最重要的一個時代背景,就是利率幾十年來不斷的下降推升了房價的上漲。

為什麼利率的一點點變化,就會對房價有那麼大的影響呢?

我們來玩一個小遊戲。你有兩個選擇:選擇一,馬上得到100塊錢;選擇二,一年後得到110塊錢,你會選哪個?

有人會說,兩鳥在林,不如一鳥在手,先裝兜裡再說,先拿走馬上能拿到的100塊!也可能有少數人會願意一年後拿到110塊,看上去多一些,但是你要付出等待和忍耐。

但其實在經濟上,在一個市場利率為10%的環境下,這兩個選擇是完全等價的。今天的100塊,就是一年後的110元,而未來的110元,就是今天的100元,這就是金融上經常提到的「折現」的概念,其實不複雜。

但是,各位請注意,我們改動一個小數字,我們把利率從10%調降一半到5%,見證奇蹟的時刻出現了,未來的110塊錢,它就變成了今天的105塊錢(110/1.05)。什麼都沒有變化,僅僅只有利率變化了,未來的110塊,它今天的價格就直接從100塊漲到了105塊!

這就是利率的魔法,不僅僅貨幣是這樣,股票、債券、房子、一座工廠、一片農田,它此刻的價值,都會因為利率的細微變化,馬上發生巨大的變化。

這就是為什麼,全球投資者像追演唱會一樣去追六個星期一次的美聯儲議息會議。這就是為什麼,我們那麼在意央行的每一次表態,利率的每一次變化。

規律分享完了,就可以來說結論了,對房價構成直接影響的利率,我們主要觀察十年期國債收益率。

你會發現,在剛剛過去的2014-2017年期間,這是最近十五年以來,中國經歷的最大的一次利率下降期,市場利率從接近5%,降低到接近2%。僅僅這一個因素的改變,幾乎就可以讓所有資產的價格直接翻倍。所以在2014-2017年期間,我們先後看到了股市的大牛市、債券的大牛市、還有後來房地產的大牛市,它和利率的下降有直接的關係。

那麼,未來市場利率還會不會繼續下降呢?

目前我們的10年期國債利率是3%,接近20年來最低水平區間,可能還會下行,但是距離極限位置已經比較接近了。

因此,指望利率在低位大幅下降,從而推高資產價格,這是個小概率事件。從這個角度來看,房價整體上在短期,很難有大的漲幅。這就是從利率角度看房價,我們給大家的最終結論。


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