易憲容:房地產調控要害在去除賺錢效應


近十年來國內房價快速上漲的根本動力就在於住房的賺錢效應。因此,要從根本上擠出房地產泡沫,政府就得利用成熟市場行之有效的經濟手段(如信貸及稅收)堅決去除住房市場賺錢效應,去除住房市場的宏觀工具性,堅決、全面、嚴厲地打擊住房投機炒作。這才是當前國內房地產宏觀調控突破困境的關鍵所在。

國內最嚴厲的房地產宏觀調控已持續了一年有半了,儘管有些城市的住房銷售有所下跌,儘管在有些政策部門看來,這一輪的房地產宏觀調控取得了不小成效,但事實上這一輪房地產宏觀調控所取得成果還不十分清晰。

這主要表現為兩個方面,一方面,雖然早幾年一線城市快速飆升的房價不再快速上漲,但就全國範圍來看,房價漲勢並沒有改變。國家統計局前天發布的「6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況」顯示,絕大多數城市新建商品住宅價格(不含保障性住房)6月同比繼續上升,二三線城市領跑房價,僅杭州、三亞和南充三個城市下降,降幅分別為0.7%、2.0%和0.9%。這裡就有幾個問題,一是經過2009年至2010年房價快速飆升,不少地方的房價基數早就成倍飆升了,現在仍在上漲,說明房地產泡沫繼續在吹;二是儘管國內房地產市場是房地產市場的要素非市場化及住房商品的市場化畸形市場,但房價仍然是市場得以發展的根本動力。如果房價沒有變動,那麼這個市場的宏觀調控效果就要大打折扣。

另一方面,房地產泡沫延伸的範圍越來越廣,影響的深度越來越深。經過兩三年的時間,一線城市房地產泡沫的示範已遍及全國。因為已將絕大多數中低收入民眾完全排除在房地產市場之外,各地的住房空置率高得驚人。請注意,這裡所說的住房空置率不僅指沒有銷售出去的住房,還包括大量投機炒作者手中持有的住房。我最近到了不少二三線城市,看到有些小區已經入市六七年了,可入住率尚不及一半。這種情況不僅說明房地產泡沫巨大、房地產泡沫破滅的金融風險很高,而且造成了整個社會資源的嚴重浪費。

那麼,被市場認為是史上最嚴厲的房地產宏觀調控政策為何所起作用還不明顯?有人認為,房地產宏觀調控之所以效果不彰,就在於所謂的「住房剛性需求」,房價再高也得有房住,傾家蕩產也得買房。也有人說,房價過高是地方政府土地財政過度,是政府與住房相關的稅收收得過多;也有人說是房地產開發商對暴利的貪婪等。在筆者看來,諸如此類推動房價上漲的因素都是表象,不是原因。

就說「住房剛性需求」吧,居住權是現代文明社會的天賦人權,每個人都必須有基本的居住條件保證。但這是國家的職責。如果住房作為商品需要用貨幣來購買時,特別是當房價高得讓絕大多數人都無力承受時,這種居住的天賦人權是無法通過市場來完成的。也就是說,當房價高到絕大多數人沒有支付能力購買時,這種基本的住房需求早就遠遠地拋離出了住房市場。而進入住房市場的只能是那些可利用過高的銀行槓桿投機炒作者。如果房價過高,房地產泡沫巨大,整個住房市場都是利用過高的銀行槓桿的投機炒作者,那麼當信貸可獲得性便利、融資成本低或投資收益遠遠高於融資成本、投機炒作成本低時,這些住房的投機炒作需求是無限的。政府希望通過增加住房供給來解決這種住房的需求,只能如擔沙填海。

還有,當前住房價格過高,也不在於地方政府土地財政及住房稅收在住房價格中的比重多高。因為,一則如果房價是成本定價,那麼房地產就算有暴利,房價也不會推得如此之高;二是無論是住房成本定價,還是住房暴利獲得,其利益實現都得通過最終商品來實現。為何住房價格能越飆越高?根本上就在於此時住房是投資產品而不再是消費品。消費產品的價格能在有限的供求關係變化中形成,但投資產品的價格則完全由市場預期來決定。在樓市,這種市場預期又源自住房投資者對住房政策的理解。因此,地方土地財政及住房稅收在住房價格中比重再高,假如不能通過住房商品售出,這些收益都是無法實現的。而改變住房屬性或讓住房成為投機炒作工具、賺錢工具後,企業的暴利、地方政府的土地財政收入增長才有可能。

可以說,近十年來國內房價快速上漲的根本動力就在於住房的賺錢效應。如果不對住房賺錢效應採取真正傷筋動骨的政策來遏制,那麼這些房地產政策要達到目的是不可能的。從人類文明社會出現以來,無論是市場經濟國家還是計畫經濟國家,無論是經濟發達國家還是經濟落後國家,沒有哪個國家的住房政策會保護少數人利用公有土地資源通過住房投機炒作來牟取暴利的。當住房成了極少數人賺錢牟取暴利的工具時,全國絕大多數人的利益被掠奪與損害,並產生了諸多社會矛盾與利益衝突。如果房地產宏觀調控不從這樣的根本問題上入手,堅決去除住房投機炒作的賺錢效應,仍然堅持住房市場的工具性,那麼生產的住房越多,整個經濟與社會所面臨的矛盾與問題則越多。無論是增加保障性住房的生產,還是增加土地供給擴大商品住房供應,最後結果都不外乎是更多的人進入住房市場逐利。在只要持有住房就有利可圖的情況下,無論是商品住房還是保障性住房,投機者又怎能不千方百計逐利?特別是這種住房賺錢效應隨房價飆升在進一步強化與擴展時,如果政府住房宏觀調控政策不從這個要害之處入手,僅是採取限購、限價、市場管理等措施,那麼住房投機逐利者更會無所不在。

總之,要讓國內房地產市場得到根本上的調整,擠出房地產泡沫,政府就得利用成熟市場行之有效的經濟手段(如信貸及稅收)堅決去除住房市場賺錢效應,去除住房市場的宏觀工具性,堅決、全面、嚴厲地打擊住房投機炒作,並讓這些住房投機炒作血本無歸。這才是當前國內房地產宏觀調控突破困境的關鍵所在。



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