注意這個動向:房子再不出手就要砸手裡了(組圖)

2020-05-25 09:45 作者: 財經冷眼

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【看中國2020年5月25日訊】5月中旬,中國國內一個不太知名的城市開始刷屏了。這個城市是河南省永城市,因為這個城市幹了一件非常大的事:它取締了當地所有的房產中介,取而代之的是政府成立的「房產信息中心」。以後,所有的交易都要在這個房產信息中心裏進行。所以這一石破天驚的舉動,在國內就炸開了鍋,很多人開始擔心以後還能不能順利賣房子,從而引起了恐慌。我們就先來看一下這到底是怎麼回事。

永城政府認為,一些房產中介利用信息不對稱欺詐消費者,收取高額的費用,擾亂了正常的市場秩序,對房價、租金上漲推波助瀾,可以說是房價上漲的罪魁禍首,這是政府這麼認為的,所以呢,從2018年開始,永城市的房管部門就不再進行房地產經紀機構備案證的年審,備案證如果超期,房產中介自然就成了「黑中介」,因為你要做房產交易,你必須要備案。如果政府不給你備案,你就是違法的,就是違期逾期,所以政府不備案的一個後果就是,只要是在永城的房產中介,基本上都成了「黑中介」,然後政府的管理部門自然就順理成章地將這些「黑中介」取締了,可以說到了2019年8月份,全市房產中介的所謂「備案證」,全部都過期了。房產中介行業在永城已經基本上不存在,全部都成了非法的。那如果大家要買賣房子怎麼辦?永城市政府其實早就「幫」你想好了。永城市政府就親自下場,成立了一個官方的中介機構,叫做「永城房產信息中心」。政府的官員說,永城房產信息中心是為廣大市民搭建的一個買房賣房、房屋租賃信息發布的免費平臺,完全免費,不收取任何服務費和佣金。實際上,它還是會收取賣家50元的登記費,買家註冊可以在網站搜索房源,想預約看房基本上都是可以的,買賣雙方達成了意向之後,信息中心也會收取1%的服務費。這一做法引起了正反兩方的激辯。

河南永城市官方獨家經營的永城房產信息中心
河南永城市官方獨家經營的「永城房產信息中心」(網路圖片)

看不懂的人會認為,政府的收費還是比較便宜的,中介太黑了,對取消中介表示歡迎;而認為不合理的人則認為,這樣做是一種反市場行為,會造成政府的壟斷,國進民退。房價上漲也並非中介的責任,政府是在找「背鍋俠」。所以兩方面的觀點對立比較激烈。而就在永城政府反覆講房產交易完全免費的時候,永城官方的這家房產信息中心收費標準的截圖在網路上開始傳開了,當初說是免費的,但實際上它還是收了不少費用。到底是收費了,還是收了費不肯承認,又引來了一波輿論熱潮。原來,所謂的「免費」只是信息平臺發布免費,真實的交易信息中心還是要收費的。現在看起來收費好像是不高,但我們都知道,壟斷都會產生壟斷利潤,就像現在的中石油、中移動,收費公路這些壟斷企業都在叫嚷「虧損」一樣,其實他們賺的錢是很多的,只是都被他們花掉了,所以吵著說虧損。弄了半天,它並不是取締中介,而是取締了市場中的民營中介,由官方中介機構來獨家壟斷市場,坐收漁翁之利,坐收中介費。這種做法可以說和取消民營的加油站,讓中石油、中石化等巨頭壟斷石油供應市場是沒有本質區別的,都是一路貨色、國進民退。大家想想,如果政府能夠取代市場,提供足夠有效率的公共產品,官方機構能夠提供真正的市場、提供更好的服務,那麼這過去幾十年來還搞什麼改革開放呢?改革開放之前基本上都是由政府壟斷的,但正是因為它沒有效率才要改革才要開放的,大家才有工業品用才有糧食吃。不改革之前基本上啥都沒有,效率是非常之低的。

永城房產信息中心收費標準
河南永城房產信息中心收費標準(網路圖片)

而說到房產中介的問題上,確實,有些中介是深度介入了房產租賃市場進行壟斷,甚至是惡性的欺詐,對房產銷售和租賃市場有一定的擾亂,也人為抬高了正常的租賃價格,損害了一定的公共利益,這種現象是有的,但它的根源是什麼?其實不是這些房產中介的問題,而是你政府的監管不到位,是政府管理失職的一種表現。那麼,只要你健全了管理制度,並依照管理制度加強執法檢查,房產中介的一些問題其實都是可以解決的,當今市場亂象的存在原因恰恰是政府管理不到位,不是說所有的問題都是由於房產機構的存在而帶來的,所以把帽子都扣在他們身上是不公平的,這也絕對不能成為政府全部廢除房產中介、李代桃僵,自行壟斷房產中介業務的一個理由。所以現在我擔心的第一個問題就來了:永城管控房產中介的經驗,未來會不會在全國普遍推廣?如果推廣,它將會產生一個什麼樣的可怕後果?房產中介有問題,就辦一個官方的房產中介,那如果超市有問題,是不是就廢除超市重建之前的供銷合作社?糧食市場如果出了問題,是不是就要重新恢復原來的糧油站、糧油店了?如果豬肉的供應有了問題,是不是就要恢復原來的食品站?牛奶出了問題,是不是要恢復牛奶站?以此類推,什麼問題出來後不是想怎麼去解決它,而是藉機由官方壟斷。你認為通過這種形式解決了問題,其實根本沒有解決。所以如果類推的話,今天可以取締房產中介,那明天就可以取締其他所有禁止性的行業,酒店、餐飲是不是都可以取消?旅遊、娛樂行業是不是也可以取締?因為他們有些問題,然後都由官方來壟斷,那麼除了石油、電力、煤炭、電信、交通等行業之外,在其他已經開放的行業上再度建立起國企壟斷地位,可以說這是對市場經濟的否定,是計畫經濟的還魂,是一種大幅度的倒退行為,這是第一點。其次,政府將房價和租金的上漲都歸咎於房產中介炒作,可以說這明顯是在推卸自己的責任,是不公平的。不少網友認為房價上漲的一部分原因是中介哄抬房價造成的,所以政府順應民意取消了中介,政府壟斷了中介的業務,但是很多時候,就是底層的人只看到房價上漲的表象,跟著政府的指揮棒在走,看不到房價上漲的實質。房價上漲深層次看,其實是政府的土地財政造成的,政府壟斷了土地的供應,所以地價佔房價的比例就由政府來定價,這個比例是非常之高的,加上各種稅費,可以說一套房的房價構成當中,絕大多數都是被政府賺走了,他們基本上是空手套白狼,一本萬利,而開發商還沒有政府賺的多。土地財政之後更深層次的原因,我認為是中國利用房產開發投放貨幣的這種鈔票發行模式,造成了房價上漲、不斷上漲、漲不停。我們可以看一個數據:2008年到2017年,工行、農行、中行、建行四大行累計投放信貸規模是252.76萬億人民幣,其中個人住房貸款有多少呢?68.84萬億,佔了27%。而製造業的貸款是49.34萬億,佔比19%,再加上銀行對房企的貸款,那麼10年內四大行投向房地產的貸款規模總計達到了87萬億,佔比達到了近35%。所以說從變化的趨勢來看,2012年個人住房貸款歷史性的取代了製造業貸款,成為四大行行政貸款的第一投向。

中國商業銀行的信貸大多是以土地、房地產作為抵押資產發放的,可以看出來與房地產相關的信貸,成為了中國商業銀行最主要的資產,所以我們通常說,中國的貨幣是以房地產作為抵押來發行的貨幣,也正是在一輪一輪脫實向虛的信貸中,以樓市為代表的資產泡沫就被吹升起來了,那麼房子的抵押價格就脫離了房子的實際價值,開始飆漲,可以說這才是房價這些年不斷上漲的一個貨幣根源,就是貨幣的超發推動了房價的上漲。貨幣的超發,加上信貸的擴張,這才是導致房價上漲的一個根本原因。而建材、人工等一些成本上漲,必然會體現在房子的價格中,可以說這也是房價上漲根源的一個體現。但是,中國這樣的貨幣擴張可以說是不可持續的,所以一旦停止信貸放水,或者是大面積失業或者是徵收房產稅,這些因素如果引發房價下跌,那麼房子的抵押價值就會迅速下降,就會出現斷供、銀行收房等一些風險性的事件。

再次回到政府取消中介的話題上來,大家不要以為這只是個別城市的個別現象,我認為這極可能是未來樓市調控政策的一個預演,不管是失業問題還是房產稅問題,可以說都可能引發房產的拋售潮,而這些是非常容易導致房子降價,對房產在銀行的抵押價值形成衝擊的一個風險性事件,那麼這個時候,可以說限制房子銷售就成為控制房價的一個非常重要的手段,而房產中介質是房屋銷售和購買的一個中性環節,一旦出現了拋售潮,因為私有房產中介已經取消掉了,甚至像58同城、租房網、鏈家等等這些網上的二手房交易平臺都已經被取消掉了,房產中介現在全部都掌握在政府手裡,這種情況下,政府可以說它非常容易就通過限制房子登記,或者說提高中介收費等一些形式來控制二手房的掛牌量和報價,從而達到控制房價的目的,減緩拋房潮對房價和銀行帶來的衝擊,所以未來極可能出現的情況就是你想拋房的時候,你的房子可能根本就賣不出去。為什麼賣不出去呢?首先,你可能需要排隊登記、排隊掛牌,這個排隊時間的長短,可能就由政府的房產中介來決定。你是排三個月,還是排半年、一年,都是由他們說了算,因為就他們一家房產中介。你要賣房子,就必須在上面掛牌,或者他們可以出臺一個政策,就是說每個月的房子買賣有限量,比如說永城市或者是哪個城市,一個月內房子只能交易1000套,名額用完就沒有了,就停止交易了,然後只能等到下個月的名額。憑藉中國政府的「聰明」,一些限制房子拋售、限制房價下降的方法,他們是一定能想得出來的。其實,除了房產中介要卡你賣房,還有一個環節就是房產交易中心。就算你繞開了房產交易中心這個渠道,通過私人關係找到了房子的買家,那麼你覺得你的交易能達成嗎?其實不一定,因為你最後必須要到房產交易中心去過戶,到政府的交易中心過戶。在這個過戶的環節,政府想卡你也是分分鐘的事,而且相關部門可以隨便找個理由,比如說電腦壞了,辦事人員休假了,人手不足,部門合併重組等等一些理由,就可以讓辦理交易手續的人等上幾個月。不要說這種情況不會發生,在前兩年,其實國內很多城市都已經上演過這種事情。案例非常荒誕,它就是上演了。記得在2017年,因為不動產登記環節阻塞了,河南省會鄭州市就多次出現了買房人得不到房、賣房人拿不到錢這種尷尬局面。偌大一個鄭州市,28天的時間裏僅僅發出了42份不動產產權證書,因為不動產登記證書辦不下來,有的人買二手房四個多月了還交不了房。當時,鄭州的不動產登記是非常困難的,可以說已經引起了二手房購買者的恐慌。

所以未來,不管是在全國推行取消房產中介、實行政府壟斷房產中介的模式,還是通過對產權交易環節的控制,政府都可以輕而易舉的控制房子的成交量和交易價格,來化解拋房潮對銀行、對社會經濟的衝擊。到時候,這就意味著你就算失業了沒有能力供房,或者說房產稅開始徵收了,你覺得成本太高沒有能力來負擔,那麼你也只能硬扛著,因為你的房子賣不出去,拋房大軍太大了,你只有排隊等候。這個排隊等個半年、或一年、兩年都是有可能的。所以說,到時候你想拋房套現走人,那基本上連門兒都沒有,是非常困難的。我覺得這種場景,未來是非常可能出現的。當然,如果你能避開房產中介找到買家,而且是可以不要房產證的買家,那就是另外一回事了,但是這種可能性會有多大呢?大家自己去琢磨琢磨。


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