市值暴跌400亿:“地产范冰冰”怎么了?(图)

2020-05-04 08:30 作者: 张佳儒

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【看中国2020年5月4日讯】2018年“阴阳合同”事件后,“范爷”冰冰几乎离开娱乐圈,也减持套现告别A股。巧合的是,曾经凶猛强悍的“地产界范冰冰”泰禾集团也如范冰冰本尊一般,在2018年开始遭遇水逆,深陷债务泥潭。

俗话说,股价是企业经营晴雨表!4月24日,泰禾股价又创新低。令董事长黄其森尴尬的是,“吹牛”竟成了公司市值管理的巅峰之作。2017年底,黄其森宣称2018年销售额2000亿元,公司市值飙升320亿,不服不行。

后来,泰禾说只是董事长对公司发展的愿景。2年多过去了,上市公司没有说谎,真的只是个“愿景”。2018年之后,泰禾股价一路下行,最低跌至4.60元,创下近6年以来的新低,市值距高点蒸发400亿元。

股价下行期间,泰禾历经加速回款、股权转让、发高息债等一系列动作,现金流、负债等财务指标均有好转。但只是达到了万科郁亮所说的“活下去”,距离“活得好”还有差距。

春暖花开,2019年报季接近尾声,泰禾却称年报延期披露,理由是受疫情防控影响。值得注意的是,TOP50房企中泰禾是唯一一家延期披露的房企。最近两天,黄其森又被列入失信被执行人名单,泰禾的股价又蒙上了阴影。

一、地产界范冰冰的崛起

在地产界,泰禾是不折不扣的网红,有“地产界范冰冰”的美名。为什么是地产界范冰冰?资料显示,泰禾和范冰冰的渊源颇深。

十几年前,黄其森带领泰禾团队来到北京,此后打造了中国风的“院子”产品,在其他房企的欧美风中独树一帜。那么,富含中国风底蕴的作品好卖吗?答案是肯定的,原因就和范冰冰有关。

2013年,泰禾“院子系”文化宣传片《院子里的中国》开拍,总导演是冯小刚,范冰冰出席开机仪式,次年又出现在宣传片首映式上。双方的合作还有很多,泰禾的楼盘开盘也会请范冰冰来站台,甚至还把李晨也请过去秀恩爱。

在范冰冰的巨大人气下,泰禾的楼盘很好卖。黄其森曾透露,和范冰冰是老朋友了,泰禾厦门院子请来范冰冰,结果该项目是当年厦门卖的最好最贵的项目,卖了36个亿。

除了范冰冰这个幸运星,泰禾还请成龙做代言。一众明星加持下,泰禾院子横扫各大媒体头版,一时风光无限。体现在销售额上,根据第三方数据,2017年泰禾实现合同销售金额823.73亿元,同比增长285.59%。

这或许是黄老板2018年喊话“2000亿元销售额”的底气,但实际销售额为1300多亿,距离2000亿差了700个亿的小目标。销售额激增背后,是泰禾拿地的凶猛。

2018年之前的泰禾堪称“疯狂”,不断并购、加杠杆,仅在2013年,泰禾在北京、上海、福建拿了800亿的土地,泰禾的代名词就是“地王”,据说北京出10块地,泰禾就能拿7块。人们一边称呼黄其森为“闽籍军团大哥”,一边称呼他为“激进小王子”。

与此相对应的是资金链的紧张,2011-2017年,泰禾经营性现金流都是负的,甚至好几个年头都超了百亿。到了2018年底,泰禾资金链已经十分紧张,负债合计达到了2112.47亿元,资产负债率86.88%,再加杠杆都没什么空间。

二、难逃成龙代言“魔咒”

面子上风光的泰禾,内部已经滋生风险。

2018年底,泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债574.28亿元,货币资金148.95亿元。可见,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26,而且,泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

财务数据的风险在经营端早有体现,2018年底,泰禾传出管理层动荡、裁员、出售项目股权的消息,甚至被传为“第一个倒下的知名房企”。成龙代言“魔咒”又发威了?“魔咒”只是巧合和戏称,关键还是在于企业自身的经营战略。

做生意有目标是绝对正确的,愿景是美好的,但现实是一步步做出来的。很多企业陷入一种矛盾:不扩张,被别人干倒,扩张,自己把自己干倒。泰禾的风险一定程度源于自己,黄其森多次表示,“泰禾战略是大学生,管理是小学生,连长当团长用,团长当师长用”。

有知情人曾还原泰禾“高负债”的一个片段:市场形势好的时候,金融机构纷纷主动找上门来,“一个项目至少被五六家机构盯上,应接不暇。有时候要找董事长签字,一等就是三四个小时”。

泰禾的原则是,“谁给的便宜、给的快,就跟谁合作”。2017年,泰禾总计从各类金融机构拿到了大约1000亿元的低息融资,这笔钱为其加速并购项目、实现超过6000亿元货值的土地储备奠定了基础。

然而,泰禾疏于对金融合作伙伴的管控,导致金融市场收紧时,个别小贷公司临时抽贷、压贷。泰禾负面舆论传开后,一些金融机构也开始现实起来,“晴天给伞、雨天收回”,泰禾陷入了困境。

股价对企业经营非常敏感,泰禾自带网红体质,任何利空都会被拿到放大镜下,股价走跌并不意外。

三、频卖资产、发高息美元债自救

2019年至今,泰禾一方面降杠杆化解债务压力,另一方面对外传递乐观信息,提振投资者信心。

泰禾的第一步就是“抢销售、快回款”,给一线人员制定了严格的奖惩制度,“回款激励制度和惩罚制度按周考核、按周兑现”。与此同时,泰禾还启动股权合作、优化土储等多项计划。

截至2019年底,泰禾已经向世茂地产出售了9个项目,累计筹集资金约92.46亿元。黄其森说,“和世茂,是福建人老乡,大家沟通起来容易,强强联合。”

除了世茂地产之外,泰禾的股权交易对象包括五矿信托设立的信托计划、河南天伦地产集团有限公司等,交易价款也有30亿元左右。

2019年5月,黄其森曾说“现在资金成本不到10%,没有大家想的那么严重。泰禾现在已经没有问题了。在一二线城市有6000亿货值,现在负债1000多亿,稍微卖几个项目股权,就平衡了。”

黄老板语言轻松之际,泰禾还密集发布高息美元债。2019年12月,泰禾子公司在境外完成1.105亿美元债发行,票面年息11%。再往前,9月发行2亿美元债,票面年息11.25%,7月完成4亿美元债发行,票面年息15%。

经过一系列动作,泰禾的财务危机得到化解。根据三季报,泰禾现金流持续改善,前三季度经营性净流额226.15亿,去年同期1.62亿,投资净流额160.76亿,去年同期-58.48亿。

负债等方面,泰禾账上有息债合计1028.33亿,较去年末1375.25亿减少346.92亿,其中短期借款、一年内到期非流动性负债等均有减少。净负债率方面,较2018年末的384.84%下降142.16个百分点至242.39%。

即便财务数据好转,泰禾的股价仍未得到有效提振。黄其森认为泰禾被低估了,去年6月公开表示,“今年泰禾运势不错,我没有感觉有不好的地方,我对股价也不满意,这不是泰禾真实价值的体现。”

四、股价创新低,投资者担心什么?

在资本市场,投资者对一只股票的看好,不仅源于上市公司过往经营数据的出彩,还源于对未来预期的看好。当前的泰禾确实没有“存亡之忧”,却说不上出色,相比恒碧融万更会逊色不少。

黄其森曾表示2019年销售目标1500亿元,根据克而瑞数据,泰禾2019年全口径销售额为808.7亿元,达标率仅为53.87%,相比2018年同比下降了38%。在克而瑞TOP50的房企排名中,泰禾成为2019年全口径销售额下滑最严重的房企。

今年前2个月,泰禾销售额仅为66.9亿元,排名第39。而一线房企一季度销售就有在1000亿以上的。如今地产行业马太效应愈演愈烈,资金重点关注大房企,二三阵营的房企,除非黑马,否则很难博得关注。那么,泰禾具备黑马之姿吗?

对于上市房企价值,项目储备是重要竞争力。从2018年初,泰禾就曾明确表示不拿地,原因是消化原有的市场份量,也就是上文的6000亿左右货值。2019年,泰禾未在公开场合拿地。

半年报显示,泰禾待开发项目8个,土地面积200.72万平米,计容建筑面209.25万平米;在建项目64个,土地面积984.63万平米,计容建筑面积1637.06万平米。机构测算,以泰禾目前的开发销售节奏,现有储备货值可以开发三年。

有观点认为,泰禾当前的储备货值足够温饱,但近两年土地“只出不进”,维持业绩高增长并非易事。泰禾方面表示,大概率会在今年下半年开始拿地。拿地又对泰禾的融资能力提出挑战。

目前,泰禾累计完成14.655亿美元的美元债发行,而经上市公司股东大会审批的发行额度为不超过18亿美元,显然,留给泰禾的境外融资空间已经不多了。

3月初,泰禾发布公告,拟申请发行不超过120亿元公司债券。有机构指出,截至2019年三季末,泰禾应付债券155亿元累加此次拟发行120亿元,预估泰禾综合融资成本按照9%的利率计算,泰禾2020年债券利息约24.75亿元。

而去年前三季度净利润才22.97亿,这意味着,泰禾120亿元债券发行成功后,利息对净利润的侵蚀程度不小。这可能又会对投资者信心造成动摇。尴尬的是,泰禾总市值仅116亿元,120亿元的债券金额也可谓相当惊人。

由于泰禾年报宣布延期,公司2019年的经营状况暂时无法得知。有媒体统计,泰禾是TOP50房企中是唯一一家延期披露的房企,其中的难处只有公司知道。最近两天,黄其森年内第6次被列为失信被执行人,原因是和其他机构的债务纠纷。泰禾方面表示,目前正在跟对方协商和解方案,将很快解决。

综合来看,泰禾想要赢得投资者的信任,需要解决的不仅是债务问题,还需要探索出走一条提升企业综合能力和良性发展的新路径。投资者打趣道,想要重新做回“地产界范冰冰”,需要的是由内而外的美丽。​​​​


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