一家地产商的致股东信为啥受到很多关注?(图)

2019-09-21 08:36 作者: 许树泽

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地产 股东 投资
在投资界有几封致股东的信,是业界必看的。(图片来源:Olivier Le Moal/Adobe Stock)

【看中国2019年9月21日讯】在投资界,有几封致股东的信,是业界必看的。英文世界最棒的股东信,无疑是沃伦·巴菲特写给伯克希尔哈撒韦的股东信,对于商业世界的看法,对人生智慧的凝练,几乎系数囊括在这50年来的信中,我们经常调侃说,困扰普通人一生的那些疑难问题,在这些信里面,能找到很多“标准的已知答案”。此外,亚马逊的老板贝索斯写给股东的信,质量也属上乘。

而在中文世界,每年期中和期末,能让投资者像追美剧一样更新阅读的,恒隆地产董事长陈启宗先生的股东信肯定算是其中之一。不论是使用什么语言,以上这些股东信有一个共同的特征,他们都是价值投资者。

大家可能会问,做地产生意,怎么会跟价值投资扯上关系呢?那今天,我们就简单和大家分享一下恒隆的故事。

恒隆的商业模式,极为简洁:在内地经济最活跃的一线城市,购买最佳地块,在最佳地块上自建顶级购物中心,通过极为精巧的建筑设计和管理运营,吸引最顶级的品牌入驻;持有物业只租不卖,用物业产生的租金现金流,继续去其它一二线城市拍地盖楼,产出租金,用于翻修升级原有物业和建设更多顶级购物中心。在整个过程中,永远坚持房子是用来租的,不是用来炒的,坚持只租不卖。

你会发现,以上是一个极为美妙的复利模型,产出的租金,重新变成了产能(购物中心),产能更大,导致租金更多,租金更多,重新投回来,有了更大产能,于是美妙的复利效应开始起作用了。

如果房地产就像一个股票,那么在过去的二十年时间里,有无数房产玩家,有无数的机会,像炒股票一样,低买高卖,高抛低吸。难得是,二十年来,恒隆不仅坚持超长期视角,并且只打现金流的比赛,这是我们对于一笔投资,是否是价值投资的定义:如果投资者关注的是资产本身的产出,而非资产本身价格的波动,坚持以现金流角度看待事物,那么你就是一个价值投资者。

在过去的二十多年里,恒隆做对了几个极为重要的战略判断。恒隆的成功,最大单一因素,就是积极投资中国,投资内地市场!

1997年,很多香港企业家对内地的经济前景并不确定,在当时,能够拿出巨额真金白银,投资内地经济,需要的不仅是智慧,更是魄力。在很多香港地产大佬,做出在香港本地炒地皮的战略判断之后,恒隆决定当一个孤独的逆行者北上,第一个战略部署,是选定上海作为第一站,分别投资30亿和20亿,兴建恒隆广场和港汇恒隆广场。

上海的朋友应该很清楚,几乎二十年过去,这两座购物商场不仅没有过时,反而依然充当地标。在经济快速发展的这十几年里,商铺租金和销售额不断上涨,根据陈先生披露的公开数据,包括上海,恒隆几乎在一二线布局的所有购物商场,租金的增速都在20%以上。

大家会肯定会觉得不可思议,哇!租金上涨啦!生意做不下去啦!20%年涨幅,没法活啦!

其实完全不是这么回事。高端购物商场的合约模式是保底租金+销售扣点,这和我们曾经分享过的机场免税店的商业模式完全一样,当你商铺销量过低,那么物业不赚你钱,只收保底租金。但是如果物业通过成功的运营,吸引来了更多的流量,那么商铺收入更多了,物业也享有这部分超额收益的分红扣点的权利。从这个角度,高端购物中心和机场免税店的商业模式,几乎完全可以类同。

基于这种商业模式,这些年商铺们为购物中心贡献了大量销售扣点,带来了购物中心整体现金收益,最新约20%的高增长。相比于世纪之初,二三十亿的投资额来讲,如今的租金回报率,已经从兴建之初的3%,到2013年就已经超过了50%。一个非常精彩的加速复利模型。

恒隆的成功,做对的第二件事,是极为专注:只做高端商场和顶级购物中心。

在前些年,市场有过一次大辩论,说所有的购物中心一定会被互联网干掉,因为事实是明摆着的,网络购物没有中间环节和租金成本,成本便宜,就可以低价销售。因此,线下实体百货店根本无法与低价的网购竞争,只能一夜之间“突然死亡”。

可是到这些年,大家突然发现一件事,高端奢侈品、顶级珠宝、单价越高的商品,越难以通过互联网销售。对这些东西,特定消费者对价格完全不敏感,他们需要一个线下的高端场所,在反复的触摸和尝试中,在体贴入微、彬彬有礼的服务中,去寻找那种微妙的感觉,而不仅仅是打包把奢侈品买走。这种体验,是互联网完全无法颠覆的。

高端购物,无法被互联网取代,这是恒隆做对的第二件事。

就像开车常有的体验,路上如果出门是绿灯,好像接连都会遇到绿灯。在做对了第一和第二件事之后,出现了顺理成章的一个结果:因为只做高端,恒隆不仅没被互联网颠覆,反而阴差阳错,巧妙避开了前些年线下百货商场激烈竞争的市场格局,差异化的路线,让他不仅错峰,而且享有竞争优势。

于是,这就有了极为重要的恒隆做对的第三件事:只买对的,不买贵的。

大家知道,每年新闻里喜欢追捧的一个话题,就是哪里又出地王了,拍出了多少的天价。大家如果细心的话,可以去看几件事,第一,那些地王们长期的回报率和业绩往往都很糟糕;第二,恒隆几乎没有出现在地王的榜单当中。

一个极为简单的道理,任何一个资产,你只有买的便宜,才能享有高回报率,再好的资产,买贵了,一切都白搭。这个道理人人都懂,但是在红绿波动的股票市场里,在一掷千金的拍地现场中,飙升爆表的肾上腺素,会把那些苍白的道理瞬间击的粉碎。克制,恐怕是人性中最难做到的事情。

在十几年前,恒隆就看上了杭州最核心的一个地块,但是因为价格不合适,恒隆一直等到了2018年才出手拿地。这不禁让我们想到巴菲特投资可口可乐的案例,巴菲特5岁就卖可乐瓶盖做可乐的生意,但是他克制了50年,一直到1988,市场大崩盘后,极为便宜的时候,他才出手投资。而恒隆,几乎每一次拿地,都是在市场冰点,都是在其它房产玩家纷纷抛楼,集体跑路之际。事实证明,恒隆的选择,恰恰是在别人恐惧时贪婪,别人贪婪时恐惧。

恒隆的故事,是一个极为专注,基于常识,使用超长期视角,运用现金流思维,在能力圈中建立竞争优势的精彩商业故事。因为创造社会价值,也收获商业价值的,一分耕耘一分收获的商业故事。它告诉我们,不论是股票、房产或其它任何领域,你都可以选择成为一个价值投资者,并最终用时间证明你的成功。


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