市值暴跌400億:「地產范冰冰」怎麼了?(圖)

2020-05-04 08:30 作者: 張佳儒

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【看中國2020年5月4日訊】2018年「陰陽合同」事件後,「範爺」冰冰幾乎離開娛樂圈,也減持套現告別A股。巧合的是,曾經凶猛強悍的「地產界范冰冰」泰禾集團也如范冰冰本尊一般,在2018年開始遭遇水逆,深陷債務泥潭。

俗話說,股價是企業經營晴雨表!4月24日,泰禾股價又創新低。令董事長黃其森尷尬的是,「吹牛」竟成了公司市值管理的巔峰之作。2017年底,黃其森宣稱2018年銷售額2000億元,公司市值飆升320億,不服不行。

後來,泰禾說只是董事長對公司發展的願景。2年多過去了,上市公司沒有說謊,真的只是個「願景」。2018年之後,泰禾股價一路下行,最低跌至4.60元,創下近6年以來的新低,市值距高點蒸發400億元。

股價下行期間,泰禾歷經加速回款、股權轉讓、發高息債等一系列動作,現金流、負債等財務指標均有好轉。但只是達到了萬科郁亮所說的「活下去」,距離「活得好」還有差距。

春暖花開,2019年報季接近尾聲,泰禾卻稱年報延期披露,理由是受疫情防控影響。值得注意的是,TOP50房企中泰禾是唯一一家延期披露的房企。最近兩天,黃其森又被列入失信被執行人名單,泰禾的股價又蒙上了陰影。

一、地產界范冰冰的崛起

在地產界,泰禾是不折不扣的網紅,有「地產界范冰冰」的美名。為什麼是地產界范冰冰?資料顯示,泰禾和范冰冰的淵源頗深。

十幾年前,黃其森帶領泰禾團隊來到北京,此後打造了中國風的「院子」產品,在其他房企的歐美風中獨樹一幟。那麼,富含中國風底蘊的作品好賣嗎?答案是肯定的,原因就和范冰冰有關。

2013年,泰禾「院子系」文化宣傳片《院子裡的中國》開拍,總導演是馮小剛,范冰冰出席開機儀式,次年又出現在宣傳片首映式上。雙方的合作還有很多,泰禾的樓盤開盤也會請范冰冰來站臺,甚至還把李晨也請過去秀恩愛。

在范冰冰的巨大人氣下,泰禾的樓盤很好賣。黃其森曾透露,和范冰冰是老朋友了,泰禾廈門院子請來範冰冰,結果該項目是當年廈門賣的最好最貴的項目,賣了36個億。

除了范冰冰這個幸運星,泰禾還請成龍做代言。一眾明星加持下,泰禾院子橫掃各大媒體頭版,一時風光無限。體現在銷售額上,根據第三方數據,2017年泰禾實現合同銷售金額823.73億元,同比增長285.59%。

這或許是黃老闆2018年喊話「2000億元銷售額」的底氣,但實際銷售額為1300多億,距離2000億差了700個億的小目標。銷售額激增背後,是泰禾拿地的凶猛。

2018年之前的泰禾堪稱「瘋狂」,不斷並購、加槓桿,僅在2013年,泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地,泰禾的代名詞就是「地王」,據說北京出10塊地,泰禾就能拿7塊。人們一邊稱呼黃其森為「閩籍軍團大哥」,一邊稱呼他為「激進小王子」。

與此相對應的是資金鏈的緊張,2011-2017年,泰禾經營性現金流都是負的,甚至好幾個年頭都超了百億。到了2018年底,泰禾資金鏈已經十分緊張,負債合計達到了2112.47億元,資產負債率86.88%,再加槓桿都沒什麼空間。

二、難逃成龍代言「魔咒」

面子上風光的泰禾,內部已經滋生風險。

2018年底,泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元,貨幣資金148.95億元。可見,貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26,而且,泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。

財務數據的風險在經營端早有體現,2018年底,泰禾傳出管理層動盪、裁員、出售項目股權的消息,甚至被傳為「第一個倒下的知名房企」。成龍代言「魔咒」又發威了?「魔咒」只是巧合和戲稱,關鍵還是在於企業自身的經營戰略。

做生意有目標是絕對正確的,願景是美好的,但現實是一步步做出來的。很多企業陷入一種矛盾:不擴張,被別人干倒,擴張,自己把自己干倒。泰禾的風險一定程度源於自己,黃其森多次表示,「泰禾戰略是大學生,管理是小學生,連長當團長用,團長當師長用」。

有知情人曾還原泰禾「高負債」的一個片段:市場形勢好的時候,金融機構紛紛主動找上門來,「一個項目至少被五六家機構盯上,應接不暇。有時候要找董事長簽字,一等就是三四個小時」。

泰禾的原則是,「誰給的便宜、給的快,就跟誰合作」。2017年,泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資,這筆錢為其加速並購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。

然而,泰禾疏於對金融合作夥伴的管控,導致金融市場收緊時,個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後,一些金融機構也開始現實起來,「晴天給傘、雨天收回」,泰禾陷入了困境。

股價對企業經營非常敏感,泰禾自帶網紅體質,任何利空都會被拿到放大鏡下,股價走跌並不意外。

三、頻賣資產、發高息美元債自救

2019年至今,泰禾一方面降槓桿化解債務壓力,另一方面對外傳遞樂觀信息,提振投資者信心。

泰禾的第一步就是「搶銷售、快回款」,給一線人員制定了嚴格的獎懲制度,「回款激勵制度和懲罰制度按週考核、按周兌現」。與此同時,泰禾還啟動股權合作、優化土儲等多項計畫。

截至2019年底,泰禾已經向世茂地產出售了9個項目,累計籌集資金約92.46億元。黃其森說,「和世茂,是福建人老鄉,大家溝通起來容易,強強聯合。」

除了世茂地產之外,泰禾的股權交易對象包括五礦信託設立的信託計畫、河南天倫地產集團有限公司等,交易價款也有30億元左右。

2019年5月,黃其森曾說「現在資金成本不到10%,沒有大家想的那麼嚴重。泰禾現在已經沒有問題了。在一二線城市有6000億貨值,現在負債1000多億,稍微賣幾個項目股權,就平衡了。」

黃老闆語言輕鬆之際,泰禾還密集發布高息美元債。2019年12月,泰禾子公司在境外完成1.105億美元債發行,票面年息11%。再往前,9月發行2億美元債,票面年息11.25%,7月完成4億美元債發行,票面年息15%。

經過一系列動作,泰禾的財務危機得到化解。根據三季報,泰禾現金流持續改善,前三季度經營性淨流額226.15億,去年同期1.62億,投資淨流額160.76億,去年同期-58.48億。

負債等方面,泰禾賬上有息債合計1028.33億,較去年末1375.25億減少346.92億,其中短期借款、一年內到期非流動性負債等均有減少。淨負債率方面,較2018年末的384.84%下降142.16個百分點至242.39%。

即便財務數據好轉,泰禾的股價仍未得到有效提振。黃其森認為泰禾被低估了,去年6月公開表示,「今年泰禾運勢不錯,我沒有感覺有不好的地方,我對股價也不滿意,這不是泰禾真實價值的體現。」

四、股價創新低,投資者擔心什麼?

在資本市場,投資者對一隻股票的看好,不僅源於上市公司過往經營數據的出彩,還源於對未來預期的看好。當前的泰禾確實沒有「存亡之憂」,卻說不上出色,相比恆碧融萬更會遜色不少。

黃其森曾表示2019年銷售目標1500億元,根據克而瑞數據,泰禾2019年全口徑銷售額為808.7億元,達標率僅為53.87%,相比2018年同比下降了38%。在克而瑞TOP50的房企排名中,泰禾成為2019年全口徑銷售額下滑最嚴重的房企。

今年前2個月,泰禾銷售額僅為66.9億元,排名第39。而一線房企一季度銷售就有在1000億以上的。如今地產行業馬太效應愈演愈烈,資金重點關注大房企,二三陣營的房企,除非黑馬,否則很難博得關注。那麼,泰禾具備黑馬之姿嗎?

對於上市房企價值,項目儲備是重要競爭力。從2018年初,泰禾就曾明確表示不拿地,原因是消化原有的市場份量,也就是上文的6000億左右貨值。2019年,泰禾未在公開場合拿地。

半年報顯示,泰禾待開發項目8個,土地面積200.72萬平米,計容建築面209.25萬平米;在建項目64個,土地面積984.63萬平米,計容建築面積1637.06萬平米。機構測算,以泰禾目前的開發銷售節奏,現有儲備貨值可以開發三年。

有觀點認為,泰禾當前的儲備貨值足夠溫飽,但近兩年土地「只出不進」,維持業績高增長並非易事。泰禾方面表示,大概率會在今年下半年開始拿地。拿地又對泰禾的融資能力提出挑戰。

目前,泰禾累計完成14.655億美元的美元債發行,而經上市公司股東大會審批的發行額度為不超過18億美元,顯然,留給泰禾的境外融資空間已經不多了。

3月初,泰禾發布公告,擬申請發行不超過120億元公司債券。有機構指出,截至2019年三季末,泰禾應付債券155億元累加此次擬發行120億元,預估泰禾綜合融資成本按照9%的利率計算,泰禾2020年債券利息約24.75億元。

而去年前三季度淨利潤才22.97億,這意味著,泰禾120億元債券發行成功後,利息對淨利潤的侵蝕程度不小。這可能又會對投資者信心造成動搖。尷尬的是,泰禾總市值僅116億元,120億元的債券金額也可謂相當驚人。

由於泰禾年報宣布延期,公司2019年的經營狀況暫時無法得知。有媒體統計,泰禾是TOP50房企中是唯一一家延期披露的房企,其中的難處只有公司知道。最近兩天,黃其森年內第6次被列為失信被執行人,原因是和其他機構的債務糾紛。泰禾方面表示,目前正在跟對方協商和解方案,將很快解決。

綜合來看,泰禾想要贏得投資者的信任,需要解決的不僅是債務問題,還需要探索出走一條提升企業綜合能力和良性發展的新路徑。投資者打趣道,想要重新做回「地產界范冰冰」,需要的是由內而外的美麗。​​​​

責任編輯:宇真

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