腰斩都不够:环京房价“臀斩”跌成负资产(图)

2020-10-14 08:58 作者: 财经冷眼

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【看中国2020年10月14日讯】在中国,楼市的话题可以说是永恒的主题,也总是能挑动大家的神经。这一次是帝都北京周边的房价,环京房价大跌,不仅腰斩,据说斩到了臀部以下,刷爆了国内外的自媒体。我们看一下是怎么回事。

燕郊地理位置靠近北京主城区,据说和北京只有一河之隔,离天安门的直线距离只有30公里。在2016年之前,这里一度是房地产投资客追捧的热门区域。

近日,陆媒《界面新闻》10月6日报道,近期,网传一张环北京部分地区房价情况的图片(下图)。据该图显示,环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至2020年的18000元,跌幅超52%。其中,跌幅最大的是永清,单价从23000元跌到6500元,跌超71%。这就不仅是腰斩,而且斩到了臀部,只剩下一双大腿了。跌幅最小的是开发区,单价从18,000元跌到了10,000块,跌幅44%。

环北京部分地区近几年房价变化情况一览
环北京部分地区近几年房价变化情况一览(网络图片)

贝壳网数据显示,目前燕郊二手房均价为1.8万元,大厂、固安永清等二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元,霸州最低,单价0.91万元。举例来说,燕郊的福泽御园,2017年4月底52平成交价158万,而今年9月成交的52.3平84万,跌幅接近50%;燕郊大盘星河皓月的历史成交显示,2017年3月16日,该楼盘有一个一室一厅成交207万元,今年9月份,同样面积朝向的房屋,成交价仅100万元,跌幅超过50%。

按照房价跌幅50%计算,假设有投资者以50万元首付三成在2017年顶部买入一套房产(总价167万元左右),该套房产目前市值在80万元左右,账面浮亏同样80万元,加上3年多的房贷、税费等,其总计亏损可能达到100万元左右。

据北京中原市场研究部的统计,今年7月份环京住宅市场多个区域成交量下跌,其中燕郊环比降幅最大,下降62%。从成交均价环比来看,燕郊降幅也是最大,成交均价1.88万元/㎡,环比下降5%。

另据链家网成交系统统计数据显示,燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点,挂牌均价为32,633元/平方米。而市场人士普遍认为,而目前基本是一万多,燕郊二手房价在三四年时间里基本是腰斩了。现在整个燕郊的房地产中介市场,店铺关门率达到50%以上,从业人员转行率达到70%以上。

要知道,2016年燕郊的平均房价就已经突破3万,一些热点楼盘均价甚至突破4万,超过不少北京远郊的房价。也因此,燕郊曾经吸引来自全国的炒房客,一时风光无二。2016年起这轮全国房价暴涨,环京蹦得最高、涨得最猛。最夸张的是张家口的崇礼,短短一年时间房价涨了4倍,堪称环京之最。其次就是环京的北三县和南三县。2017年最高点时,北三县的燕郊均价高达3.5万/㎡,个别优质楼盘甚至每平到4万。大厂均价3万、香河均价2.3万-2.5万。南三县的固安均价每平高达2.7万-2.8万,永清1.9万-2万,霸州1.5万-1.6万,再加上大兴国际机场题材的加持,很多人相信未来、“买到就赚到”,其中包括不少炒房客,纷纷到燕郊抢房,一时楼价暴涨,风头无两。

然而物极必反,接下来就迎来了政策调控的当头棒喝。2017年出台调控政策后,蹦得最高的燕郊房价就开始一路下滑,与最高时相比,下降了一半还要多,最高下跌71%,而且至今还没有止跌抬头的趋势。没有等来接盘侠,炒房客纷纷维权要求退房。从由媒体报道的匿名业主维权群消息来看,已有部分楼盘因为房价已经跌为负资产,业主正在组织“断供”退房。

说到燕郊楼市的下跌,不是没有道理的。燕郊的城市基本面决定了当地房价,从数据上看,燕郊今年上半年的房价还是涨了一些的。

除了1-2月房价出现下跌,从3月开始,燕郊的房价也是在逐渐平稳回升,只不过涨幅太弱了一些。

而今年上半年燕郊的利好其实非常多,比如说今年3月17日,国家发改委发布了通州与北三县协同发展规划。5月廊坊市也发布了引进人才政策,只要满足大专学历,在当地就业就能在燕郊(北三县)落户。而前段时间,也传出燕郊新房对北京社保放开限购的消息。这些利好都不是小利好,但是楼市的表现并没有出现很明显的上涨。

燕郊楼市让人大失所望,原因其实很简单。燕郊乃至整个环京地区楼市的购买力主要来自北京,当地人能贡献的力量实属太少。

那北京现在是什么情况呢?与2017年3月房价最高时对比,三年来北京二手房均价已经下跌超过30%,部分商品房项目均价甚至下降了40%以上。北京的房价在下跌,燕郊房价就没有理由上涨。

另一方面,人口是楼市上涨的中期基础,而北京这几年在向外疏散人口,驱赶低端人口,2017年北京市常住人口同比减少了2.2万人,2018年同比下降了16.5万,而到了2019年同比又下降了0.6万人。北京的常住人口连续3年下降,购房需求也会出现下降。但是这些流出的人口大部分并没有流向燕郊、北三县,而是到了深圳,杭州这些一、二线城市。

燕郊除了房地产,没有别的支柱性产业,公共服务和基础设施建设也无法满足快速集聚的人口,与人口规模严重不匹配。今年7月份,环京住宅市场多个区域成交量下跌,其中燕郊环比降幅最大,环比下降62%。所以燕郊想要发展房地产市场,要先把城市基本面做好。这样看来,只要限购不放松,燕郊楼市就不会真正回暖,腰斩趋势就不会结束。

今年“金九银十”期间天津房价普降,之前就介绍过天津郊区房价腰斩,以及市区房价下降30%的一些情况,最高跌幅40%。还有石家庄房价的大跌,这表明,从北京到环京地区都出现了房价的大规模集体性下跌。

这里有一个典型的例子,让大家来理解房子成为负资产的概念。

2016年,张姓业主以8600元/㎡的价格买入了一套环京永清的房子。因买入时点好、买在了房价暴涨的前夜,一度被身边的朋友夸耀有眼光……她自己也有些飘飘然,想着自己三十余年来总算逮住了一次暴富机会、搭上了楼市红利的快车。可让她没想到的是,自己不过是坐了一次房产财富的过山车——在高处癫狂、在低处落寞,深刻体会到了“没有兑现的财富终归是纸面财富”。

她买的那个项目,在2017年3月最高点时曾涨至1.8万-1.9万,而现在三期高层卖7500元、洋房卖8000元。也就是说,买了将近四年,张姓业主的房子不但一分没涨、还跌了1000元。以前被亲友夸赞有眼光,现在则被惋惜到运气差,自己的房产暴富梦自此破碎。

张姓业主还算好的,毕竟买得早、房价没那么高。惨的是在2016年底至2017年初恐慌抢房的那批人,现在的价格不是腰斩、而是“臀斩”了……还不到自己买入价格的零头,成为了负资产。三年多的月供损失也罢、30%的首付跌没了也罢,只好自认倒霉,可更让人难以接受的是自己的房产成了负资产。原房屋总价170万的房子,在付了30%即50多万的首付后、又从银行贷款70%即120万,可现在房子值多少钱呢?对不起,只值不到80万。什么意思?手里的这套房子目前只值80万,可欠银行的贷款却是120万,把房子抵债给银行还倒欠银行40万!许多人不愿意了,纷纷要求“维权退房”……

一旦房价下跌幅度超过30%,已经按揭贷款买房的群体将会出现两种心理变化:

首先是刚需购房者群体,所谓“刚需”,就是买房以自住为目的。刚需群体一般会认为,无论房价涨跌对自己未来生活影响不大,房贷不会多一分也不会少一分,房价涨了,不能卖了赚钱,房价跌了,也不会去卖房还债。说到底,房价涨跌对刚需群体而言,仅仅是账面上的数字而已,如果不是收入等其他方面产生问题,刚需购房者不会因为房价下跌过多而选择弃房断供。

其次,对于投资和投机炒房群体来说,其想法则完全不一样。房产,对他们来说就是一件投资品,相比其他商品,仅是标的价值更大些而已。假如房价腰斩,即使把房子卖了,也难以支付欠银行的70%贷款,所以,对于这类群体来说,他们可能会把房子丢给银行,让银行处理。

银行房贷合同内容中约定:抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少,乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。乙方(借款人)发生下列情况之一的,甲方(银行)有权停止提供未拨付的贷款,提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物。

这段话翻译成白话的意思是,当房产价值发生减少,比如房屋倒塌、房价下跌等情况,你按揭的这套房产自身价值已不够偿还银行的欠款,此时,银行有权利要求购房者提供新的抵押物或者弥补银行的损失,同时,银行可立即处置抵押物变现。如果乙方既不提供价值相当的担保,又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。

举个例子,小明买了一套价值100万的房子,首付30万,剩下70万向银行按揭贷款。3年过去了,小明还了本金4万元,还欠银行66万本金。就在此时,房价迅速下跌,这套房子只值50万了,按照贷款合同约定,银行就给小明算一笔账:当时,借款人小明向银行申请房贷是以价值70万的房产作为抵押物,而如今,房子仅仅值50万,但他还欠银行66万本金,现在银行有权要求小明补足16万差额。此时,小明要么拿出16万现金做提前还贷,要么看看还有什么值钱的东西可作为抵押物抵押给银行。

看到这里,相信大家应该理解,银行虽然不希望房价下跌,但是即使下跌,也提前为自己准备了“救生衣”;如果房价真的大幅下跌,最终买单的还是购房者自己。环京那帮炒房客,现在之所以没被大规模索要抵押物,一是因为他们嘴上说断供,内心是不敢的,还可以做牛做马或拆东墙补西墙撑一段时间,二是因为银行勉强还撑得住。但庚子年是奇特的,再加上中美进入冷战,一切都在加速,包商银行破产可以看成是个标志性事件,恒大逼宫事件更是为楼市加了一把火,未来既是场保卫银行的大戏,更是保卫实体经济的硬仗,雷霆手段不会少,楼市八成是将处于银行倒闭和断供弃房的双重打击之下……

现在在环京业主微信群里,有人发起“奋起抗争/用脚投票/断供退房”的倡议,并表示“当断供人数款项够一定数目,会有多个部门来管这事……这是要开发商的命,业主只要当初宣传承诺的配套,无法实现就退房”。所以断供的利用当然不是房价下跌、而是之前承诺的配套没达标。

这两年楼市维权迭起,表面的原因大多是“配套不达标”、“绿化太差”、“不是承诺的名校”,但稍微懂些内情的人都知道……主要原因是房价没涨、甚至还跌了——就像这批房价“臀斩”的环京业主,在“负资产”状态下,如果能退房最多也就亏个首付、反而能挽回些损失。房价没涨亏了月供、房价下跌亏了首付、房价大幅下跌还倒欠银行一笔钱……

虽然残酷,但在楼市上涨时抢房的时候,就要做好走到这一步的准备,这是买房投机时必须要承担的后果。断供说起来容易,实施起来并不轻松。不还债真上了征信黑名单,且不说自己完了,孩子上学肯定会有影响,孩子以后考事业单位公务员可是要政审的,甚至入国企都可以一票否决,个人出行乘坐交通工具、出国都会受到影响,真正谁敢断供?当然,是否愿意断供是一回事,会不会断供又是一回事。当你耗尽毕生积蓄,借遍债务仍然不能还贷……

大家不要以为这只是燕郊和环京楼市的个别现象,和自己无关。就目前观察,北京、天津、河北、河南很多城市,都在上演二手房大跌30%或者腰斩的现象。就像前几年投资不过山海关,东北经济衰退导致房价下跌一样,这股浪潮已经从东北蔓延到了北方和中原,也许要不了多久就会顺势而下进入长三角和珠三角,所以,在经济红利和人口红利都被消耗完之后,最后剩下的当然就是楼市的一地鸡毛。

很多人不相信自己的房价会下跌,认为政府有办法控制,这是类似斯德哥尔摩综合症的表现,将统治自己的人想得过于强大,放弃反抗意志的表现。在经济规律面前,任何强权都不会例外,前苏联也是如此。

中国未来楼市的预演,必然是燕郊等环京楼市“臀斩模式”从北方向南方的全面推进。房子卖不出去,降价甩房、断供、银行收房、法院拍卖、上征信黑名单将会成为神州人的日常,这个趋势是不变的,我坚信!

北方已经在大规模上演这种模式了,长三角、珠三角等南方各地还会远吗?……



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